piątek, 28 czerwca 2013

W KALENDARZU CZERWIEC, A W MAJU ZASTÓJ.

Dobra, każdy czytelnik tego bloga, który wszedł na niego w czerwcu, ma prawo kopnąć mnie w cztery litery za lenistwo. Wirtualnie oczywiście ;-). Niestety nawał obowiązków nie pozwala pouzewnętrzniać się (tak, sam wymyśliłem to słowo;-)) tak jakby się chciało ;-). Pomysłów sporo, czasu mało, sami wiecie jak to jest.
Większość z Was nie ma pewnie czasu, żeby regularnie czytać gazety i czasopisma. Ja właściwie też nie, ale czego się nie robi dla Czytelników ;-). Dzisiaj zaprezentuję Wam więc kilka ciekawych (przynajmniej dla mnie;-)) artykułów mieszczących się w tematyce bloga.
Zaczynamy od artykułu „Wtórny rynek mieszkań znów w zapaści” („DGP”, 20.05.2013 r.). Autorka przytoczyła tam znane Wam pewnie z innych blogów (lub strony GPW) dane dotyczące wyników finansowych pośredników w handlu nieruchomościami, zwanymi przeze mnie dla uproszczenia naganiaczami ;-) Home Broker zaliczył w I kwartale 34% spadek przychodów, a jego (właściwie jej, bo to spółka) wynik netto pogorszył się o 73%, co zapowiada redukowanie kosztów w najbliższym czasie. Ciekawe czy Bartek poleci? ;-)
W AD Drągowski przychody z pośrednictwa spadły w  I kwartale też o 34% (zadziwiająca zbieżność ;-)).
Najciekawszy cytat z tego artykułu: „Na niewielką liczbę transakcji na początku  roku i całkowity zastój na rynku w maju wskazuje m.in. Ewa Słoma z poznańskiej firmy Inny Dom Nieruchomości” To bardzo ciekawa informacja, bo taki zastój sygnalizuje moim zdaniem, że sprzedający ocierają się o „próg bólu” jeśli chodzi o cenę za jaką są skłonni sprzedać swoją nieruchomość. Niestety dla nich (i stety dla kupujących) ten próg najprawdopodobniej zostanie niedługo przełamany, a następny będzie już na poziomie równowagi, czyli tam gdzie powinien być ;-).
W artykule „Mieszkania jeszcze tańsze” („Rz”, 17.05.2013 r.) autorka zapowiada spadki cen nieruchomości do 2014 r. Pisze też jednak, że „Optymiści mówią o ożywieniu dopiero w 2015 r.”. Niestety nie bardzo wiadomo dlaczego to ożywienie nastąpi właśnie wtedy i jakie będą jego przesłanki – w artykule nie ma o tym ani słowa ;-). Nie wymieniono też z nazwiska tych „optymistów”, więc trudno polemizować z tą tezą. Wygląda na to, że jest to zwykłe „chciejstwo”, ewentualnie wróżenie z fusów. W dalszej części artykułu wypowiadają się oczywiście deweloperzy, którzy solidarnie i solennie zapowiadają, że taniej już nie będzie;-). No cóż, pażywiom, uwidim ;-).
A na koniec wieści z wielkiego świata. A konkretnie to z Hiszpanii, gdzie jak pewnie pamiętacie, udało się napompować całkiem ładną bańkę na nieruchomościach. Bańka pękła, kredyty zostały. Artykuł „Mortgaged to the hilt (Zadłużeni po uszy)” („The Economist”, 17/2013) podaje ciekawe dane.  Około 8% hiszpańskich hipoteciarzy jest obecnie bezrobotna, a w zeszłym roku mieszkania 80 rodzin dziennie były przejmowane przez banki. Wielu kredytobiorców spłaca kredyty za domy, których już nie posiadają. Pomysłowi Hiszpanie zebrali więc 1,4 mln podpisów pod petycją domagającą się ustanowienia w ich kraju prawa na wzór USA, gdzie oddając bankowi klucze pozbywasz się też długu. Oczywiście prawo to miałoby działać wstecz ;-). W tym miejscu veto postawiły, rzecz jasna, banki, dla których byłby to gwóźdź do trumny. Jak wynika z artykułu, w Hiszpanii jest obecnie 600 tys. nowych domów i mieszkań, które nie mogą znaleźć nabywców. Niektóre rządy regionalne (np. Andaluzja czy Katalonia) planują obłożyć specjalnym podatkiem przejęte przez banki puste mieszkania, choć padają też pomysły wynajęcia ich od banków i podnajęcia potrzebującym ;-). Jak widzicie na Półwyspie Iberyjskim też dzieje się ciekawie, szkoda, że moja znajomość hiszpańskiego zatrzymała się na etapie „Esmeraldy” i „Zbuntowanego anioła” ;-).       
Dzięki za przeczytanie.           

