czwartek, 31 stycznia 2013

WYNAJMOWAĆ CZY SIĘ KREDYTOWAĆ. OTO JEST PYTANIE (?). Część 1.

Pewnie wielu z Was, Drodzy Czytelnicy, którzy planujecie kupić swoje własne M usłyszało nieraz od ciotki, wujka, babci etc.: „Po co wynajmujesz to mieszkanie? Wziąłbyś kredyt to byś już płacił na swoje!”. Albo: „No i co zostawisz dzieciom? Wziąłbyś kredyt, spłacił i dzieci miałyby już swoje mieszkanie!”. Na pierwszy rzut oka takie argumenty mają sens, prawda? Trafiają one na bardzo podatny grunt jakim jest nasza naturalna potrzeba posiadania czegoś na własność i równie naturalna chęć zabezpieczenia naszych dzieci. Na pierwszy rzut oka odpowiedź na tytułowe pytanie jest oczywista: kredytować się! Gdy jednak przyjrzymy się temu zagadnieniu bliżej, z kalkulatorem w ręku to okaże się, że odpowiedź oczywista nie jest. Co więcej, odpowiedzi może być wiele, tak jak wielu jest potencjalnych nabywców mieszkania. 

Przeanalizujmy tytułowy problem na podstawie przykładu (z życia wziętego, którego analiza skłoniła mnie do podzielenia się z Wami moimi przemyśleniami, wszelkie dane są prawdziwe). Oto mamy rodzinę składającą się z niego, niej i dwójki małych dzieci (4 osoby). Powiedzmy, że on zarabia 2,5 tys. zł netto, ona 1,5 tys. zł netto. Razem mają więc 4 tys. zł netto, oboje są zatrudnieni na podstawie umowy o pracę. Rodzina ta musi gdzieś mieszkać, ale nie ma własnego mieszkania i od nikogo go nie dostanie. Nie ma też gotówki na zakup.
Staje więc przed tytułowym dylematem: kupić na kredyt czy wynająć?
Mamy też mieszkanie położone w okolicy, w której rodzina ta ma tzw. „centrum interesów życiowych” (po polsku: pracuje tam i ma rodzinę). Mieszkanie to ma 47 m2 i składa się z dużego i małego pokoju, widnej kuchni, przedpokoju i łazienki. Mieszkanie to jest skromnie, ale jednak umeblowane. Jak widzimy szału nie ma, ale rodzina ta realnie patrzy na swoją sytuację. Mieszkanie to ma jedną wadę: ma właścicieli i nie są nimi nasi bohaterowie. Chcąc kupić to mieszkanie nasza rodzina musiałaby wydać około 250 tys. złotych, których nie ma. Musiałaby więc wziąć kredyt na taką kwotę. Średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego w IV kwartale 2012 r. wyniosło 7,4% (wiem, można znaleźć tańszy kredyt, ale można znaleźć też droższy, dlatego przyjąłem średnią, nie liczę prowizji banku). Rata równa kredytu na 250 tys. zł zaciągniętego na 30 lat wyniosłaby ok. 1700 zł miesięcznie. Do powyższej kwoty należy doliczyć czynsz w kwocie 450 zł (mieszczą się w nim pokaźne zaliczki na wodę, ogrzewanie itd. więc nie grożą naszej rodzinie niedopłaty z tytułu użytkowania lokalu). Razem daje nam to 2150 zł miesięcznie. Pod warunkiem stałości pracy, braku poważnych chorób i skromnego życia bez szaleństw nasza rodzina podołałaby więc spłacie takiego kredytu. Przez 30 lat koszt takiego kredytu wyniósłby 629 294,40 a suma samych odsetek 379 289,72 zł. Innymi słowy: po 30 latach i zapłaceniu 630 tys. złotych nasza rodzina miałaby na własność mieszkanie. Trzydziestopięcioletnie mieszkanie. Tak, wiem: przez ten czas siła nabywcza pieniądza się zmieni i nie będzie to tak strasznie wyglądać, ale przecież oprocentowanie kredytu też jest zmienne. Może zmaleć. Może jednak równie dobrze wzrosnąć.
Właściciele tego mieszkania nie chcą go jednak sprzedać, bo uważają, że teraz nie najlepszy na to czas (mają rację, ale czy lepszy czas na to nadejdzie?). Chcą je wynająć, bo nie podoba im się ponoszenie opłat za puste mieszkanie. Nie są jednak pazerni i oferują to mieszkanie za 1100 zł miesięcznie wliczając w to ww. czynsz tj. 450 zł. Ich zysk wynosi więc około 650 zł miesięcznie. Nie jest to bardzo dużo, ale zależy im na wynajmie długoterminowym i chcą przyciągnąć najemców wypłacalnych w perspektywie dłuższej niż 2 miesiące. Poza tym nie ponoszą już comiesięcznych opłat i to też jest ich zysk.
Wróćmy jednak do naszej rodziny. Jak wynika z powyższego opisu ma ona do wyboru kupić to mieszkanie za kredyt i płacić 2150 zł miesięcznie albo wynająć je i płacić miesięcznie 1100 zł. Powiedzmy, że nasza rodzina nie ulegnie namowom babć, dziadków, wujków etc. i wynajmie to mieszkanie zamiast je kupić. Powiedzmy też, że różnicę między niewziętym kredytem a płaconym najmem (czyli 1050 zł miesięcznie) rodzina będzie odkładać na koncie oprocentowanym na… 1% rocznie. Korzystając z prostego kalkulatora procentu składanego uzyskujemy wynik 428 tys. złotych. Ktoś zapyta: dlaczego tylko 1% skoro na byle lokacie można dostać 5% netto? Dlatego 1%, że odliczyłem małe co nieco od oprocentowania jakie możemy uzyskać na rynku, aby zadowolić purystów czepiających się, że nie uwzględniłem inflacji etc. (wiem, i tak będą się czepiać). Oczywiście nie należy zapominać, że nasza rodzina prze te 30 lat zapłaciła właścicielom mieszkania 234 tys. złotych i nie ma mieszkania na własność.
Co wynika z tych pobieżnych wyliczeń? Spróbuję to podsumować w drugiej części wpisu. Dzięki za przeczytanie.       

