czwartek, 17 kwietnia 2014

DRAMAT RYNKU WTÓRNEGO – EPILOG, A MOŻE EPITAFIUM?

Przez ostatni miesiąc, z małą przerwą na polemikę z Metrohousem, zadręczałem Was wpisami o polskim rynku mieszkań używanych. Pewnie czasem przemknęło Wam przez myśl pytanie, dlaczego oddzieliłem rynek wtórny od pierwotnego. Powód jest dość jasny – ogromna stymulacja tego drugiego publicznymi pieniędzmi. Mimo że wszystkie nieruchomości stanowią system naczyń połączonych, to jednak skierowanie przez rząd wielomiliardowego strumienia w celu wspomożenia rynku nowych mieszkań spowodowało, że zdecydowałem się rozdzielić te dwa sektory.


Po krótkim wprowadzeniu w Prologu, przedstawiłem z życia wzięte przykłady prób sprzedaży (czasem zakończonych sukcesem, czasem nie) różnych pod względem wielkości, standardu czy lokalizacji mieszkań (Epizod 1, Epizod 2, Epizod 3). Teraz wypada więc temat podsumować.
Ofiara:                      rynek wtórny               
Miejsce zbrodni:     Polska
Narzędzie zbrodni: brak popytu


Po co w ogóle wziąłem się za opisywanie poszczególnych przypadków? Bo z bliska lepiej widać. Możemy sobie oglądać wykresy i tabelki, ale dobrze jest czasem rozejrzeć się dookoła i sprawdzić, czy w naszej okolicy nie dzieje się coś, co potwierdza ogólne dane. Jeżeli nasze obserwacje są sprzeczne z tym, co pokazują statystyki, to należy się zastanowić, czy dobrze patrzymy;) albo czy przypadkiem nie ma czegoś, co zakłóca działanie rynku – to tak a propos Czytelnika, który w jednym z komentarzy zwrócił uwagę, że obsuwa rynku wtórnego „nie dotyczy chyba Pruszkowa pod Warszawą” – ale o tym później.


Ze zrelacjonowanych przykładów można wyciągnąć kilka ogólnych wniosków o zmianach na rynku mieszkań używanych, które zaszły w relatywnie krótkim, jak na nieruchomości, czasie. Konkluzje te są zgodne z ogólnymi danymi przytoczonymi przeze mnie już w Prologu tej serii (wykresy poniżej z prawej).

Kliknij, żeby powiększyć

Kliknij, żeby powiększyć
Zgodzimy się więc chyba wszyscy jak tu stoimy, że pomiędzy wiosną 2010 r. a wiosną 2013 r. nastąpił znaczny spadek cen, podczas gdy czas sprzedaży pozostawał w czymś, co czerpiąc z języka giełdy, można by nazwać trendem bocznym. Spadający popyt (liczba zawieranych małżeństw) był kompensowany spadającymi cenami, w wyniku czego średni czas sprzedaży mieszkań pozostawał na podobnym poziomie.

Kliknij, żeby powiększyć
Mniej więcej na wiosnę 2013 r. coś się jednak zmieniło – ceny przestały spadać i teraz to one weszły w trend boczny, w którym od jakiegoś czasu pozostają. Z kwartału na kwartał, w szybkim tempie, zaczął za to rosnąć średni czas sprzedaży. To wtedy przytoczyłem Wam następujący fragment jednego z artykułów w „Dzienniku Gazecie Prawnej” z maja 2013 r.:



„Na niewielką liczbę transakcji na początku  roku i całkowity zastój na rynku w maju wskazuje m.in. Ewa Słoma z poznańskiej firmy Inny Dom Nieruchomości.


Był to sygnał, że sprzedający przestali godzić się na obniżki i postanowili przeczekać w myśl zasady: MIESZKANIE JEŚĆ NIE WOŁA (czy rzeczywiście nie woła to inna sprawa). Byli przy tym mamieni obietnicami, że jak tylko gospodarka ruszy, to wraz z nią ruszą ceny nieruchomości. No ale wskaźnik PKB, ku uciesze wszystkich, zaczął rosnąć, a ceny mieszkań, jak wynika z wykresów NBP, nadal ani w jedną, ani w drugą stronę. A na klienta trzeba czekać coraz dłużej. Ogólnie więc sytuacja się pogarsza i nie zmieni tego nawet Home Broker, co i rusz ogłaszając dwucyfrowe wzrosty w poszczególnych miastach ;).

Minął rok, mamy wiosnę 2014 r. i chyba nie widać żadnych oznak poprawy sytuacji dla sprzedających, skoro nawet pośrednicy otwarcie zachęcają do "urealnienia" cen. I tak oto w najnowszym raporcie "Polski rynek nieruchomości - kwiecień 2014" Marcin Jańczuk (pozdrawiam!) z agencji Metrohouse pisze:

"Kiedy sprzedaż niebezpiecznie przedłuża się w czasie, warto zastanowić się, czy wystawiona pierwotnie cena ofertowa odpowiada obecnym warunkom rynkowym. Po długiej i bezskutecznej sprzedaży wielu klientów koryguje swoje dotychczasowe oczekiwania cenowe. Dzięki temu zwiększają zainteresowanie ofertą i szansę na transakcję."

Pan Marcin "dobrze gada" (tym razem;)), ale wątpię czy właściciele nawet po jego namowach rzucą się do obniżania cen ofertowych. Przecież większość z nich nadal ma głowę nabitą sloganami typu: "NA NIERUCHOMOŚCIACH NIE MOŻNA STRACIĆ". Kolega Michał z Epizodu 2 jednak stracił i to sporo, chociaż akurat on nie wydaje się tym zbytnio przejmować. Reprezentuje on pewną grupę ludzi, którzy są uwięzieni w swoich kredytach i nie mieści im się w głowach, że ich mieszkanie po kilku latach uczciwego spłacania kredytu może być mniej warte niż wartość kredytu pozostałego do spłaty. Mówiono im przecież, że nieruchomości ZAWSZE idą w górę. Jak się okazuje, nie zawsze i nie wszędzie.