piątek, 24 maja 2013

BANKOM NABIJAMY KIESZENIE, POLAKÓW NABIJAMY W BUTELKĘ

W kontekście przyjętego niedawno przez rząd i skierowanego do Sejmu programu „Mieszkanie dla Młodych” (MdM), chciałbym przypomnieć Wam wykres, który zamieściłem w jednym z poprzednich wpisów. Dotyczy on relacji liczby zawieranych małżeństw i stopy bezrobocia do ceny mieszkań:
Z pewnością zauważyliście, że coś w tym wykresie nie gra. Dlaczego bowiem ceny mieszkań w 2010 r. wzrosły mimo, że liczba małżeństw malała a bezrobocie rosło? Z jakiego powodu niewidzialna ręka rynku nie zadziałała? Próbując to wyjaśnić, postanowiłem dodać do wykresu jeszcze jedną kreskę, która pokazuje limity dopłat w rządowym programie „Rodzina na Swoim” (za BGK):
Rok
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Bezrobocie %
19,0
17,6
14,8
11,2
9,5
12,1
12,4
12,5
13,4
Małżeństwa (tys.)
191,8
206,9
226,2
248,7
257,7
250,8
228,3
207
204
Cena m2 w Warszawie (tys. zł)
4,3
4,8
6,2
9,1
8,5
8
8,4
7,9
7,2
Limit dopłat w RnS dla Warszawy (tys. zł)
6,55
6,69
7,7
9,08
9,8
6,4






Stawiam śmiałą tezę, że szalone podwyższanie w latach 2009-2011 limitu dopłat przez Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej sprawiło, że nabywcy mieszkań w Warszawie przepłacili minimum 500 zł na metrze. Jeśli weźmiemy pod uwagę fakt, że banki udzielając kredytów w RnS często stosowały podwyższoną marżę, to już wiadomo dlaczego program ten został przechrzczony przez myślących Polaków na „Bank i Deweloper na Swoim”.
Innymi słowy, państwo udając, że troszczy się o młodych Polaków, dopłaciło bankom i deweloperom kilkaset milionów złotych (być może więcej, ale dokładne wyliczenia są niemożliwe – cały program szacowany jest nawet na 6 mld zł), które nigdy by do nich nie wpłynęły, gdyby nie RnS! 
Najciekawsze jest jednak to, że większość rodzin, które wzięły kredyty w RnS jest święcie przekonanych, że rząd im pomógł, a one zrobiły interes życia... 
Dzieki za przeczytanie.    

wtorek, 21 maja 2013

NAJEM TANI JAK BARSZCZ?

Pisanie tego bloga zacząłem od porównania różnych form zaspokojenia podstawowej potrzeby człowieka jaką jest posiadanie mieszkania (domu). Porównanie najmu z kredytem hipotecznym uprawdopodobniło tezę, że wynajmowanie mieszkania, połączone z systematycznym oszczędzaniem jest w określonych warunkach korzystniejsze od zakredytowania się.