29 komentarzy:

  1. Przyjęcie założenia że za mieszkanie którego rata kredytu wynosi 1700 zł właściciel zadowoli się zaledwie 650 zł jest co najmniej niedorzeczne. Daj mi taką ofertę, a wynajmę od Ciebie mieszkanie :)

    OdpowiedzUsuń
  2. @ Anonimowy 8 lutego 2013 19:30
    Odpowiedziałem na Twój komentarz pod częścią 3 (wpis z dnia 7 lutego). Tu tylko przeklejam, chciałem tylko dodać, że ja nie mam żadnego mieszkania, tym bardziej na wynajem (to tak jakby ktoś myślał, że jestem jakimś naganiaczem;-):

    Dziękuję za uwagi. To co określasz jako "bezpodstawne założenia" to prawdziwe dane, wzięte z życia - napisałem to w poście. Odnośnie przeglądania ogłoszeń to:
    http://dom.gratka.pl/tresc/397-42672877-mazowieckie-warszawa-bialoleka-nowodwory-ksiazkowa.html#6422d4530012e5c3,1
    Tu rata kredytu na 30 lat = 1900 zł + 300 zł opłat i:
    http://dom.gratka.pl/tresc/401-28228628-mazowieckie-warszawa-bialoleka-ksiazkowa.html#d92c9f57df9d6b96,1
    Tu czynsz najmu w realu wyniósłby 1400 zł - 300 zł opłat = 1100 zł.
    Mieszkania są porównywalne, położone na tej samej ulicy w Warszawie na Tarchominie. Wyszukanie tego przykładu zajęło mi ok 1 minuty. Różnica kredyt - najem wynosi w tym przypadku 800 zł. Niewiele mniej niż w prawdziwym przykładzie z mojego posta. Przyznaję, że przykład z mojego posta jest tzw. okazją o około 20-25% tańszą niż porównywalne oferty, ale przecież takie oferty się pojawiają, trzeba tylko być na bieżąco. Co to znaczy, że "nie łykasz" tych 300 tys oszczędności? Możesz przytoczyć jakieś argumenty? Pamiętaj, że w moim poście porównywałem kredyt i najem tego samego mieszkania, a Ty porównujesz najem jakiejś leśniczówki do... no właśnie nie napisałeś do czego. Porównujmy jabłka z jabłkami. Masz jednak rację, że w przypadku gdy czynsz najmu byłby równy lub wyższy od raty kredytu to sytuacja wyglądałaby inaczej - takich przypadków chyba jednak nie ma, czego dowodem mogą być podwieszone wyżej linki. Opisany przeze mnie w poście czynsz najmu daje właścicielom marną stopę zwrotu z inwestycji (c.a. 3%), tylko że oni tego w ten sposób nie traktują i nie wyliczają, bo nie kupili tego mieszkania jako inwestycji. Pamiętaj też, że ustalenie wyższej kwoty czynszu odstraszyłoby wielu uczciwych najemców, których nie stać by było na płacenie takiego czynszu. Mam nadzieję, że Cie trochę przekonałem do swoich racji, najważniejsza dla mnie jest własnie dyskusja i wymiana argumentów, to czy ostatecznie się zgodzimy ma znaczenie drugoplanowe znaczenie - każdy będzie miał materiał do przemyślenia. Moje posty miały na celu rozpoczęcie dyskusji i otworzenie wielu ludziom oczu, a nie udowodnienie co do 1 grosza czegokolwiek. Pozdrawiam. CS

    OdpowiedzUsuń
  3. To o czym pisze brzmi bardzo pięknie, ale w teorii. Bo kto będzie chciał po takiej cenie wynajmować komuś mieszkanie przez 30 lat? Niestety zwykle po 1,2 latach trzeba zmieniać mieszkanie i teraz pytanie czy ceny najmu utrzymają się na tym poziomie, bo oczywistą odpowiedzią jest, że nie - ceny najmą rosną! No i już widzę tę 4-osobową rodzinę jak 1000zł odkłada...

    Gdyby rzeczywistość była taka czarno-biała jak to opisałeś w poście to nikt by nie brał kredytów...