Ta moja dosłowność ;)
Czują się oni oszukani, i to nie przez tych, którzy wcisnęli im te kredyty i przewartościowane mieszkania, ale przez potencjalnych klientów chcących od nich te lokale odkupić. Dlatego reakcją na nieśmiałe sugestie dotyczące ewentualnego zejścia na ziemię z ceną ofertową będzie zwykle ze strony takich osób nieśmiertelna kwestia: PO MOIM TRUPIE!


Jest też wiele osób, które nabywały mieszkanie na "górce" parę lat temu z myślą: "trochę tu pomieszkam bo blisko do centrum, a za parę lat sprzedam z zyskiem i wykończę sobie domek za miastem". Gdy dowiadują się, że pieniędzy ze sprzedaży swojego M nie wystarczy na realizację wybujałych planów, również reagują alergicznie na wszelkie wzmianki o zejściu z ceny.

Targowanie się z takimi osobami jest trudne, bo postrzegają one negocjacje jako grę o sumie zerowej, myśląc: "Jeśli ja opuszczę, to on zyska, jeśli on zyska, to ja stracę". Ludzie nie znoszą ponosić strat. Przykład takiego zachowania podałem Wam w Epizodzie 1 - właścicielka się uparła i nawet nie odpowiedziała na realną ofertę przeze mnie złożoną.

Dlatego sprzedający wyobrażający sobie, co zrobią z otrzymaną ze sprzedaży mieszkania wyimaginowaną kwotą, mają klapki na oczach i nie dostrzegają sygnałów płynących z rynku. Nawet gdy w "Rzeczpospolitej" (10.03.2014 r., s. G2) czytają, że:

"W lutym br. niemal zamarła sprzedaż mieszkań z drugiej ręki w Warszawie. Pośrednicy czekają na ożywienie",

to tłumaczą sobie, że zaraz będzie wiosna i na pewno rynek się ruszy.

To wszystko dzieje się w czasach wyjątkowo niskich stóp procentowych, które prowokują naganiaczy do ogłaszania, że: TAK TANICH KREDYTÓW TO JESZCZE NIE BYŁO! Ludzie jednak trochę zmądrzeli i już nie zabijają się w drzwiach banków, biegnąc po kredyt. Niektórzy nawet wiedzą, że stopa procentowa to taki zwierz, co raz jest nisko, a raz jest wysoko i że jak jest wysoko, to źle dla kredytobiorcy. Kredyty hipoteczne sprzedają się obecnie fatalnie:


W zeszłym roku liczba kredytów hipotecznych była najmniejsza od lat, ale to już zapewne wiecie. Pompowanie rynku wtórnego za pomocą pieniądza bankowego wygląda więc kiepsko. Nie spotkałem jeszcze danych o liczbie kredytów hipotecznych za I kwartał tego roku, jeśli ktoś z Was coś na ten temat wie, to proszę o link w komentarzach.

Skąd jeszcze może płynąć kapitał na polski rynek mieszkaniowy?

Emigranci! A właściwie uchodźcy ekonomiczni. Zarabiają krocie za granicą, więc na pewno będą chcieli przetransferować swoje pieniążki do ojczystego kraju, za którym tęsknią niemiłosiernie i kupią mieszkanie albo... kilka mieszkań. Spójrzmy, jak to wygląda na wykresach:

Za: GUS i prof. K. Iglicką-Okulską

Kolor zielony wykresu nawiązuje, oczywiście, do Zielonej Wyspy, na której żyjemy. Na szczęście ta wyspa ma wiele połączeń drogowych, lotniczych i morskich, poprzez które można dać z niej nogę. A że wielu korzysta z tej możliwości, to widać na wykresie powyżej. Czy zwiększająca się liczba uchodźców przekłada się jakoś na większe transfery do priwislanskiego kraju? Poniżej odpowiedni wykres: 

za NBP
Ogromna, wciąż rosnąca armia polskich gastarbeiterów nie przekłada się więc na zwiększony napływ kapitału, który mógłby zostać spożytkowany na zakupy polskich mieszkań. Po prostu nasi rodacy zapuszczają korzenie na obczyźnie, sprowadzają rodziny i wolą wydawać ciężko zarobione pieniążki w aktualnym miejscu zamieszkania. Pompują więc ceny mieszkań tyle, że... w Wielkiej Brytanii:

za The Economist
czy w Niemczech:
Psiakrew! Wszędzie rośnie, a u nas jak zwykle na odwrót!

Ale może już niedługo i u nas zaczną się wzrosty aż do... Madrytu? Sprawdźmy demografię. Najpierw rok 2014:
Hmmm... wygląda kiepsko. Błękitną linią zaznaczyłem rocznik dzisiejszych 30-latków, bo zgodnie z najnowszymi danymi GUS mediana wieku ożenku dla mężczyzn wynosi 28, a mediana urodzenia pierwszego dziecka wynosi 29 lat. Przyjąłem więc, że to w tym wieku przejawiamy największe zainteresowanie zakupem mieszkania (i kredytem). Potwierdza to też BIK w tym raporcie pisząc:

"Najczęściej kredyty hipoteczne zaciągają osoby w wieku 25-34 lat"  

Może jednak liczba trzydziestolatków zacznie za kilka lat rosnąć? Sprawdźmy rok 2020. Wiem, że wiecie, co zobaczycie, ale i tak spójrzcie ;)

Jaka piękna katastrofa...




To, co widzicie, to oczywiście zapaść demograficzna w pełnej krasie. Nawet gdyby namiestnicy naszej kolonii wpadli dzisiaj na pomysł, jak tej katastrofie zapobiec i rzucili miliardy (których nie mają) na wdrożenie tego pomysłu w życie, to efekty przyszłyby w okolicach roku... 2044 ;).
Stoimy więc nad przepaścią i niewątpliwie w najbliższych latach zrobimy wielki krok naprzód (copyright by Nelly Rokita;)). Jeśli ktoś z Czytelników uważa, że wyludnienie naszego kraju nie wpłynie znacząco na rynek mieszkaniowy, to zapraszam do komentarzy (wraz z argumentami, oczywiście).