Wpisy, które przypomniałem powyżej, wzbudziły pewne kontrowersje wśród Czytelników bloga. Wskazywali oni m.in. na to, że podane przeze mnie stawki wynajmu są nierealne – mimo, że zaczerpnąłem je z życia. Co ciekawe, zarzuty te pojawiały się mimo, że Czytelnicy zgłaszający je nie znali lokalizacji opisywanego mieszkania, a tylko jego orientacyjną cenę. Faktycznie, podany przeze mnie czynsz najmu w kwocie 1100 zł (z opłatami) był niższy od cen ofertowych porównywalnych mieszkań w okolicy, które kształtowały się wtedy na poziomie 1350 – 1500 zł. Jak jednak zaznaczyłem były to ceny ofertowe najmu, a podany przeze mnie czynsz był stawką transakcyjną. Był on więc tylko nieznacznie niższy od cen rynkowych, ale mieściły się w nim spore, jak na okolicę, opłaty eksploatacyjne (ponad 400 zł), co było dużym plusem (opłaty za podobne mieszkania w okolicy bywają nawet o 100 zł niższe).  

Niedługo jednak niskie czynsze najmu mogą nie być już dla nikogo zaskoczeniem, a staną się raczej normą. Jak powszechnie wiadomo, istotnym elementem wpływającym na ceny najmu w danym mieście, jest element napływowy – im więcej osób przyjeżdża do danego miasta, tym wyższe są ceny najmu (no i nieruchomości w ogóle). Skrajnych przykładów tego typu zjawiska dostarczają nam historie górniczych miasteczek na całym świecie, do których pod odkryciu różnego rodzaju złóż i pokładów zjeżdżały tabuny osadników, niebotycznie widując ceny miejscowych nieruchomości, w tym oczywiście najmu.

Mniej spektakularnym przykładem są miasta akademickie, w których ceny najmu są dość istotnie powiązane z liczbą przebywających tam studentów. Z reguły są oni bowiem „skazani” na najem, z powodu nieposiadania majątku i/lub niewielkich dochodów, tudzież zupełnego ich braku ;-). Biorąc to pod uwagę, chciałbym zwrócić Waszą uwagę na wykres, który ukradłem Ministerstwu Nauki i Szkolnictwa Wyższego:
PROGNOZOWANA LICZBA STUDENTÓW:

Jak widzicie w najbliższych 10 latach szykuje się załamanie na „rynku akademickim”. Najbardziej odczują to uczelnie, z których wiele upadnie. Tak potężny spadek liczby studentów odbije się jednak również na rynku nieruchomości w miastach akademickich, szczególnie na rynku najmu. No chyba, że nasz rząd ogłosi nowy program: „Najem dla Studenta” ;-). Ponieważ jednak dopłaty do najmu są mało prawdopodobne w tej kadencji i w…. 40 następnych, to należy spodziewać się poważnego spadku cen najmu w najbliższych latach.


Dla najemców oznacza to oczywiście zmniejszenie comiesięcznych wydatków na mieszkanie, jeszcze większy wybór mieszkań i możliwość negocjacji dotychczasowego czynszu najmu – czyli same plusy.


Dla wynajmujących oznacza to oczywiście spadek comiesięcznych przychodów, dłuższe okresy przestoju w wynajmie, większe ryzyko trafienia na „najemców o słabym standingu finansowym” (eufemizm) -  czyli same minusy.

Właściciele mieszkań powinni więc teraz „chuchać i dmuchać” na dobrych (w sensie: wypłacalnych i niedemolujących mieszkania) najemców. W przeciwnym razie, w krótkiej perspektywie czeka ich dopłacanie do mieszkania, a to już jest ekonomiczna głupota.

Załamanie na rynku najmu może pogłębić projektowana możliwość wynajmu mieszkania od dewelopera przed jego zakupem. Jak wiadomo deweloperzy posiadają mnóstwo gotowych mieszkań i jeśli wypłyną one na rynek wynajmu, to mogą poważnie pociągnąć ceny najmu w dół.

(Edit: ZASTRZEŻENIE PO UWADZE CZYTELNIKA: skala na wykresie powinna zaczynać się od zera, ale wykres wziąłem z Ministerstwa i nie chciało mi się go przerabiać, wybaczcie - lenistwo jest nieuleczalne ;-)) 

Dzięki za przeczytanie.