    OdpowiedzUsuń
  4. Anonimowy 13 lutego 2013 09:58

    Wydaje mi się, że nie przeczytałeś wszystkich trzech części wpisu. To nie jest teoria, tylko prawdziwy przykład. W drugiej części wpisu dokonałem urealnienia opłat czynszowych. Napisałeś, że zwykle po 1,2 latach trzeba zmienić mieszkanie. Ale dlaczego trzeba zmienić? Post dotyczy najmu długoterminowego z odpowiednio skonstruowanymi umowami na czas określony, a nie najmu przez pięciu studentów kawalerki koło polibudy ;-) Napisałeś też: "No i już widzę tę 4-osobową rodzinę jak 1000zł odkłada..." A widzisz tę samą rodzinę jak ładuje ten 1000 zł do banku? Przecież to ta sama kwota!
    Napisałeś: "Gdyby rzeczywistość była taka czarno-biała jak to opisałeś w poście..." no właśnie w moich postach pokazuję, że wcale nie jest czarno-biała. "...to nikt by nie brał kredytów..." No i właśnie tutaj trafiłeś w sedno! Pozdrawiam CS

    OdpowiedzUsuń
  5. Drogi autorze, chyba nie do końca wczytałeś się w treść mojego komentarza. Najem zwykle trwa 1-2 lata, bo obecnie bardzo trudno znaleźć ofertę, która umożliwiałaby zagnieżdżenie się w mieszkaniu na dłużej. Wynajmujący bardzo słusznie się tego obawiają i unikają długoterminowych umów,bo jak wiadomo nasze prawo dużo bardziej chroni najemców, a nie właścicieli mieszkań. Druga sprawa to oszczędzanie 1000zł - czymś innym jest przymus wpłacenia do banku 1000zł miesięcznie, a czymś zupełnie innym dobrowolne odkładanie 1000 zł. Wie o tym każdy kto utrzymuje gospodarstwo domowe. Rodzina, która ma na "zbyciu" 1000zl przy tak niskich dochodach będzie po prostu częściej zmuszona do skorzystania z tej kwoty, niz gdyby wisiała nad nia groźba wpisania na listę dłużników, jeśli nie opłaciłaby raty. I jeszcze raz ponawiam pytanie - dlaczego zakładasz, że właściciel mieszkania będzie dobrym wujem, który przez kolejne 20 lat będzie brał te same - małe pieniądze za wynajem własnej nieruchomości, na której z załóżenia ma zarabaiać.

    OdpowiedzUsuń
  6. @ Anonimowy 18 lutego 2013 13:05
    Piszesz: „I jeszcze raz ponawiam pytanie - dlaczego zakładasz, że właściciel mieszkania będzie dobrym wujem, który przez kolejne 20 lat będzie brał te same - małe pieniądze za wynajem własnej nieruchomości, na której z założenia ma zarabiać”
    Ponawiam prośbę o przeczytanie drugiej części wpisu, gdzie zwaloryzowałem kwotę najmu (o około 10% co 3 lata) ! Wtedy zauważysz, że wcale nie przyjąłem takiego założenia ! To co komentujesz to tylko 1 część wpisu.
    Piszesz: „Najem zwykle trwa 1-2 lata, bo obecnie bardzo trudno znaleźć ofertę, która umożliwiałaby zagnieżdżenie się w mieszkaniu na dłużej. Wynajmujący bardzo słusznie się tego obawiają i unikają długoterminowych umów, bo jak wiadomo nasze prawo dużo bardziej chroni najemców, a nie właścicieli mieszkań.”
    Nie wiem, jakie są Twoje doświadczenia, ale ja też wynajmuję i mam umowę na czas określony 3 lata. Rodzina, o której jest post też taką ma. Rodzaj umowy nie ma znaczenia, jak umowa po roku wygaśnie, a najemca nie chce się wyprowadzić i nie płaci to właściciel i tak nie może go wyrzucić bez wyroku, a czasem bez lokalu zastępczego. Obawy wynajmujących wynikają więc z funkcjonujących w obiegu mitów.
    Piszesz: „Druga sprawa to oszczędzanie 1000zł - czymś innym jest przymus wpłacenia do banku 1000zł miesięcznie, a czymś zupełnie innym dobrowolne odkładanie 1000 zł. Wie o tym każdy kto utrzymuje gospodarstwo domowe. Rodzina, która ma na "zbyciu" 1000zl przy tak niskich dochodach będzie po prostu częściej zmuszona do skorzystania z tej kwoty, niż gdyby wisiała nad nia groźba wpisania na listę dłużników, jeśli nie opłaciłaby raty”
    Zupełnie nie rozumiem tego zdania. Dlaczego rodzina bez kredytu będzie częściej „zmuszona” do skorzystania z tej kwoty niż rodzina z kredytem. Przecież to ta sama rodzina! Dlaczego rodzina gdy nie ma kredytu musi korzystać z tej kwoty, a gdy ma kredyt nie musi? Wpisanie na listę dłużników to tylko mała dolegliwość w porównaniu z np. postawieniem kredytu w stan wymagalności, naliczaniem karnych odsetek i rozpoczęciem spirali zadłużenia. Poniekąd sam sobie odpowiedziałeś na pytanie. NIE MOŻESZ zakładać, że ta sama rodzina będzie płacić grzecznie kredyt, ale odkładać to już nie będzie chciała. Poza tym, mój model nie jest dla ludzi, którzy nie chcą/nie potrafią oszczędzać. Tylko tu pojawia się pytanie: na jakiej podstawie zakładasz, że ktoś kto nie umie oszczędzać i nigdy nie oszczędzał, nagle zacznie wrzucać do skarbonki bankowej 2000 zł co miesiąc? Mój model nie jest przeznaczony dla nieodpowiedzialnych utracjuszy !
    Pozdrawiam CS

    OdpowiedzUsuń
  7. Małe miasteczko obok dużego, wynajem 900-1000 PLN (z czynszem), rata kredytu RnS z czynszem 900-950 PLN (po 8 latach +300). Wniosek? Wszystko zależy od sytuacji.