Dobrą wiadomością jest natomiast to, że jak ogłosił wczoraj na pierwszej stronie "Dziennik Gazeta Prawna" w okolicach 2020 roku bezrobocie w Polsce (liczone wg BAEL) wyniesie... 3,1% ;). Biorąc pod uwagę tempo, w jakim w naszym kraju przybywa marketów, uważam, że bezrobocie wtedy będzie wynosiło nie więcej niż 0,01% ;););) - możecie mnie cytować ;).

Są Czytelnicy, którzy zgłaszają, że oni te spadki to nie za bardzo widzą, bo:
- "szwagier kupował mieszkanie przy Grójeckiej i od ukazania się ogłoszenia w dwa dni się sprzedało",
- "w Pruszkowie deweloperka schodzi na pniu, a inna Pani za norę nie chce mi 10 tys. opuścić",
- "kawalerki w centrum Warszawy to szukam już pół roku i nie ma nic porządnego poniżej 13 tys./m2"
itp. itd.
Właśnie po to w poszczególnych epizodach tej serii opisywałem konkretne przypadki, które zaobserwowałem. Są to jednak obserwacje z "mojego podwórka" i nie jestem w stanie dyskutować, czy w miejscu A mieszkania sprzedają się na pniu, w miejscu B ceny nie spadają itd. Każdy z Was, mieszkając czas jakiś w danej okolicy, musi przeprowadzić odpowiednie badanie samodzielnie, pamiętając, że fala obniżek z reguły idzie od przedmieść do centrum aglomeracji (niby oczywiste), czyli obrzeża szybciej tracą na wartości. Podobnie jest z nowym i starym budownictwem. Wszystko zależy więc od lokalizacji i stanu budynku.

Na południe...
Moje osiedle (budowane 2001-2008), choć na obrzeżach Warszawy, to jednak jest dość atrakcyjnie położone. W 2009 czy w 2010 r. schodziło tu wszystko szybciutko, obojętnie małe czy duże. Jak jest teraz, to już Wam opisałem w Epizodzie 1. Pamiętam też jak w okolicach 2009 r. ktoś wystawił na moim osiedlu mieszkanie za 310 tys. zł. Pięknie wykończone, z najładniejszym widokiem na osiedlu. Myślałem wtedy, że gdybym miał gotówkę, z którą nie miałbym co robić, to dałbym za ten lokal nawet 300 tys. zł. Ogłoszenie wisiało bardzo krótko. Dziś mieszkanie w tym samym bloku (widok), również w fajnym standardzie jest od pół roku wystawione za 251 tys. (tzn. na początku było 275 tys. zł) i od czasu do czasu widzę w nim oglądaczy (mam okna vis-a-vis). Minęło 5 lat i sytuacja zmieniła się więc diametralnie. 
Jak będzie za kolejne 5 lat? 
Czy imigracja zwiększy się na tyle, by wpłynąć na rynek mieszkaniowy? Jeśli tak, to skąd będą pochodzić przybysze? 
Czy rozwój e-pracy spowoduje, że nie będzie miało znaczenia to, jak daleko masz do roboty?
Czy polscy uchodźcy ekonomiczni porzucą swoje nowe, bogate ojczyzny i wrócą z kiesami napchanymi dewizami?

Jeśli ktoś z Czytelników chciałby się wypowiedzieć w tych kwestiach, to zapraszam do komentarzy.

Jak wiadomo, jestem nieortodoksyjnym zwolennikiem zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych w inny sposób niż przez zaciąganie wieloletniego kredytu na 120% wartości mieszkania/domu. Dlatego nie będę się wypowiadał, czy warto już teraz kupić swoje M, natomiast stara giełdowa zasada mówi, że kupuje się, gdy leje się krew.
Oczywiście rynek mieszkaniowy podlega innym regułom. Przede wszystkim trudniej poddaje się panice, jednak w tej chwili nie widzę przesłanek do zatrzymania spadków cen na dłużej, a tym bardziej do powrotu wzrostów. Bardzo chętnie jednak wysłucham argumentów za tezą przeciwną w komentarzach.  

Dzięki za przeczytanie. 

39 komentarzy:

  1. A co jeżeli z Ukrainy wyjedzie do polski pracować jakieś 2 miliony ? Tak wiem wiem że są inne kraje bogatsze. No dobra przyjedzie 1 milion ?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. O ile wiem Ukraina nie jest w UE, więc 1 milion Ukraińców nie może ot tak sobie przyjechać. Zresztą oni już tu są. Jeśli UE zezwoli im na masowy wjazd, to... jak sam powiedziałeś: "są inne bogatsze kraje" ;)

      Usuń
    2. do Polski (kiedyś) wjedzie 2 miliony Ukraińców i co najwyżej zje BigMac'a przy A4, i pogoni dalej jak Struś Pędziwiatr, nic więcej!
      TO, niestety, szybko się nie zmieni :( :
      http://wynagrodzenia.pl/files/raporty-pdf/Wynagrodzenie_minimalne_w_PL_i_UE.pdf

      Usuń
    3. Ukraińcy już są, zajmują się najtańszymi prostymi pracami, za któe nawet polacy nie chca się brać( prywatne sprzątaczki w domu, prace w firmach ogrodniczych), ich stawki za godzine są na poziomie 4-5 zł ( myślisz że ktoś zarabiający około 1400 zł na rękę i nie mający stałego zameldowania w Polsce kupi mieszkanie za 300 tys zł ?? I to długo się nie zmieni.

      Usuń
  2. Wychodzi na to że mój rocznik ma pecha (mowa o 1984 i tych w jego okolicy).
    Żeby dostać się na studia (na chciany kierunek) była walka, na rynku pracy też walka. Walka o własne miejsce w którym można dokonać przedłużenia gatunku. W porównaniu z nami obecni 20 latkowie będą mieli jak pączek w maśle. Za 10 lat mieszkań będzie mnóstwo, na studia to sami się będą prosić żeby ktoś przyszedł (młodsze roczniki widzą co się z nami stało i już nie są tacy chętni do studiowania), a rynek pracy będzie pracownika.

    Za wcześnie się urodziłem...

