WYNAJMOWAĆ CZY SIĘ KREDYTOWAĆ. OTO JEST PYTANIE (?). Część 2.

W części pierwszej wpisu analizowaliśmy sytuację pewnej młodej rodziny, która szukała dla siebie mieszkania. Rodzina ta nie miała gotówki na natychmiastowy zakup lokalu, ale miała dochody wystarczające na pokrycie wydatków związanych z wynajmem przykładowego mieszkania lub spłatę kredytu zaciągniętego na jego zakup.

Pobieżne wyliczenia za pomocą kalkulatorów dostępnych w sieci pozwoliły nam ustalić, że:

1)     decydując się na zakup mieszkania (kredyt) rodzina po zapłaceniu przez 30 lat kwoty 630 tys. zł stanie się po tym okresie właścicielem 35-letniego mieszkania (przyjąłem, że w chwili zakupu mieszkanie miało 5 lat);

2)     decydując się na wynajem mieszkania rodzina po zapłaceniu przez 30 lat właścicielom mieszkania kwoty 234 tys. zł rodzina nie będzie miała mieszkania, ale będzie posiadała gotówkę w kwocie 430 tys. zł.

Przyjąłem, że najem płacony właścicielom nie zmieni się w ciągu tych 30 lat, co oczywiście jest mało prawdopodobne. Dlatego spróbujmy urealnić tę wartość poprzez przyjęcie, że właściciele mieszkania podnoszą czynsz o 65 zł (10% wartości początkowej czynszu) co 3 lata. Uzyskujemy kwotę 340 tys. zł. Okazuje się, że jest to znacznie więcej niż wyliczone na początku 234 tys. zł. Oczywiście obniży to nam również kwotę jaką rodzina będzie w stanie odłożyć do około 300 tys. złotych.

Po urealnieniu wyliczeń, nasza rodzina po 30 latach wynajmowania mieszkania będzie posiadała 300 tys. zł gotówki (przy czym nominalnie będzie to oczywiście znacznie wyższa kwota). Za taką kwotę nasza rodzina mogłaby dziś kupić mieszkanie z naszego przykładu (warte 250 tys. zł). I jeszcze zostałoby im 50 tys. zł. Przy czym byłoby to mieszkanie 5-letnie, a nie 35-letnie.

Jasne jest, że cała ta symulacja jest bardzo powierzchowna, a 30-letni horyzont mocno utrudnia tego typu porównania i sprawia, że łatwo je podważyć, i to w wielu punktach. Poza tym, przez te 30 lat wiele może się wydarzyć. Jest to bardzo długa perspektywa, a w niej jak wiadomo, wszyscy jesteśmy martwi (Keynes). Jednak z przeprowadzonego wyżej porównania, moim zdaniem, wynika że mit nieopłacalności wynajmowania mieszkania w porównaniu do zakupu go za kredyt (mocno zakorzeniony szczególnie u starszego pokolenia) powinien runąć.

Korzyść finansowa jest bardzo istotna, ale jeśli chodzi o zakup lokalu, który ma zaspokajać nasze potrzeby mieszkaniowe (a nie być inwestycją) to często w grę wchodzą inne czynniki. Większość z nich jest oparta na emocjach.

Emocja nr 1. Chęć posiadania czegoś na własność. Jest to silnie zakorzeniony w człowieku instynkt, który każdą ideologię opartą na jakiejkolwiek formie kolektywizacji (np. komunizm) skazuje z góry na niepowodzenie. Gdy ta emocja dochodzi do głosu przy wyborze formy finansowania potrzeby mieszkaniowej, opcja wynajmu przegrywa „w blokach” z zakupem na kredyt. Ale czy kredytując się stajesz się właścicielem mieszkania?