    OdpowiedzUsuń
  8. @ Anonimowy 3 marca 2013 22:36
    Czy możesz podać jakieś linki? Jakie oprocentowanie przyjąłeś do obliczeń? RnS nie istnieje już od 2 miesięcy.
    Pozdrawiam CS

    OdpowiedzUsuń
  9. Hmm... Analiza finsowa zgadza się przy przyjętych założeniach. Oczywiście, że w zależności od miejsca sytuacji ceny wynajmu vs nieruchomości będą różne ale to nie zmienia faktu że przyjęte dane są w granicach rozsądku. Warto jedna podkreslić, że ma to sens tylko w sytucji gdy mieszkanie wynajmowane jest substytutem WŁASNEGO M. Dla mnie nie jest! Jak ktoś nie ma dzieci rodziny, nie chce sobie urządzić mieszkania, nie robi mu różnicy potencjalne zagrożenie zmianą miejsca przedszkola szkoły itd. To niech wynajmuje. Pozdrawiam właścieli i wynajmujących :)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. @ Anonimowy 12 marca 2013 13:50
      Rozumiem, że wynajmowane nie jest dla Ciebie substytutem własnego M, ale czy zastanowiłeś się dlaczego tak jest? Może nie wyobrażasz sobie tego, ponieważ w Twoim umyśle funkcjonuje mit, o którym jest ten blog? Nie martw się - ten mit funkcjonuje w umysłach wszsytkich Polaków, w moim też. Sztuka polega na tym, aby choć na chwilę stanąć z boku i się zastanowić: dlaczego nie wyobrażam sobie wynajmowania? Odpowiedź będzie pewnie prosta: w procesie zwanym socjalizacją jesteśmy poddawani swoistemu praniu mózgów, które z reguły ma skutki pozytywne, ale czasem prowadzi do utrwalenia w świadomości zbiorowej jakiegoś mitu, który może kiedyś był prawdziwy, ale po zmianie warunków prowadzi nas na manowce. Popełnię niedługo post na ten temat.
      Piszesz też o zagrożeniu zmianą miejsca szkoły - ale jeśli przestaniesz spłacac kredyt i bank wyrzuci Cię z mieszkania razem z długiem, to czy wtedy nie będziesz musiał zmienić miejsca szkoły?
      Pozdrawiam
      CS

      Usuń
  10. Presja społeczena...

    Jak mi ktoś mówi o zmianie kawalerki na normalne mieszkanie gdyż dziecko jest w drodze to mu odpowiadam" "Daj pieniążki a później gadaj" i temat się urywa.

    Banki odniosły sukces marketingowy zakorzeniając ludziom w podświadomości MIT że każdy może wziąść kredyt.

    Otóż nie, wzorem Państw zachodnich kredyt rzadko przekracza 30% zarobków jednej osoby, a jak u nas? Trzebia by z 7 tyś netto zarabiać by brać kredyt w wysokości raty miesięcznej 2000 zł.
    Jak ktoś zarabia 3x tyle ile wynosi rata kredytu i ma do tego oszczędności na np spłatę 50% kredytu niech kredyt bierze.

    Biedni ludzie niech lepiej się od kredytów trzymają z dala. Nie zapomnijmy, że na świecie ok 3 miliardy ludzi żyje w nędzy i nie stać ich na mieszkanie w takich warunkach jak mamy my.

    Zasada jest prosta, kredyt jest dla tych których na to stać.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Dzięki za zdrowy komentarz. Moim zdaniem rata "bezpiecznego" kredytu (o ile takie w ogóle istnieją), powinna być jednak mniejsza niż 33% zarobków, które sugerujesz. Wkład własny na poziomie 50% to absolutne minimum, choć moim zdaniem powinien być wyższy. Pozdrawiam
      CS

      Usuń
  11. Moje uwagi:

    Ciągi płatności nie są dyskontowane w perspektywie kikunastu lub kiludziesięciu lat - to spory błąd.

    Nie wiemy jaki metraż ma to mieszkanie do wynajęcia za 1100 złotych i jaka jest alternatywa. No chyba że opcje:
    kawalerka za 1100 zł lub M2 za 1700 zł lub
    kawalerka za 1100 zł lub kawalerka za 1700 zł
    są równoważne dla autora tego tekstu.

    Jeżeli analiza ma być rzetelna to trzeba wziąć dane z kilku lokalizacji (np. Kraków, Warszawa itd.) i porównać koszty wynajmu i kredytowania dla grup mieszkań o wspólnym metrażu albo liczbie pokoi. CreditSlayer od początku pisał pod tezę i wstawił sobie dane, które mu odpowiadały.