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Raczej za późno ;) o jakieś 15-20 lat, tamci to dopiero mieli cieplarniane warunki! ;)

      Usuń
    2. Spidi84 - ja jestem rocznik 86 i czuję się podobnie ale trochę lepiej niż Ty ;) (jestem 2 lata młodsza)
      Jako kobieta jestem dodatkowa narażona na ataki w stylu : ,,pierwsze dziecko przed 30-tką", więc na co ja czekam z tym mieszkaniem?
      My - z wyżu demograficznego tworzymy liczną grupę ludzi, która miała ,,przyjemność" żyć w ciężkich czasach i inaczej podchodzimy do świata niż obecni 20-latkowie.

      A.

      Usuń
    3. Spidi84: Dokładnie! Ja tak samo uważam, zresztą co tu uważać, to są fakty. Znam ludzi urodzonych 2 lata wcześniej (84 rocznik) i myślę, że rocznik 86 miał znacznie bardziej przerąbane niż nawet 84tki. Dlaczego? Jak szukałem pracy na ostatnim roku studiów to ofert pracy w mojej branży było 3-4 razy mniej niż rok/dwa lata wcześniej (był okres kryzysu itd). Dopiero jak się ustabilizował rynek i wzrosła liczba ofert do poziomów przedkryzysowych to znalazłem pracę a było to rok po studiach... Tak, że wiele zależy w jakim roku się urodziłeś. Niestety... Przez to mam zniszczoną psychikę i odkładam każdy grosz. Zostałem sknerą bo mimo, że najgorsze za mną to nadal boję się czasów gdy nie było mnie stać na jedzenie... i z tego powodu moja poduszka finansowa sięga już kilku lat (tzn moje oszczędności starczyłyby na przeżycie bez pracy na obecnym poziomie). O rodzinie nawet nie myślę bo koszty życia w Polsce to jakaś paranoja (głównie przez absurdalne ceny wynajmu/nieruchomości). Planuje emigrację głównie z powodów relacji cen do zarobków - w Polsce nawet specjalista żyje jak nędzarz i to tyle w temacie. Nasze roczniki są i będą inne przez resztę życia bo zostały doświadczone przez życie, inne roczniki tego nie zrozumieją. Pozdrawiam.

      Usuń
    4. Ten komentarz został usunięty przez autora.

      Usuń
    5. dokładnie tak CS, o 15-20 lat za późno :( czasami z kumplami sobie przy piwku gdybamy co moglibyśmy w "tamtych" latach mogli zrobić. Teraz stworzyć własny biznes, bez dużego wkładu własnego to dopiero jest wyczyn (wszyscy celują w śmieszne dofinansowanie z UE po czym ładnie po roku zawijają swoje pseudo działalność), kiedyś rachu-ciachu i stawałeś się potentatem :) (oczywiście schemat przedstawiłem w dużym uproszczeniu:) :)

      co do roczników 84-86.... ja sam jestem 86, cóż... nie było i nie jest łatwo, ale moi drodzy co nas nie zabiło to nas wzmocni, wiem jedno, że cierpliwość popłaci więc ja również buduje swój kapitał... i czekam na piękny 2018 :)

      Dlaczego 2018? Dlatego, że uważam 20% wkładu własnego za nieosiągalne dla przeciętnego Polaka, który myśli o mieszkaniu za 300,000 zł, przecież skąd on weźmie 60 tysięcy w gotówce?
      Dodatkowym aspektem są stopy procentowe, które w tym momencie maksymalnie odstraszają moje zapędy mieszkaniowe. Mam nadzieję, że w tym temacie również się ruszy i jeszcze w tym roku zobaczymy ich wzrost.

      Pozdrawiam Wszystkich Cierpliwych :)
      Wesołych Świąt Wam

      Usuń
    6. @ Mazuryn18 kwietnia 2014 21:06
      Te 20% wynika tylko z rekomendacji KNF, do 2018 r. wiele może się zmienić np. KNF ogłosi, że 20% obowiązuje, ale tylko dla osób z dochodami poniżej 1 tys. zł ;)

      Usuń
    7. Spidi ja Ciebie jeszcze bardziej dobiję.... to właśnie dzieciakom z lat 80-tych miało żyć się najlepiej... to dla nas obalany był komunizm aby "naszym dzieciom żyło się lepiej" a jak wyszło każdy widzi..... a będzie jeszcze gorzej jak skończy się gotówka z unii jeśli czegoś nie zmienimy i nie zaczniemy urzędnikom, politykom patrzeć na ręce i ich rozliczać (bo obecnie kombinują i biorą kasę na potęgę nie myśląc o tym, że i oni za kilka lat zostaną bezrobotnymi jak kasa z unii się skończy a tym samym zapotrzebowanie na ich usługi)..... wtedy pozostanie rzeczywiście emigracja dożywotnia.....

      Usuń
  3. Ja zdecydowanie czegoś nie rozumiem. Jestem jednym z 2% Polaków, którzy są w 2 progu podatkowym. Mam odłożone ponad 200k złotych. Patrzę sobie na oferty mieszkań rodzinnych (jakieś 60m2 - 70m2) na takim Warszawskim Ursynowie i okazuje się, że potrzebowałbym jeszcze minimum 400 000 złotych kredytu. Paranoja. Chyba mamy jakąś duzą szarą strefę w Polsce, albo zagłębie ludzi z odziedziczonymi spadkami po babciach. A już nie mówię o cenach mieszkań bliżej Śródmieścia ...

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Masz 200k oszczędności, łapiesz się do drugiego progu i naprawdę myślisz o kupnie mieszkania na tym gigantycznym betonowisku? NAPRAWDĘ?!?

      Usuń
    2. A Ty co byś zatem zrobił?

      Ja np. zawsze myślałem o domu. Ale dokoła Warszawy to ceny działek zwalają z nóg chyba nawet bardziej niż ceny mieszkań.