 
   

czwartek, 16 maja 2013

MARKETING BEZPOŚREDNI

No ładnie, połowa maja, a tu żadnego wpisu w tym miesiącu. Jedynym usprawiedliwieniem dla mnie jest długi weekend majowy. Tak, wiem, majówka skończyła się dwa tygodnie temu, no ale jakąś wymówkę musiałem podać ;-).
W trakcie tego długiego weekendu zjechałem dosłownie pół Polski. Podczas tych wojaży w oczy rzuciła mi się jedna rzecz – niezwykle duża liczba budowanych domów wolnostojących. Nawet w niewielkich wsiach, oddalonych mniej lub bardziej od większych miast, zaobserwowałem po kilka nowo budowanych domów. Widać, że w narodzie jest trochę kapitału. No ale jak na rachunkach bankowych w naszym kraju zgromadziliśmy już ponad 500 mld zł, to na coś te pieniądze trzeba w końcu wydać ;-). Lepiej postawić dom, niż czekać, aż nasze oszczędności ulegną cypryzacji, w celu ratowania prywatnych banków ;-).
Gołym okiem widać, że domów przybywa. Nie przeszkadza to wszelkiej maści naganiaczom ogłaszać co jakiś czas, że w Polsce brakuje milionów mieszkań. Coraz częściej słyszy się też o konieczności zbadania stanu bloków z wielkiej płyty. Badanie miałoby się oczywiście odbyć za państwowe pieniądze. Prawdopodobnie lobby deweloperskie liczy na to, że „specjaliści” wykryliby przy tej okazji, że wielką płytę należy rozebrać. W takich np. wschodnich Niemczech już demontują wielkopłytowe bloki. Nie dlatego jednak, że komukolwiek zagrażają. Po prostu nie ma kto w nich mieszkać, wszyscy Ossie wyjechali do zachodnich landów po zjednoczeniu. Przewiduję, że jeśli kiedykolwiek w Polsce dojdzie do rozbiórki wielkiej płyty, to stanie się to z takich samych przyczyn jak w b. NRD – emigracji.
Z innych ciekawostek, to odbyłem w trakcie tego weekendu ciekawą rozmowę ze znajomym starszym panem, pracownikiem pewnego dewelopera. Pytałem go, jak wygląda sytuacji w firmie w związku ze spadkiem popytu na mieszkania, kryzysem itd. Jego odpowiedź zaskoczyła nawet takiego pesymistę jak ja. W ciągu ostatnich dwóch lat z trzydziestu kilku pracowników zatrudnionych w warszawskim biurze tego dewelopera został kilkunastu. Reszta została zwolniona, a cięcia objęły głównie dział sprzedaży. Mój rozmówca narzekał, że teraz musi zajmować się rzeczami, o których nie ma pojęcia i których nigdy nie robił. Najciekawszą jednak informacją była ta, że deweloper ten, aby się ratować (przedłużyć agonię?) musiał sprzedać działki budowlane, znacznie poniżej kosztów ich zakupu. Ciekawe co jeszcze zostało mu do sprzedania? ;-)
A jak już wróciłem z weekendu, to w skrzynce mailowej znalazłem to:
Nie ma to jak marketing bezpośredni ;-).
Dzięki za przeczytanie.  

wtorek, 23 kwietnia 2013

WIELCY NAGANIACZE I ICH MAŁE KŁAMSTEWKA

Wszyscy już wiedzą, że w świecie naganiaczy i doradców kredytowych ceny mieszkań w Polsce rosną. Ich wartość zwyżkuje na przekór rosnącemu bezrobociu i słabnącemu popytowi. Taki mały cud, no ale przecież  premier obiecał cuda, to co się dziwicie? ;-) W realnym świecie ceny mieszkań spadają, ale co gorsza (dla naganiaczy i spekulantów) spada też ilość transakcji, co ma bezpośrednie przełożenie na spadek dochodów pośredników, doradców i całej reszty żyjących z tego biznesu osób. Trzeba więc zachęcić lud (nie)pracujący miast i wsi do zakupu.