    Panie Credit Slayer wolę czytać analizy naganiaczy, bo oni przynajmniej rzetelnie prezentują założenia i dane. Pan uprawia niestety demagogię ekonomiczną.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. @ Anonimowy 22 kwietnia 2013 14:04
      Panie Anonimowy,
      od razu widać, żeś Pan nie przeczytał wszystkich trzech części wpisu, mimo że są one ze sobą połączone linkami. Po drugie używasz Pan słowa "dyskontować", którego chyba Pan nie rozumiesz. Po trzecie, powierzchnia mieszkania jest podana - widać, żeś Pan nie przeczytał dokładnie nawet tego jednego posta.
      Po czwarte, dane z kilku lokalizacji są podane w komentarzach pod postami, ale Pan żeś się nie pofatygował żeby je przeczytać. Możesz też Pan sam sobie to sprawdzić dla dowolnego miasta i mieszkania.
      Po piąte, ostatnie dwa zdania Pańskiego komentarza świadczą o tym, żeś jest Pan rodziną jakiegoś naganiacza. A o tym jak "rzetelnie" naganiacze prezentują dane napiszę posta już jutro, więc bądź Pan czujny.
      Po szóste, komentarze o tak mizernej zawartości merytorycznej i z tak wieloma przekłamaniami jak ten Pański powinienem (wzorem wielu blogerów) KASOWAĆ. Nie robię tego jednak z zasady. Dlatego Pański komentarz pozostanie na blogu, mimo że jego wartość dla mnie i dla czytelników jest zerowa.
      Życzę większego skupienia przy czytaniu i mniejszego lenistwa umysłowego.
      Pozdrawiam
      CS

      Usuń
    2. widzisz...pan anonimowy nie potrafi czytać ze zrozumeiniem ba nawet nie pamięta tego co przeczytał a przecież podałesz wszystkei dane :-)

      Usuń
  12. "Po piąte, ostatnie dwa zdania Pańskiego komentarza świadczą o tym, żeś jest Pan rodziną jakiegoś naganiacza."

    Nie jestem. Ale dla potrzeb Pańskiej wybujałej wyobraźni mogę być nawet szwagrem samego Bartosza Turka z Home Brokera.

    "Po drugie używasz Pan słowa "dyskontować", którego chyba Pan nie rozumiesz."

    Czyżby? Najpierw piszesz Pan
    "Przez 30 lat koszt takiego kredytu wyniósłby 629 294,40 zł a suma samych odsetek 379 289,72 zł." a potem wspominasz Pan o spadku siły nabywczej pieniądza. Jeżeli punkt odniesienia jest w przyszłości (po 30 latach) to inflacja nie ma nic do rzeczy. A jeżeli rozpatrujemy z perspektywy dzisiejszej to wypadałoby ją uwzględnić. Zmiana "przez 30 lat" na "po 30 latach" wiele by wyjaśniła.

    "Korzystając z prostego kalkulatora procentu składanego uzyskujemy wynik 428 tys. złotych."

    Przy kapitalizacji miesięcznej otrzymujemy około 440 000 zł - > to jest chyba sensowniejszy wynik skoro pieniądze wpływają co miesiąc.

    "Po czwarte, dane z kilku lokalizacji są podane w komentarzach pod postami"

    Na podstawie pojedynczych ogłoszeń trudno wnioskować o rynku. To mieszkanie za 1100 zł z mediami to faktycznie musi być rarytas, skoro średnia cena najmu warszawskiego M2 to 2572 zł

    http://inwestycje.pl/nieruchomosci/Jak-w-ciagu-roku-zmienily-sie-ceny-wynajmu-mieszka;194011;0.html

    (naganiacze z Morizon mogli zaprezentować medianę, która jest mniej podatna na wartości skrajne ale lepsze to niż nic).

    "Średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego w IV kwartale 2012 r. wyniosło 7,4%"

    Dane z NBP są zawyżone o 1,0 - 1,5 punktu procentowego w stosunku do faktycznej średniej dla nowych kredytów. NBP uwzględnia cały portfel kredytowy - taki fachowiec jak Pan powinien to wiedzieć. Oprocentowanie dla udzielonych kredytów jest aktualizowane ze sporym opóźnieniem - stąd różnice. Naganiacze z Home Broker podają, że w październiku średnie oprocentowanie nowych hipotek wynosiło około 6,20%. Ale kto by ich tam słuchał, prawda?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. @ Szwagier Bartosza Turka 23 kwietnia 2013 02:11
      Kolejny komentarz i kolejne przkłamania:
      Gdzie napisałem,że dane o średnim oprocentowaniu wziąłem z NBP ?? Wymyślił Pan to sobie.
      Wcześniej zarzucał mi Pan (NIEPRAWDZIWIE), że w moim poście nie podałem powierzchni mieszkania, a teraz sam Pan podaje jakąś średnią cenę wynajmu NIE PODAJĄC POWIERZCHNI MIESZKANIA do jakiej się ta średnia odnosi !!!
      Pana wynik 440 tys zł jest wynikiem brutto!!! Poza tym różnica 10 tys zł w okresie 30 lat jest całkowicie pomijalna. A co ma do rzeczy fakt, że pieniądze wpływają co miesiąc to już zupełnie nie rozumiem. Nie ważne jest to jak często wpływają pieniądze, tylko jak często instytucja finansowa dokonuje kapitalizacji Pańskich oszczędności.
      Ponawiam prośbę o dokładne zapoznanie się z moimi postami i nie wmawianie mi, że coś napisałem, gdy każdy widzi, że nie napisałem.
      Pozdrawiam
      CS

      Usuń
  13. "Pana wynik 440 tys zł jest wynikiem brutto!!!"

