środa, 20 marca 2013

TANIEJ JUŻ NIE BĘDZIE, czyli seks, kłamstwa i obligacje po polsku.

Czytelnicy bloga interesujący się rynkiem nieruchomości z pewnością zauważyli, że od pewnego czasu mamy w mediach prawdziwą nagonkę na mieszkania. Tytuły artykułów krzyczą: „Taniej już nie będzie!”, „Ceny już wróciły do poziomów z 2006 r.!” albo „Rok 2013 ostatnim rokiem spadku cen!”. Ktoś niezorientowany mógłby pomyśleć, że teraz jest właśnie najlepszy moment na zakup własnego M. Oczywiście, prym w tego typu zapowiedziach wiodą deweloperzy, różnego rodzaju doradcy i analitycy, ale również znani dziennikarze. Ale o co tak naprawdę chodzi?

Przecież tak na zdrowy, chłopski rozum jeśli w tym roku ceny przestaną spadać, to deweloperzy powinni ograniczyć lub nawet wstrzymać sprzedaż i za rok sprzedać z większym zyskiem. Gdyby ktoś mi powiedział, że mój samochód za rok będzie wart więcej niż teraz, to sprzedałbym go za rok.

Jednak deweloperzy i różnej maści „analitycy” namawiają nas na zakupy już w tym roku, teraz, natychmiast. Oznacza to, że nie chcą czekać na wzrost cen, aby sprzedać drożej. Czy to nie dziwne? Czyżby deweloperzy i pośrednicy chcieli, aby nabywcy mieszkań zaoszczędzili trochę grosza? No bo przecież skoro już w 2014 r. ma być drożej, to wychodzi na to, że są oni naszymi dobroczyńcami oferując nam coś taniej, niż mogliby sprzedać za rok. Czyż nie?

A może ktoś tu na gwałt potrzebuje pieniędzy? Pieniędzy klientów oczywiście ;-). Nie wiem czy wszyscy Czytelnicy bloga mają świadomość, że deweloperzy w ciągu dwóch lat muszą wykupić wyemitowane przez siebie obligacje za ponad… 1,1 miliarda złotych.

Sam tylko Marvipol S.A. powinien wykupić w tym roku obligacje za ponad 93 mln zł. Marvipol nie ma ostatnio dobrej passy. W zeszłym roku nie udało się im przeprowadzić emisji akcji niemych, z której chcieli pozyskać 90 mln złotych netto. Z kolei na początku marca z budowy wielkiego osiedla w Warszawie (Zielona Italia, na granicy Włoch i Ursusa), którego inwestorem jest Marvipol S.A. zszedł wykonawca – Mostostal Warszawa („GW” z 7.03.2013 r.).
Co ciekawe, wiceprezes Marvipolu tłumaczył konflikt brakiem fachowości wykonawcy (m.in. kładzenie elewacji na mrozie), co rzuca poważny cień na jakość wznoszonych budynków (daje to też do myślenia na temat jakości obecnie budowanych mieszkań).    
Również Gant Development (do tej pory znany głównie z zastraszania blogerów) ma do wykupu papiery za 93 mln zł. Obie te spółki również w przyszłym roku będą musiały znaleźć grube miliony na wykup obligacji.

Najciekawsze jednak jest to, że w dniu 15 kwietnia 2014 r. przypada data wykupu przez Lc Corp obligacji o wartości nominalnej 100 mln zł. A teraz zagadki łańcuchowe (z odpowiedziami):

Do kogo należy Lc Corp? Odpowiedź: do Leszka Czarneckiego (51,19% akcji). Kto jest autorem sporej części artykułów naganiających na zakupy mieszkań i kredyty? Odpowiedź: „analitycy” Open Finance i Home Broker. Do kogo należy Home Broker? Odpowiedź: do Open Finance. Do kogo należy Open Finance? Odpowiedź: do Leszka Czarneckiego i Getin Noble Bank S.A. (łącznie 54,38% akcji). Do kogo należy Getin Noble Bank S.A.? Odpowiedź: do Leszka Czarneckiego (55,02% akcji).

Jeśli „doradcy i analitycy” naganiający na mieszkania (i kredyty) oraz duży deweloper potrzebujący sporo pieniędzy (na wykup obligacji) mają jednego właściciela, to jaki wniosek można wysnuć z tych faktów na temat wiarygodności artykułów przewidujących wzrost cen mieszkań?
Wyciągnięcie wniosków zostawiam Wam, drodzy Czytelnicy.