Najpierw trzeba więc ogłosić, że taniej już nie będzie – o tym był mój poprzedni post. Jak już ludziska pojmą, że muszą natychmiast polecieć po mieszkanko, to trzeba pomóc im rozwiązać kolejny problem – brak pieniędzy. Rozwiązaniem, wg naganiaczy, jest oczywiście kredyt. Tylko, że ludzie trochę boją się obecnie zaciągać kredyty, bo zobaczyli, że ryzyko kursowe to nie przelewki, a i perspektywy zawodowe jakieś takie niepewne. No a z zasiłku dla bezrobotnych ciężko regulować raty kredytowe. ;-)

Trzeba więc obywatelom uświadomić, że obecnie kredyt jest bardzo tani i każdego na niego stać. No i co z Ciebie w ogóle za mężczyzna, jak sobie z taką „mini ratką” nie poradzisz? ;-)
Ponieważ większość ludzi nienawidzi czytać, to trzeba im to narysować ;-). Trzeba im to jednak tak narysować, żeby od razu pojęli, że takiego taniego kredytu to jeszcze nigdy nie było! I tu pojawia się typowa MANIPULACJA wykresem – spójrzcie na wykres poniżej (zamieszczony przez Home Broker na Interia.pl):
Jak widzicie słupek drugi (marzec 2008) jest 5-krotnie wyższy od słupka 7-go (marzec 2013) mimo, że kwota ze słupka 7-go jest tylko o 20% niższa od kwoty ze słupka drugiego! Łatwo zauważyć, że oszustwo polega na manipulowaniu pionową osią wykresu, na której wartości zaczynają się od 1500 zł, a nie od zera. Jeśli na powyższy wykres spojrzy osoba mało wnikliwa, to w jej podświadomości zostanie zakodowany fałszywy komunikat:

TERAZ KREDYTY SĄ 5 RAZY TAŃSZE NIŻ BYŁY, TO PRAWDZIWA OKAZJA!

I o to właśnie chodzi naganiaczom – manipulując danymi, usiłują wytworzyć w świadomości powszechnej przeświadczenie, że wzięcie kredytu obecnie jest korzystne. W żadnym artykule naganiaczy nie znajdziecie czytelnej informacji, że Wasza rata może drastycznie wzrosnąć na skutek jednej decyzji Rady Polityki Pieniężnej.
A teraz spójrzcie na przygotowany przeze mnie wykres zawierający takie same dane jak ten zrobiony przez Home Broker:
Jak widzicie, na moim wykresie różnice pomiędzy wysokością raty są mało widoczne, mimo że kwoty są takie same! Jeśli ktoś niezorientowany spojrzy na taki wykres to w jego umyśle zostanie zakodowany prawdziwy komunikat:

KREDYT TROCHĘ STANIAŁ, ALE NADAL JEST DROGI, NIE MAM WIĘC PO CO IŚĆ DO BANKU.

No, ale ja nie jestem naganiaczem, więc nie muszę oszukiwać i manipulować, aby nakłonić ludzi do czegokolwiek...
Takie manipulacje Home Broker i innych to tylko czubek góry lodowej, ale świetnie unaoczniają jakimi metodami posługują się pośrednicy, bankowcy i deweloperzy w celu omotania i założenia pętli kredytowej na szyję jak największej liczby ludzi. Dla nich liczy się tylko ICH zysk, ale aby go osiągnąć musza złapać w sidła jak najwięcej osób…