    U Pana to 5% nominalne i 1% realne to jest wartość opodatkowana stawką ryczałtową 19% (podatek Belki), czy nie? Takie rzeczy trzeba precyzować żeby była jasność. Ja przyjąłem, że 1% jest już po opodatkowaniu.

    "A co ma do rzeczy fakt, że pieniądze wpływają co miesiąc to już zupełnie nie rozumiem."

    Jeśli kapitalizacja jest miesięczna to ma znaczenie -> odsetki naliczane są od rosnącego salda 12 razy w roku. Nie podał Pan, czy rodzina wpłaca pieniądze na bieżąco czy nieracjonalnie chomikuje i wpłaca raz na rok.

    "Nie ważne jest to jak często wpływają pieniądze, tylko jak często instytucja finansowa dokonuje kapitalizacji Pańskich oszczędności."

    No właśnie ... jak często są kapitalizowane oszczędności tej rodziny? Nie ma takiej informacji w tekście.

    "Gdzie napisałem,że dane o średnim oprocentowaniu wziąłem z NBP ?? Wymyślił Pan to sobie."

    Bardzo podobne wartości (7,40% - 7,50%) podawało wtedy NBP - stąd proste skojarzenie. Wobec tego skąd wział Pan to zawyżone 7,40%? Z głowy?

    "a teraz sam Pan podaje jakąś średnią cenę wynajmu NIE PODAJĄC POWIERZCHNI MIESZKANIA do jakiej się ta średnia odnosi !!!"

    M2 (czyli mieszkania dwupokojowe) mają zwykle od 40 mkw. do 50 mkw. - to taki rynkowy i ogólnopolski standard.
    Myślałem, że korelacja między liczbą pokoi i wielkością mieszkania jest dość oczywista.

    OdpowiedzUsuń
  14. Szwagier 23 kwietnia 2013 12:05
    1. Oczywiście, że 1% to jest już po opodatkowaniu - jaki sens miałoby podawanie kwoty brutto? Pan podał kwotę brutto, czyli uwzględnił Pan częściowo kwotę, której najemca by nie miał, bo miało by ją państwo polskie - gdzie tu sens?
    2. Proszę Pana, tłumaczę ostatni raz - NIE MA ZNACZENIA jak często wpłaca Pan pieniądze - ZNACZENIA MA tylko to, jak często instytucja finansowa kapitalizuje Pana oszczędności. Czy Pan naprawdę myśli, że jak Pan będzie wpłacał codziennie to Pana pieniądze będą kapitalizowane codziennie?!?
    3. Jakie zawyżone 7,40%? Czy Pan w ogóle wie o czym pisze? Swoje dane wziąłem z Eurostatu, ALE podam Panu link do artykułu uwielbianych przez Pana naganiaczy z Expandera - niech Pan spojrzy na tabelkę po lewej stronie: NAJTAŃSZY kredyt w Alior Banku to 6,95%, a większość podanych tam kredytów przekracza 7,40% z najdroższym kredytem na poziomie 10,13% !!! I Pan śmie twierdzić, że podane przeze mnie dane są zawyżone ?!? Ośmiesza się Pan... Oto link:
    http://porady.domiporta.pl/poradnik/1,127304,12809087,Ranking_kredytow_hipotecznych___listopad_2012.html
    4. Chciałem żeby Pan podał powierzchnię tego mieszkania ze "średnią ceną najmu" a Pan mi pisze, że to "zwykle od 40 do 50 mkw" i jeszcze śmie Pan twierdzić, że ta korelacja jest "dość oczywista" ?!? Jak w takim razie porównać najem z kredytem, skoro nie znamy powierzchni mieszkania?!? No chyba, że dla Pana 10m2 w tę czy drugą stronę nie robi różnicy, ale przecież przed chwilą zarzucał mi Pan (NIEPRAWDZIWIE !), że w swoim poście nie podałem powierzchni mieszkania, a teraz nie chce lub nie umie Pan powiedzieć jaką powierzchnię ma to mieszkanie ze "średnią ceną najmu"?!?
    REASUMUJĄC: Pana komentarze są niemerytoryczne, zawierają mnóstwo przekłamań, niedokładnych informacji, uchyla się Pan od podawania dokładnych danych - prawdopodobnie dlatego, że ich Pan po prostu nie zna. Co gorsza stawia mi Pan, oczywiście anonimowo, wiele zarzutów bez przytoczenia odpowiednich danych, co jest bardzo nieuczciwe z Pańskiej strony. Widzę, że propaganda naganiaczy dokonała na Panu swoistego "prania mózgu", więc to dobrze że trafił Pan na ten blog - może trochę się Panu otworzą oczy.
    Pozdrawiam
    CS

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Paweł do Credit Slayer:

      Z ciekawości zerknąłem w podlinkowany (i nieaktualny) ranking kredytów hipoteczny. Konkluzja niestety jest taka, że nie wie Pan z czego składa się oprocentowanie kredytów hipotecznych. Wyciągnąłem taki wniosek, ponieważ dodał Pan marżę do podanego oprocentowania (po co?), a następnie podał wartości od 6,95% do 10,13% jako oprocentowanie. Sumowanie marży i oprocentowania jest zupełnie bez sensu, ponieważ oprocentowanie podane przez Expander zawiera już wliczoną marżę (oraz stopę referencyjną WIBOR). Przykład dla Aliora: WIBOR z listopada 2012 równy 4,75% + marża 1,10% = oprocentowanie 5,85%.