Nikt nie zna przyszłości, a ostatnie wydarzenia na Cyprze pokazują, że należy spodziewać się niespodziewanego. Czy ceny mieszkań będą nadal spadać i o ile, tego dokładnie nie wie nikt. Artykuł napisałem, aby pokazać, że każdą wiadomość o rynku nieruchomości należy czytać poprzez pryzmat tego kto jest jej autorem. Drugie dno jest zazwyczaj niewidoczne. Nie mówiąc już o trzecim ;-)    
Dzięki za przeczytanie.   

czwartek, 14 marca 2013

KREDYT TO... FORMA OSZCZĘDZANIA!

Dziwny tytuł posta, prawda? Na zdrowy, chłopski rozum nie można oszczędzać biorąc kredyt. A jednak! Dziennikarz polskiego wydania „Forbes” przekonuje, że owszem, można. Jego felieton znajdziecie na stronie 28 nr 11/2012. W tekście aż roi się od różnego rodzaju niedopowiedzeń, ogólników, wyrwanych z kontekstu danych i zwykłych głupot. „Forbes” to poważne wydawnictwo, więc nie mogłem przejść koło tego obojętnie.

Autor zaczyna od krytyki KNF-u, która poprzez rekomendację S ograniczyła rynek kredytów hipotecznych. W odczuciu Pana Dziennikarza to bardzo źle. Niestety nie wyjaśnił swojego stanowiska, najwyraźniej przyjmując, że to oczywiste. Otóż nie jest to oczywiste. Działania KNF, mimo że spóźnione o dobre 5 lat, należy ocenić pozytywnie. Rekomendacje wydawane przez tę instytucję, ograniczające możliwość udzielania kredytów, są ważnym elementem przywracania równowagi na polskim rynku nieruchomości.
Dlatego z niepokojem obserwuję obecne działania zmierzające do złagodzenia ograniczeń zawartych w rekomendacji S.

Pan Dziennikarz wychwala też amerykański system kredytowy twierdząc, że broni się on na poziomie założeń. Przypomnę tylko, że to właśnie od załamania tego systemu, rozpoczął się trwający do dziś kryzys. Na poziomie założeń prawdopodobnie obroniłby się nawet komunizm ;-).

Autor twierdzi dalej, że „od przeszło trzech dekad koszty obsługi kredytu są niższe niż koszty życia w wynajętym mieszkaniu”. Podaje on też wartości amerykańskich wskaźników obciążenia dochodów w przypadku wynajmu i kredytu. Niestety nie wiemy jaki okres obejmują te wskaźniki i w jaki sposób zostały wyliczone ich wartości na takim, a nie innym poziomie. W felietonie nie ma nawet śladowych odniesień do jakichkolwiek źródeł.

Najlepsze następuje jednak później – pozwólcie, że zacytuje Autora: „Te same prawa fizyki obowiązują na całym świecie. Wynajem w Warszawie mieszkania wartego ok. 300 tys. zł kosztuje około 1,5 tys. złotych. Tyle co koszty obsługi zadłużenia kredytu w złotych.”
Autor posunął się tu do bezczelnej manipulacji nie podając jaki kredyt ma na myśli (na ile lat) i jakie oprocentowanie rzeczywiste przyjął do swoich obliczeń. Być może chodzi mu o kredyt na np. 50 lat? Nie wiadomo. Nie wiemy też czy cena najmu podana przez Autora zawiera już zaliczki na opłaty czy nie itd. Zresztą dla Autora nie są ważne obliczenia. Ważna jest teza, którą trzeba udowodnić. Teza ta brzmi:
NIE OPŁACA SIĘ WYNAJMOWAĆ, SZYBKO BIERZCIE KREDYTY!

Następnie Pan Dziennikarz wychwalając kredyty walutowe i nazywając ryzyko kursowe „przereklamowanym” domaga się „korzystania z dobrodziejstw taniego pieniądza oferowanego przez Europę”. Autor zdaje się w ogóle nie zauważać, że tani dziś pieniądz, na skutek jednej decyzji EBC, jutro może stać się pieniądzem drogim. Ale co tam ryzyko przyszłości, „liczy się tu i teraz” (®D. Tusk)!

Ostatni akapit tego „felietonu” wręcz powala na kolana. Autor zaleca nam zapomnieć o kosztach odsetkowych kredytu ponieważ jest to „koszt, który i tak trzeba ponieść, aby mieć gdzie mieszkać.”
Zgadzam się natomiast z ostatnim zdaniem „felietonu”: „Gdy młodym ludziom zablokuje się możliwość spłacania własnego M3, pieniądze wydadzą w prostszy sposób – na konsumpcję”. Jeśli mam do wyboru: napychać kieszenie bankierom i deweloperom ALBO porządnie zjeść, to wybieram schabowego ;-).
Smacznego i dzięki za przeczytanie.