      Usuń
  4. Pracuję w Warszawie przy zawieraniu transakcji sprzedaży nieruchomości. 80% transakcji dotyczących mieszkań jest realizowana za gotówkę. Jako taki podgląd na ceny mam i niestety nie widzę żadnych spadków. Do Warszawy jeszcze długo będą napływać nowi mieszkańcy i prędko się to nie zmieni.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Zauważ że sporo nieruchomości sprzedaje się bez pośrednictwa agentów. Ja swoje mieszkanie kupiłem bezpośrednio i znam kilka osób które w ostatnim czasie kupiły bezpośrednio mieszkanie na rynku wtórnym.
      Przyznam szczerze że obecnie rola pośrednika nie ma najmniejszego sensu, szczególnie że większość pośredników interesuje tylko zgarnięcie prowizji, nie wiedzą nic na temat oferowanych mieszkań, otoczenia, inwestycji, a każde mieszkanie to perełka i okazja.
      Raptem raz spotkałem pośrednika, który wyliczył wszystkie wady mieszkania i powiedział że to co chce właściciel jest kwotą absurdalną i że jeśli nie obniży ceny o minimum 10% to nie warto kupować.
      Dlatego po pewnym czasie skupiłem się na szukaniu ofert bezpośrednich i poleciłem to samo znajomym.

      Usuń
    2. Nie jestem pośrednikiem w obrocie nieruchomościami.

      Usuń
    3. @ Anonimowy18 kwietnia 2014 11:11
      No pewnie, że za gotówkę - przy takim oprocentowaniu lokat, wielu naczyta się, że z wynajmu można 7-8% wyciągnąć rocznie i wyciąga gotówkę ;) Cały czas słyszę też lub czytam o pomysłach w stylu: "Kupię trzy mieszkania z 80% lewarkiem i mi się będą same spłacać" ;)

      Usuń
  5. W nowym bloku, w którym mieszkam, w dobrej dzielnicy z ładnym widokiem jest wystawionych na sprzedaż kilka mieszkań, a kilka czeka na wynajęcie. Kupiliśmy jedno z takich mieszkań po dobrej cenie, jak sądzę, bo właściciele pilnie potrzebowali je sprzedać i poszli na spore ustępstwa. Nie pracujemy na etacie, więc bank pokazał nam faka. Musieliśmy pozbyć się oszczędności i jeszcze dołożyć kredyt, wzięty na mamę. Spłacamy kredyt w cenie najmu mieszkania, więc uważam że w naszym przypadku jest to uzasadnione (lepiej płacić za swoje). Być może ceny mieszkań jeszcze spadną, ale my musimy gdzieś mieszkać, do cholery.
    Myślę, że w Polsce mieszkania są kupowane, ale składa się na nie cała rodzina, uruchamiane są dziwne konstrukcje (kredyt na mamę), jak to się stało w naszym przypadku. Getin i Alior wydłużyły możliwość zaciągania kredytów hipotecznych do 80 roku życia, a ponieważ jedynym pewnym klientem jest emeryt, to mieszkania finansują teraz rodzice, zaciągając kredyty.

    OdpowiedzUsuń
  6. W kwestii demografii nie mniej istotne jest postawienie niebieskiej kreski dla obecnych 60 latków. Demografia tutaj zadziała z dwóch stron. Z jednej strony mieszkań na rynku wtórnym jakby więcej po obecnych 60 a chętnych na kupno 20-30 latków coraz mniej.

    OdpowiedzUsuń
  7. Świetny wpis, dzięki !!! Przykład z rynku w mieście 30tys., mój brat chciał kupić pół roku temu niewielkie mieszkanie 2 pokojowe (używane, ale w bardzo dobrym stanie wyposażone, wszystko wymienione) ok. 35m2 ( za 115tys.) wydawało mi się, że okazja bo w sumie cena poniżej kosztów wybudowania, ale teraz podobne mieszkanie w tym samym bloku już po 95 chodzi więc wydaje mi się, że ceny lecą najbardziej jest to widoczne w małych miastach, gdzie emigracja jest najbardziej widoczna (na zachód i do dużych aglomeracji). Trend spadkowy będzie się na pewno będzie rozszerzał i duże miasta też będą powoli odczuwać wymieranie starszego pokolenia i brak napływu nowego "narybku" studentów, myślę, że za ok. 2-3 lata będzie można to realnie poczuć w cenach. Dlatego jeżeli ktoś nie jest przywiązany do mieszkania na "swoim: zachęcam do wstrzymania się z zakupem. Szczególnie, że nowo narodzone potomstwo najlepiej wychowywać w cudzym mieszkaniu:) z uwagi na brak przywiązania do dywanów, mebli i ścian. Wiem coś o tym, a jak podrośnie i będzie miało 10 lat to bardziej poszanuje nowo zakupione meble czy ściany:).

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Szczerze mówiąc to ja w cenach widzę to już teraz. O dach nad swoją głową dbam już od paru ładnych lat, mam więc porównanie. Pisałem o tym w poście - kto w 2010 czy 2011 r. wstrzymał się z zakupem 2-3 lata - odniósł same korzyści: niższe ceny, większy wybór, parę lat wolności od banku (jeśli potrzebny kredyt). Nie spodziewaj się jednak od tych, którzy wtedy kupowali, że się przyznają do błędu - oni mają swoją logikę, muszą mieć "swoje", choćby z 30 letnim kamieniem na szyi przywiązanym na paskarskich warunkach I JUŻ ! To nic, że kwota kredytu przekracza wartość mieszkania, to nic, że bank w każdej chwili ma prawo badać zdolność kredytową i żądać dodatkowych zabezpieczeń, a nawet wypowiedzieć umowę - liczy się tylko tu i teraz! No ale przykład idzie z góry...