      Reasumując: złotówkowe kredyty w cytowanym rankingu mają oprocentowanie od 5,85% do 7,53%.

      Proponuję żeby podszkolił się Pan w takich okołokredytowych kwestiach. Pogromca kredytów hipotecznych, który nie wie jak działają te produkty jest raczej niewiarygodny ;)

      Ps. Mam nadzieję, że mój komentarz nie zostanie skasowany w ramach cenzury.

      Usuń
    2. Oczywiście ma Pan rację, dyskusja była gorąca i się zagalopowałem, czyli źle spojrzałem, hmm właściwie to nie wiem jak to było możliwe, ale fakt jest faktem, niestety było to półtora roku temu, więc nawet nie czemu tak się stało ;) aż dziw bierze że nie zauważył tego mój ówczesny interlokutor ;)
      Sugerowanie natomiast że nie wiem z czego składa się oprocentowanie uważam co najmniej za zabawne, a co do mojej wiarygodności to już niech Czytelnicy rozstrzygają wchodząc na stronę :)
      Proszę się jednak nie przejmować - niedługo przygotuję kolejny post porównywający najem do kredytu - już z bardzo aktualnymi danymi, bo ten z poczatku 2013 r. jest hmm... mocno nieaktualny, może teraz wyniki będą inne ;)
      P.S.
      NIGDY nie kasuje komentarzy Czytelników więc bez obaw ;) Nie stosuje też żadnej cenzury (no chyba że ktoś zacznie nawoływać do zabijania ludzi czy tego typu rzeczy)

      Pozdrawiam
      CS

      Usuń
    3. Paweł do Credit Slayer

      "Sugerowanie natomiast że nie wiem z czego składa się oprocentowanie uważam co najmniej za zabawne" -> Zbytnia pewność siebie to grzech ;) Takich pomyłek jak ta z oprocentowaniem w Pańskich wpisach jest więcej (wyłapałem już kilka). Proszę być czujnym, bo zaczynam przegląd bloga ;) Czytelnikami proszę się nie sugerować. Przypuszczam, że większość z nich ma dość mgliste pojęcie o analizowanych kwestiach.

      Mam nadzieję, że teraz analiza kredyt vs. wynajem będzie bardzo wiarygodna. W tej poprzedniej niestety wziął Pan sobie dane z sufitu. Może tym razem weźmie Pan pod uwagę konkretne dane z kilku rynków, a nie jedno mityczne M2 o powierzchni 47 mkw., które można wynająć za ok. 60% raty kredytu (1100 zł). Jestem ciekaw skąd się wzięło to 1100 zł (czynsz) i założenie, że właściciel mieszkania usytuowanego "gdzieś w Polsce" zaakceptuje dość niski zysk (650 zł/m-c) oraz rentowność wynajmu na poziomie 3,00%. Już lepiej wziąć dane z konkretnej dzielnicy dużego miasta (np. Warszawy).

      Co do oprocentowania kredytów hipotecznych to zgadzam się z Pana ówczesnym oponentem. 7,40% to była zawyżona wartość (pewnie dla całego portfela). Średnie oprocentowanie NOWYCH kredytów w kwietniu 2013 r. wynosiło 5,70%. Proszę nie patrzeć na stany umów (to cały portfel kredytowy w PLN).

      http://www.nbp.pl/home.aspx?f=/statystyka/pieniezna_i_bankowa/oprocentowanie_n.html

      W dodatku podlinkował Pan ranking kredytów starszy o pięć miesięcy (bodaj z listopada 2012 r.).

      Innymi słowy: apeluje o więcej obiektywizmu i mniej emocjonalne traktowanie swoich pomyłek ;) No chyba, że chce Pan mieć oponentów zamiast czytelników.

      Usuń
    4. Oł Dżizas, błagam - ta dyskusja już się odbyła. Proszę dokładnie przeczytać posty i komentarze - tam jest wyjaśnienie dlaczego to akurat mieszkanie, przykład był z życia wzięty i właściciel zaakceptował taki zysk, pewnie wolałby mieć 20%, ale ma c.a.3% i to jest fakt, a że niektórzy mają więcej? co z tego? /niektórzy kupują leki w tradycyjnych aptekach i przepłacają ok 20%, ja kupuję w necie i nie przepłacam i co z tego? itd itp itd itp to było wałkowane do bólu (pod innym postem był przykład z innej dzielnicy, który nawet dyskutant zaakceptował)
      co do pomyłek to proszę je po prostu wylistować to poprawię co się da, a reszta... pójdzie w koszty ;) musi Pan zrozumieć, że posty często tworzę w ciągu godziny łącznie z obróbką graficzną, czerpię z materiałów zagranicznych i pomyłki się zdarzają - TO NIE JEST RAPORT ANALITYKA DLA ZARZĄDU, ANI NAWET PUBLICYSTYKA - TYLKO BLOG !!!
      logicznie rzecz biorąc to każdy oponent jest jednocześnie czytelnikiem ;)

      Usuń
  15. "Oczywiście, że 1% to jest już po opodatkowaniu - jaki sens miałoby podawanie kwoty brutto?"