Emocja nr 2. Potrzeba akceptacji (afiliacji).  Mit wynajmu, jako rozwiązania dla biedaków, których nie stać na zakup mieszkania (ani za gotówkę ani za kredyt) powoduje, że osoby wynajmujące są często postrzegane jako mniej zaradne. A kto chce się zadawać z niezaradnymi? Strach przed odrzuceniem przez społeczeństwo przybierającym formę kpin, pobłażliwych spojrzeń i uśmiechów, obgadywania, izolacji powoduje, że wynajem traktujemy jako zło konieczne, rozwiązanie tymczasowe. Przedstawione wyżej wyliczenia uprawdopodobniają tezę, że wynajem jest korzystniejszy od zakupu na kredyt. Ale kto by się tam przejmował wyliczeniami?

Emocja nr 3. Potrzeba bezpieczeństwa. „Z wynajętego może ci przyjść i cię wyrzucić” słyszysz od wujka, który całe życie mieszkał z dziadkami i koło wynajmu nawet nie stał. Mitem jest powtarzana od lat obiegowa opinia, że właściciel mieszkania może najemców zawsze wyrzucić z mieszkania (ale o tym innym razem). Polskie prawo bardzo dobrze chroni najemców, a w połączeniu z dobrze skonstruowanymi umowami najmu na czas określony stanowi fundament bezpieczeństwa rodziny. A bank to Cię nie może wyrzucić z mieszkania? Może. I to razem z długiem.

Emocja nr 4. Zostawić coś dzieciom. Fakt. Wynajętego mieszkania dzieciom nie zostawisz, bo nie jest twoje. Jednak 300 tys. zł z naszego przykładu też piechotą nie chodzi. A co jeśli w trakcie spłaty kredytu powinie Ci się noga? Co wtedy zostawisz dzieciom? Mieszkanie? Nie, bo będzie już zlicytowane. Zostawisz dług.           

Emocja nr 5. Przytulne gniazdko. Każda pani domu (pan domu już mniej) marzy o urządzaniu mieszkanka. Celowo piszę o urządzAniu, a nie o urządzEniu. Każdy pan domu zna różnicę ;-). Prawdą jest, że z reguły w wynajętym mieszkaniu nie możemy dowolnie przesuwać ścian, demontować szaf wnękowych czy zrywać kafelków. Przy wynajmie długoterminowym właściciele godzą się jednak często na znaczne nawet zmiany (wymiana mebli, AGD, malowanie ścian itp.) i to na własny koszt, w zamian za długoterminowy święty spokój i regularny wpływ czynszu. Dlatego jeśli nie mamy jakichś wydumanych pomysłów to ta emocja nie powinna wpływać na nasze decyzje. Poza tym podwieszany sufit możemy zawsze zrobić na swój koszt (właściciele raczej nie będą protestować przeciwko zwiększeniu wartości mieszkania) i nie zmniejszy to dysproporcji w porównaniu do zakupu mieszkania na kredyt, bo tam też takiego sufitu przecież nie będzie (a jeśli będzie to przełoży się to na koszt mieszkania).   

Emocja nr 6. Prywatność. W większości umów najmu znajduje się zapis o możliwości okresowych kontroli przez właściciela mieszkania jego stanu z odpowiednim uprzedzeniem, co mogłoby być nieco irytujące. W praktyce takie kontrole przy wynajmie długoterminowym nie zdarzają się, a kontakt z właścicielem jest utrzymywany poprzez maila i telefon (no chyba, że ktoś płaci czynsz „do ręki”).

Wymienione powyżej emocje to tylko niektóre z tych, które kierują nami przy wyborze formy finansowania naszego mieszkania (kredyt czy najem). Starałem się uchwycić te najważniejsze i najczęściej spotkane. Kwestie, o których wyżej napisałem są niewątpliwie dyskusyjne i pewnie poglądów na nie będzie tyle, ile osób przeczyta ten wpis (czyli chyba niewiele ;-). W trzeciej i ostatniej (chyba) części spróbuję wskazać najważniejsze zalety najmu w porównaniu do zakupu na kredyt. Zapraszam i dzięki za przeczytanie.