      Usuń
  8. Myślę, że to co teraz mamy na rynku to jest ostatni krzyk rozpaczy. Wszędzie widzę artykuły namawiające do zakupu mieszkania, że dewelopery to maja full klientów i że taniej już nie będzie. Natomiast ja dziś słuchałem prognozy Kosiniaka Kamysza, który mówi, że mu w końcu bezrobocie drgnęło. Czyżby zaczęło sypać w demografii "Zielonej wyspy" za 6 lat ponoć ma nie być bezrobotnych. Ja zatem sobie poczekam bo za 6 lat może nie być w ogóle problemu braku mieszkań. Już teraz zaczynają się powoli zmieniać standardy wynajmu. Jak zaczynałem to byle nora szła w 1-2 tygodnie, a teraz ładne mieszkania czekają po miesiącu i więcej na nowego najemcę. Właściciele są skorzy do upustów cenowych. Mi się nie spieszy, poczekam i innych też namawiam.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Rynek mieszkaniowy będzie zmieniał się drastycznie i deweloperka dobrze o tym wie, dlatego tym bardziej zależy im na tym, żeby teraz "za 5 dwunasta" udupić masy na maksymalnej marży i obkupić się w ziemię (kupić dużo, z większymi upustami), a potem na tej ziemi budować mieszkania o cenie być może niższej jak dzisiaj (nawet uwzględniając inflację), ale dzięki względnie mniejszym wydatkom na ziemię, o wciąż niezłej marży.

      http://wyborcza.biz/biznes/1,100896,12882224,Koniec_swiata_deweloperow__W_Polsce_bedzie____za_duzo.html

      http://serwisy.gazetaprawna.pl/nieruchomosci/artykuly/791456,inwestorzy-kupuja-dzialki-ale-przeplacac-nie-beda.html

      Usuń
  9. Są Czytelnicy, którzy zgłaszają, że oni te spadki to nie za bardzo widzą, bo:
    - "szwagier kupował mieszkanie przy Grójeckiej i od ukazania się ogłoszenia w dwa dni się sprzedało",

    O tym szwagrze to pisałem ja Jarząbek. A tak na serio to poczułem się wywołany do tablicy. Jeśli przeczytasz mojego posta do końca to dowiesz się, że:
    1. Mieszkanie było w cenie niezłej jak na tą okolicę czyli 6500
    2. Sam bym go nie kupił bo jest jak dla mnie za głośne
    3. W 3 miejscach chyba napisałem, że 6500 to dla mnie nadal za dużo...

    Daleki jestem od stwierdzenia, że mieszkania sprzedają się szybko - to mieszkanie które opisałem to właśnie wyjątek od bardzo wolno sprzedających się mieszkań. Odradzałem kupującym zakup (głośność, jak dla mnie nadal wysoka cena) ale się uparli. Dobrze, że chociaż uparli się na mieszkanie, które fizycznie jest bo wcześniej mieli pomysły kupna dziury w ziemi przy ulicy Instalatorów (tam gdzie MPO planuje wysypisko czy spalaranię ale aktualnie wstrzymało inwestycję). Tak, że jeśli chodzi o przykłady to dobieraj je proszę ostrożniej :) bo pomimo, że komentuję jako anonimowy to jednak bardzo krytycznie w stosunku do deweloperów i Marka W., którego zresztą parę razy na jego blogu wywoływałem do tablicy.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. ;) przykłady podawałem z pamięci :) nawet nie pamiętałem czy to był szwagier czy siostrzeniec, zresztą to nieważne - bo "Twój" przykład był dobry, no bo jeśli są mieszkania, które sprzedają się w dwa dni, a średnia to ponad 200 dni, to ile czekają na kupca mieszkania z przeciwległego bieguna? ;) Tak w ogóle to mógłbyś więcej napisać o Twoim szwagrze - co go skłoniło to zakupu akurat tam, jak wyglądały negocjacje itp itd - w końcu ten mój cały cykl opierał się o konkretne przykłady. Pozdrawiam
      CS

      Usuń
  10. Część I

    Skoro prosisz :) to opiszę całościowo sytuację (uśredniając nieco). Para (nie małżeństwo) w wieku 28, 24, średnie wyszktałcenie u obojga, ona studiuje. On pracuje w branży w której wykształcenie formalne nie jest ważne a liczą się kontakty i zaufanie do dostacy/odbiorcy. Zarobki on około 5000 netto, ona 1500 netto. Oboje z perspektywami na wyższe (on dużo wyższe, frycowe za wiek musi odrobić). W tej chwili jeszcze wynajmują razem ze współlokatorami (cztery osoby w sumie) w okolicy Grójeckiej 3 pokoje 64m2 standard niestety z lat 80.

    Dlaczego zdecydowali się na kupno? Bo mają dość wynajmowania ze współlokatorami. Sytuacja trochę nietęga bo jeden z nich wyprowadził się nie płacąc za zaległy prąd (kredytowali go), drugi wspólokator ich okradał i go wywalili... Takie tam. Jak pisałem wcześniej standard raczej a la lata 80 (albo wcześniej), meble oczywiście z demobilu. Landlord bardzo w porządku, nawet się nie pojawia po kasę, nie ma problemu z psującymi się sprzętami i koniecznymi remontami (kupili lodówkę, pralkę, odmaliwali mieszkanie wszystko odliczając od czynszu majmu). Mieszkają tam od ponad trzech lat. Poza tym wszystkim landlord kupił mieszkanie na Wilanowie za 700K PLN, potrzebuje kasy więc wystawiał mieszkanie na sprzedaż i nawet się nad nim zastanawialiśmy z małżonką (w sumie za 64m2 z widokiem na Park Szczęśliwicki zszedł do 315K PLN). Ale nie o tym miało być.