Uważam, że to dobre miejsce na przypomnienie, znanej Wam zapewne, bajki o jelonkach kredytowych:
"Wyobraźcie sobie że cena mieszkań to bajkowy smok. Żywi się on różnym zwierzem, ale ulubiona karma to jelonek kredytowy. Przez długi czas panowała pewnego rodzaju równowaga, raz smok był górą, raz jelonki uciekały. Aż ostatnimi czasy przyszły czasy tłuste, jelonki rozmnażały się szybko, a dożywione sterydami przez banki (2x dłuższy czas spłaty = 2x większa zdolność kredytowa) jelonki były duże, odpasione, powolne, na to czekali myśliwi (w tej roli open fajans i inni), w poszukiwaniu dobrej karmy jelonki same pchały się pod lufę, odstrzał szedł pełną parą, karmiony soczystym, świeżym mięskiem smok rósł w oczach, ale jego apetyt był nienasycony, pragnął więcej, i więcej. Aby sprostać głodowi smoka, myśliwi postanowili zrobić polowanie z 
nagonką (w eter puścili wieści - taniej być nie może, do końca roku ceny mieszkań wzrosną o ...) jelonki stadami w panice, tratując się, na oślep wpadli pod lufy myśliwych, to była rzeź, tysiącami szły na stracenie, tłuste, te trochę mniejsze i nawet te niewyrośnięte, myśliwi tak długo strzelali, że broń się przegrzała i nagle przyszedł zimny prysznic, okazało się że jelonki zostały wytrzebione, nie ma na co polować.
Nieliczne dorodne jelonki uciekły w gęsty bór, nieśmiało wychylają nosa, są czujne, nie dadzą się byle czym podejść. Na obrzeżach lasu zostały tylko chude, chore, nie nadające się do jedzenia. Na próżno myśliwi trąbią, kuszą, straszą, w sidłach pustki. Smok głośno woła jeść, ale świeżego mięsa nie ma, więc powoli chudnie, coraz bardziej chudnie, czym dłużej nie będzie dostawał świeżego mięsa, tym będzie chudszy. Nad smokiem zbierają się coraz ciemniejsze chmury, astrologowie przepowiadają chude lata, więc jelonki przez parę lat nie utuczą się. Morał z tej bajki jest prosty: ceny będą spadać, bo jelonki kredytowe nie będą już bezmyślnie karmić wzrostów."


Dzięki za przeczytanie.


   

środa, 10 kwietnia 2013

CENY MIESZKAŃ, czyli kiedy lepiej znaczy gorzej

Jak wszyscy wiecie, punkt widzenia zależy od punktu siedzenia. Dlatego oczywiste jest, że ludzie żyjący ze sprzedaży mieszkań i kredytów z niepokojem patrzą na dołujące ceny na rynku mieszkań i chwytają się wszystkiego, żeby ten spadek choć na chwilę zahamować. Do tej pory dominującą narracją była ta, że taniej nie da się już budować, że nikt nie będzie sprzedawał poniżej kosztów, że ceny już wróciły do poziomów z roku … (tu wpisz cokolwiek przyjdzie Ci do głowy).

Mimo wysiłków naganiaczy ceny spadają jednak dalej. Dlatego konieczne stało się przejście do ataku i obwieszczenie, że nie tylko taniej już nie będzie, ale wręcz już jest drożej i będzie jeszcze drożej, a kto nie kupi teraz to… Tego typu historie z pogranicza science fiction i melodramatu zaczęły niestety ostatnio kolportować poważne, wydawałoby się, agencje prasowe jak PAP czy IAR, które bezmyślnie mielą raporty podrzucane przez Open Fajans, Homo Broken czy inne tego typu twory. Za agencjami prasowymi takie „rzetelne” informacje trafiają na inne portale. Ostatnio na Stooq.pl trafiłem na taką notkę i zrobiłem dla Was screen, żebyście nie musieli skakać po stronkach:
Oczywiście, w zależności od tego jakie przyjąć dane, da się uzasadnić każdą tezę. Nie da się wykluczyć, że indeks którym posługują się naganiacze rzeczywiście wzrósł o te ich 7%. Niestety nie za bardzo wiemy jak oni obliczają te swoje indeksy, a nawet gdybyśmy wiedzieli, to nie możemy sprawdzić rzetelności wyliczeń, bo OF i HB to prywatne firmy.