    Skoro jeden procent to rentowność po odpodatkowaniu to uwzględniając ją w obliczeniach go otrzymałem kwotę netto (bez podatku) a nie brutto. No ale Pan mi wmówił, że podałem wartość brutto. Ja już nic na to nie poradzę.

    "Proszę Pana, tłumaczę ostatni raz - NIE MA ZNACZENIA jak często wpłaca Pan pieniądze - ZNACZENIA MA tylko to, jak często instytucja finansowa kapitalizuje Pana oszczędności."

    A ja ostatni raz pytam - jaka jest częstotliwość kapitalizacji w Pana przykładzie (chodzi o to 1050 zł)? Kwartalna, roczna, miesięczna? Tylko tyle.

    "Swoje dane wziąłem z Eurostatu"

    Ciężko to było napisać na początku. Proszę jeszcze o link, bo "uchyla się Pan od podawania dokładnych danych - prawdopodobnie dlatego, że ich Pan po prostu nie zna."
    Ta są dane dotyczące całego portfela, czy tylko nowych kredytów?

    "Oto link:"

    To są przykłady, a nie wartości średnie Teraz proszę mi powiedzieć, czy zna Pan różnicę między słowem średni i przykładowy. Bo o to się rozchodzi.

    Co do powierzchni. Widzę, że jest Pan strasznie skurupulatny (ale nie w stosunku do siebie).

    Średnia ofertowa cena najmu za 1 mkw. w Warszawie wynosiła 37 zł (w grudniu). Dla mieszkania o powierzchni 47 mkw. daje to 1739 zł.

    http://www.bankier.pl/wiadomosc/Wynajem-mieszkan-nawet-o-20-tanszy-niz-rok-temu-2748138.html

    Przypuszczam, że to 1739 złotych nie uwzględnia mediów (tak jest praktycznie zawsze w danych przekazywanych przez portale ogłoszeniowe). Czyli w praktyce wyjdzie grubo ponad 2200 złotych. To mieszkanie za 1100 zł to faktycznie musi być jakiś rynkowy fenomen.

    Ps. Masz Pan jakąś obsesję z tymi naganiaczami - serio. Ale to zabawne, więc proszę tak trzymać dalej.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. @ Szwagier Bartosza Turka 23 kwietnia 2013 13:51
      Czyli przed chwilą podawał Pan, że "średnia cena najmu warszawskiego M2 to 2572 zł" a teraz okazuje się, że jest to 1739 zł ?!? Czyli Pan nie prowadzi merytorycznej dyskusji tylko TROLLUJE podając za każdym razem inne wartości. Pozostawię to bez komentarza.:D:D:D
      Ale jeszcze jedna rzecz mnie ciekawi: dlaczego Pan uparcie twierdzi, że mieszkanie opisane w moim poście jest w Warszawie ?!? Przecież nigdzie tak nie napisałem !! Czy Pan NAPRAWDĘ przeczytał mojego posta? To pytanie retoryczne, proszę nie odpowiadać.

      Usuń
    2. ja wynajmuje 52m2 na kabatach za 1400 i juz w to wlicozny jest czynsz.... nie no jakis fantasta z tym 1700 zł :-)

      Usuń
  16. Jeszcze jeden niuans mam wrażenie wszystkim umknął, a dotyczący wartości pieniądza w czasie.

    Przyjmijmy stopę inflacji na poziomie 3% rocznie. Przyjmijmy stałe oprocentowanie kredytu ( oczywiście stałe nie będzie, ale skoki w obydwie strony w dłuższym okresie się uśrednią)

    Przyjmę za Panem (acz różnica miedzy cenami brzmi na minimalnie wygórowaną):

    Dziś:
    -Rata kredytu 1700 i opłaty stałe 450
    -Wynajem 1100

    Za rok:
    -Rata kredytu 1700 i opłaty stałe 450*1,03
    -Wynajem 1100*1,03

    Po 20 latach:
    -Rata kredytu 1700 i opłaty stałe 450*1,03^20 (czyli: 1700 + 813 = 2513)
    -Wynajem 1100*1,03^20 (czyli: 1987)

    Nominalna kwota oszczędzana w późniejszych latach będzie stopniowo spadała.

    OdpowiedzUsuń
  17. Według mnie lepiej jest kupić mieszkanie na kredyt, aniżeli wynajmować. Przez kilka lat wynajmowałam mieszkanie i opłacałam czynsz, więc końcowa kwota wychodziła wysoka. W przypadku kredytu hipotecznego comiesięczna rata jest równa cenie wynajmu, dlatego uważam, że lepiej jest spłacać swoje mieszkanie. Zwłaszcza, ze w tym roku młodzi ludzie mogą liczyć na rządowy projekt "Mieszkanie dla młodych" o którym przeczytać można między innymi tutaj - http://mieszkaniedlamlodych.com/ :).

    OdpowiedzUsuń