    OdpowiedzUsuń
  11. Część II
    Młodzież zdecydowała się kupić. Na początek poszedł pierwotny (tak mniej więcej od września ubiegłego roku) pomimo mojego sceptycyzmu i generalnego obrzydzenia cenami deweloperów. Chcieli dać do 350K. Jak pisałem w poście wcześniej szczytem było już zastanawianie się nad osiedlem przy Instalatorów. Ona poszła po rozum do głowy, wybiła jemu z głowy podobne pomysły (dziury w ziemi w okolicy sortowni śmieci itp) i zaczęli oglądać wtórny. Parę miesięcy oglądania, kilkadziesiąt mieszkań obejrzanych i wnioski:
    - walić agencję, nie proponują niczego czego nie byłoby w Internecie doliczając sutą prowizję
    - niekompetencja agentów porażająca, brak znajomości mieszkania, brak jakiejkolwiek wiedzy co do opłat, słaba znajomość okolicy itp., itd.
    - da się dotrzeć do właściciela jeśli się chce (nawet z ogłoszeń agencyjnych)
    W końcu znaleźli. Niecałe 40m2, przy Grójeckiej (jak pisałem wcześniej GŁOŚNO). Metodą wyparcia stwierdzili: damy radę, hałas nam niestraszny :) Cena wyjściowa 260K, sprzedająca zeszła do 240 po bardzo krótkich negocjacjach (młodzież zdeterminowana była kupić i było to widać). Byłem przy negocjacjach i wyglądały następująco:
    - Za ile pani sprzeda?
    - Za 250 (to już było 10 mniej niż wyjściowo)
    - A tak na serio to za ile? Bardzo nam zależy.
    - Jeśli tak bardzo wam zależy to za 240
    Serio tak to wyglądało :) Na dodatek przez telefon bo sprzedająca mieszka poza Warszawą. Umowa przedwstępna podpisana była po 2 dniach od pierwszego obejrzenia mieszkania. Mieszkanie do generalnego remontu, ostaną się tylko podłogi (bardzo ale to bardzo ładny parkiet odnowiony w zeszłym roku). Dlaczego tam? Znają okolicę, sporo tam sklepów, szkół, przedszkoli, ładny Park Szczęśliwicki, dobra komunikacja z centrum (tramwaje, autobusy, samochód). W bloku jest gaz (co nie każdy uważa za zaletę - ja tak), media miejskie. Minusem są wysokie opłaty do spółdzielni około 500PLN/niecałe 40m2. Nie wiem dlaczego ale na Ochocie takie opłaty to norma, ja mieszkam na Mokotowie i mam znacznie niższe. Cena mieszkania była zachęcająca - jedna z najniższych jakie znaleźliśmy.
    Parametry kredytu:
    - 30 lat (absolutnie nie dali się przekonać na 20 albo 25) - dla mnie to głupota, zawsze można było wziąć na 20 i przedłużyć w razie problemów
    - kwota kredytu 220K (240 za mieszkanie + 30 na remont - 50 wkładu własnego)
    - 21% wkład własny
    - oprocentowanie Wibor 3m + 1,39 marży, prowizja 0%
    - konieczność wzięcia planu systematycznego oszczędzania 200PLN/miesiąc przez pięć lat
    - ubezpieczenie na życie w kwocie 4000k za pięć lat z góry
    - konto płatne
    - karta kredytowa 5K limitu, debet w koncie 5K limitu. Karta 5 lat utrzymania, debet można wyłączyć od razu.
    - rata chyba w okolicy 1050 w porównaniu do 1100 za wynajem (w obu przypadkach nie liczę opłat licznikowych i do spółdzielni)
    Cross-sell jak widać spory. Doliczając opłaty konieczne przy zakupie (PCC, taksa notarialna itp) wychodzi 18K w ciągu pięciu lat. Potem KK, plan systematycznego oszczędzania i ubezpieczenie na życie do piachu a konto przerabiane na techniczne. Zakładają znaczne nadpłacanie kredytu tak, żeby . Kredyt przez pośrednika (dobry znajomy więc mamy nadzieję, że nie wyr.... za bardzo :) ). Według pośrednika takich klientów jak powyżej jest bardzo mało. Przeważają ludzie z max 5% wkładu własnego zapożyczający się u rodziców/babć.

    Ufff...
    P.S. Jak popatrzycie na serwisy ogłoszeniowe to na Ochocie jest masa mieszkań 40kilku metrowych w zaskakujących cenach (znowu JAK NA TERAZ żeby się nikt nie czepiał :) ). Mają te mieszkania jedną drobną wadę - za gotówkę. Nie wiem o co chodzi, od tzw Gospodarzy Domu (tak, tak, Anioły tam mają się dobrze) dowiedzieliśmy się, że są jakieś hece z własnością gruntów i nie da się założyć ksiąg wieczystych dla lokali (może ktoś potwierdzi albo poda inny powód bo serio ciekawy jestem).

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Dzięki za szczegółowy opis!
      Ciekawe czy to, że właścicielka tak szybko zgodziła się zejść 20 tys. w dół świadczy o tym, że telefon się jej nie urywał?
      Co do okresu kredytu (jeśli już trza brać) to jednak wolę opcję 30 letnią - dla mnie zawsze zobowiązania krótkoterminowe będą dużym zagrożeniem, ale może to skrzywienie wynikające z tego, że napatrzyłem się na spółki przewracające się właśnie na ZKach.
      Pozdrawiam
      CS

      Usuń
    2. Właścicielka jest panią w podeszłym wieku, mieszka sama kilkaset kilometrów od Warszawy, na dodatek wynajmowała to mieszkanie jakiemuś kolesiowi który jej prawie rok nie płacił (i wyprowadzając się mieszkanie ogołocił ze sprzętów, zostało puste). Sama jest schorowana i niedołężna więc chciała się go pozbyć jak najszybciej. Takich mieszkań będzie w Warszawie przybywać - powijenny wyż demograficzny będzie w coraz szybszym tempie odchodził. Pewnie za parę lat to co było okazją w tym momencie będzie normą :) ale już p znacznie niższej cenie. Cały Mokotów, Żoliborz, Ochota, Powiśle, część Pragi itd...

      Usuń
  12. Z tym kredytem na 30 lat skoro byli by (teoretycznie) w stanie spłacić w 20 troche zepsuli - tak jak piszesz, rozłożyć na dłużej zawsze można.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Byli w stanie, a sama rata pewnie byłaby jakieś 150 - 200 zeta wyższa więc też bez problemu do opanowania. Zakładają moce nadpłacanie i jak znam ją to będzie tego pilnowała.