Warto zwrócić uwagę, że w swojej notatce naganiacze wskazują na spadek zawieranych transakcji. Teoretycznie spadek popytu powinien spowodować spadek cen, ale nie u naganiaczy. Gdyby przyjąć, że indeks naganiaczy rzeczywiście wzrósł i nie robili przy tym żadnego czary-mary to należy zastanowić się jakie są przyczyny tego wzrostu. Według mnie przyczyna mogłaby być tylko jedna – odporność dóbr luksusowych na spadek popytu. Oczywiście dobrami luksusowymi byłyby w tym przypadku mieszkania z wyższej półki – lepsza lokalizacja, wyższy standard itp. – a więc droższe, niż przeciętne. Byłoby to typowym przykładem powiedzenia „nim gruby schudnie, chudy zdechnie” z domieszką tzw. efektu Veblena, co oznaczałoby w tym wypadku, że popyt na mieszkania występuje jeszcze w szczątkowej postaci u klientów zamożniejszych, których stać na zakup droższych mieszkań. Wskazywałby na to spadek transakcji: mniej transakcji + popyt na droższe mieszkania ze strony klientów zamożnych = pozorny wzrost cen. Taka statystyczna anomalia.

W rzeczywistości spadają również ceny mieszkań luksusowych (wg. mojej definicji), tylko, że następuje to wolniej. Nie widać bowiem żadnych fundamentalnych czynników mogących napędzić wzrosty, a wręcz przeciwnie. Przygotowałem dla Was pewne zestawienia w formie wykresów, aby pokazać jak cena m2 mieszkania ładnie koreluje z innymi wskaźnikami: bezrobociem i liczbą zawieranych małżeństw (dane za GUS i NBP): 
Rok
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Bezrobocie w %
19,0
17,6
14,8
11,2
9,5
12,1
12,4
12,5
13,4
Liczba zawieranych małżeństw w tys.
191,8
206,9
226,2
248,7
257,7
250,8
228,3
207
204
Cena m2 w Warszawie w tys. zł
4,3
4,8
6,2
9,1
8,5
8,0
8,4
7,9
7,2



Jak widać bańka spekulacyjna na polskim rynku nieruchomości w latach 2007-2008 miała pewne wsparcie w wybranych przez mnie wskaźnikach (co nie zmienia faktu, że była to bańka). Zjawiska będące podstawą tych wskaźników (czyli bezrobocie i zawieranie małżeństw) w bardzo małym stopniu są podatne na zmiany wywołane działaniami rządzących. To odróżnia je np. od ceny kredytu, która może być radykalnie i nagle zmieniona jedną decyzją bankierów centralnych o podwyższeniu lub obniżeniu stóp procentowych.
Jak widać na wykresie cena m2 mieszkania  była wysoka gdy liczba zawieranych małżeństw rosła, a bezrobocie rekordowo spadło. Gdy liczba małżeństw zaczęła się zmniejszać, a bezrobocie rosnąć – cena zaczęła spadać. Trzeba zauważyć, że nie uwzględniłem tu tego, że od 2012 r. bezrobocie znowu wzrosło – w lutym 2013 r. osiągnęło 14,4%, a perspektywy są nieciekawe. Co do liczby zawieranych małżeństw w najbliższych latach, najlepiej będzie to prognozować w oparciu o wskaźnik urodzeń, który wygląda tak:
Na pierwszy rzut oka widać, że w najbliższych latach liczba zawieranych małżeństw będzie spadać z roku na rok, a tym samym popyt na mieszkania, siłą rzeczy, będzie spadał. Biorąc pod uwagę wysokie i wciąż rosnące bezrobocie, czy można dalej świadomie twierdzić, że ceny będą rosnąć?
Naganiacze kończą swoją notatkę stwierdzeniem, że "rynek nieruchomości nie jest w tak słabej sytuacji, jak mogłoby sie wydawać". Wynika z tego, że dla nich, i dla całej rzeszy spekulantów, im niższe ceny mieszkań tym sytuacja jest "słabsza". Czyli, im lepiej (dla kupujących), tym gorzej (dla naganiaczy i spekulantów).
Dzięki za przeczytanie.