      Fajny wpis odnośnie czasu spłaty i kwot jest tutaj.

      http://marciniwuc.com/finanse-osobiste-kredyt-hipoteczny-30-lat/

      Bardzo obrazowy :)

      Usuń
  13. cześć
    gratuluję świetnego artykułu, to pierwszy jaki przeczytałem na tym blogu i z pewnością tutaj zostanę i od razu chciałbym wtrącić swoje 3 grosze - otóż według mnie nie wspomniałeś o stanie obecnego budownictwa - zarówno wielkopłytowego jak i bloków budowanych przez deweloperów - otóż w perspektywie kilku, kilkunastu lat to będą ruiny w których ludzie nie będą chcieli mieszkać co z pewnością będzie miało wpływ na zapotrzebowanie na nową deweloperkę. poza tym osoby które obecnie mają 30 lat i 50 metrowe klitki za 10 lat zapragną przenieść się do domków pod miastem i uważam, że za kilka lat nadejdzie duży boom na ten typ budownictwa, w związku z tym teraz lub w przeciągu najbliższych kilku lat warto inwestować w ziemię położoną kilka kilometrów od granicy miasta. zresztą pamiętam jak moi rodzice budowali się 20 lat temu. wybudowali się na jakimś zadupiu, które dziś jest jedną z najbardziej prestiżowych lokalizacji Wrocławia (Ołtaszyn)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. a mi sie nie wydaje zeby przeprowadzka na starosc za miasto byla dobrym pomyslem.
      1 - dom jest za duzy dla 2 osob (dzieci juz odchowane). duze koszty ogrzewania itp.
      2 - wszedzie daleko, lekarze itp. bez samochodu i prawa jazdy + zdolnosci do prowadzenia samochodu sie nie obejdzie
      3 - polska starzeje sie w strasznie szybkim tempie... nie wiem czy to bedzie sprzyjalo temu ze nagle masa ludzi zapragnie wybudowac dom za miastem.
      4 - koszty - ilu ludzi stac zeby postawic sobie domek za pare set tys zl ?

      z tymi walacymi sie wielkimi plytami tez nie byl bym tego taki pewien... wielu mowi ze postoja one dluzej niz buble serwowane od lat 90 do teraz.

      20 lat temu to byla inna bajka, boom demograficzny itp. aktualnie na rynku pracy (30 latki) jest pokolenie ostatniego wyzu demograficznego. to oni napedzili banke na nieruchomosciach... sa uwiazani na 30 lat kredytami hipotecznymi.
      tak wiec nie wiem kto ma masowo kupowac ziemie + budowac sie za miastem.
      dodaj do tego wymierajace pokolenie wyzu powojennego - zwalniajace sie mieszkania w centrach miast + malejaca liczbe studentow = wiecej mieszkan na wynajem w najwiekszych aglomeracjach = spadajace ceny.
      podatek katastralny tuz za rogiem (jak tylko kasa ukradziona z ofe sie skonczy).

      Usuń
    2. 1) nie pisałem o przeprowadzce na starość, a w wieku lat 40+ gdy ludzie już tak aktywnie nie angażują się w nocne życie towarzyskie, marzą o psie i ogrodzie, a nie 50 metrach
      2) jestem rocznik 85, pracuję w dużej korporacji i widzę wokół siebie bardzo wiele osób, które w perspektywie kilku lat będzie stać na budowę własnego domu
      3) problem demograficzny dotknie nas za 10, 15 lat i w pierwszej kolejności rynek pracy oraz rynek małych mieszkań, a dużo później rynek domów i działek poza miastem; to jest rynek bogatych, czyli właśnie obecnych 30-latków, którzy są teraz na dorobku, ale za 10 lat ich sytuacja będzie dużo lepsza niż obecnie

      Usuń
    3. nie chce krakac, ale zeby budowac dom to 99% bierze kredyty. nigdy nie wiesz jak bedzie za 30 lat, co ze zdrowiem, praca itp. itd. a kredyt trzeba splacac.
      to czy za 10 lat bedzie lepiej niz jest obecnie - no w to smiem watpic patrzac na ostatnie 20 lat "rozwoju" bolandii + demograficzne tsunami ktore spowoduje podniesienie podatkow + kompletne zamarcie popytu wewn.

      ja z tych wzgledow nie zdecydowal bym sie na pare set tys. kredytu... widzac ze w perspektywie 10 lat ceny nieruchomosci maja potencjal do duzych spadkow, w kraju jest niekorzystna sytuacja demograficzna, budzetowa, masa urzednikow, skomplikowane prawo itp. itd.

      w kazdym razie zycze ci jak najlepiej i obys ty i twoi znajomi wyszli obronna reka z tego "30 letniego zakladu z bankiem, ze bedziesz mial prace i zdrowie"

      Usuń
    4. Ja też planuję taki scenariusz, w tej chwili nie chcę wyjeżdżać za miasto wolę być w centrum, ale potem to człowiek będzie chciał więcej spokoju, i podobnie jak kolega wyżej nie mam na myśli emerytury tylko wiek 40-45lat, czyli za 15 lat. Wybudowanie domu o powierzchni ok 130 m kw to jest taki sam koszt jak zakup nowego mieszkania od dewelopera o powierzchni 50 m kw, mam porównanie bo kilku znajomych się buduje. Wykończyć dom można etapami nie trzeba wszystkiego robić od razu.
      Oczywiście jak ktoś już teraz weźmie kredyt na 30 lat to ciężko mu będzie zrealizować taki scenariusz :P

      Usuń
  14. Szczerze to się zastanawiam cały czas czy warto w ogóle tu zostawać i cokolwiek kupować. Fakt Polska dała nam wykształcenie, ale jednocześnie założyła chomąto na głowę w postaci biurokracji, armii emerytów z poprzedniego systemu, na których będziemy płacić przez całe życie, horrendalne ceny mieszkań, niskie płace w stosunku do cen w sklepach, bezrobocie, umowy śmieciowe, pewny brak emerytury (kradzież składek z OFE). Jak się tak zastanowię to najlepiej spakować się i wyjechać do jakiegoś kraju rozwojowego, w którym moje kwalifikacje zostaną docenione i wypłata wystarczy mi na normalne życie bez patrzenia na każdą cenę w sklepie. Mam wrażenie, że już nie chce mi się czekać na te mityczne spadki cen. Daje sobie jeszcze trochę czasu na naukę języka i wybór mojej "przyszłej ojczyzny", a potem wyjeżdżam stąd. SORRY POLSKO.

    OdpowiedzUsuń