wtorek, 23 kwietnia 2013

WIELCY NAGANIACZE I ICH MAŁE KŁAMSTEWKA

Wszyscy już wiedzą, że w świecie naganiaczy i doradców kredytowych ceny mieszkań w Polsce rosną. Ich wartość zwyżkuje na przekór rosnącemu bezrobociu i słabnącemu popytowi. Taki mały cud, no ale przecież  premier obiecał cuda, to co się dziwicie? ;-) W realnym świecie ceny mieszkań spadają, ale co gorsza (dla naganiaczy i spekulantów) spada też ilość transakcji, co ma bezpośrednie przełożenie na spadek dochodów pośredników, doradców i całej reszty żyjących z tego biznesu osób. Trzeba więc zachęcić lud (nie)pracujący miast i wsi do zakupu.

Najpierw trzeba więc ogłosić, że taniej już nie będzie – o tym był mój poprzedni post. Jak już ludziska pojmą, że muszą natychmiast polecieć po mieszkanko, to trzeba pomóc im rozwiązać kolejny problem – brak pieniędzy. Rozwiązaniem, wg naganiaczy, jest oczywiście kredyt. Tylko, że ludzie trochę boją się obecnie zaciągać kredyty, bo zobaczyli, że ryzyko kursowe to nie przelewki, a i perspektywy zawodowe jakieś takie niepewne. No a z zasiłku dla bezrobotnych ciężko regulować raty kredytowe. ;-)

Trzeba więc obywatelom uświadomić, że obecnie kredyt jest bardzo tani i każdego na niego stać. No i co z Ciebie w ogóle za mężczyzna, jak sobie z taką „mini ratką” nie poradzisz? ;-)
Ponieważ większość ludzi nienawidzi czytać, to trzeba im to narysować ;-). Trzeba im to jednak tak narysować, żeby od razu pojęli, że takiego taniego kredytu to jeszcze nigdy nie było! I tu pojawia się typowa MANIPULACJA wykresem – spójrzcie na wykres poniżej (zamieszczony przez Home Broker na Interia.pl):
Jak widzicie słupek drugi (marzec 2008) jest 5-krotnie wyższy od słupka 7-go (marzec 2013) mimo, że kwota ze słupka 7-go jest tylko o 20% niższa od kwoty ze słupka drugiego! Łatwo zauważyć, że oszustwo polega na manipulowaniu pionową osią wykresu, na której wartości zaczynają się od 1500 zł, a nie od zera. Jeśli na powyższy wykres spojrzy osoba mało wnikliwa, to w jej podświadomości zostanie zakodowany fałszywy komunikat:

TERAZ KREDYTY SĄ 5 RAZY TAŃSZE NIŻ BYŁY, TO PRAWDZIWA OKAZJA!

I o to właśnie chodzi naganiaczom – manipulując danymi, usiłują wytworzyć w świadomości powszechnej przeświadczenie, że wzięcie kredytu obecnie jest korzystne. W żadnym artykule naganiaczy nie znajdziecie czytelnej informacji, że Wasza rata może drastycznie wzrosnąć na skutek jednej decyzji Rady Polityki Pieniężnej.
A teraz spójrzcie na przygotowany przeze mnie wykres zawierający takie same dane jak ten zrobiony przez Home Broker:
Jak widzicie, na moim wykresie różnice pomiędzy wysokością raty są mało widoczne, mimo że kwoty są takie same! Jeśli ktoś niezorientowany spojrzy na taki wykres to w jego umyśle zostanie zakodowany prawdziwy komunikat:

KREDYT TROCHĘ STANIAŁ, ALE NADAL JEST DROGI, NIE MAM WIĘC PO CO IŚĆ DO BANKU.

No, ale ja nie jestem naganiaczem, więc nie muszę oszukiwać i manipulować, aby nakłonić ludzi do czegokolwiek...
Takie manipulacje Home Broker i innych to tylko czubek góry lodowej, ale świetnie unaoczniają jakimi metodami posługują się pośrednicy, bankowcy i deweloperzy w celu omotania i założenia pętli kredytowej na szyję jak największej liczby ludzi. Dla nich liczy się tylko ICH zysk, ale aby go osiągnąć musza złapać w sidła jak najwięcej osób…

Uważam, że to dobre miejsce na przypomnienie, znanej Wam zapewne, bajki o jelonkach kredytowych:
"Wyobraźcie sobie że cena mieszkań to bajkowy smok. Żywi się on różnym zwierzem, ale ulubiona karma to jelonek kredytowy. Przez długi czas panowała pewnego rodzaju równowaga, raz smok był górą, raz jelonki uciekały. Aż ostatnimi czasy przyszły czasy tłuste, jelonki rozmnażały się szybko, a dożywione sterydami przez banki (2x dłuższy czas spłaty = 2x większa zdolność kredytowa) jelonki były duże, odpasione, powolne, na to czekali myśliwi (w tej roli open fajans i inni), w poszukiwaniu dobrej karmy jelonki same pchały się pod lufę, odstrzał szedł pełną parą, karmiony soczystym, świeżym mięskiem smok rósł w oczach, ale jego apetyt był nienasycony, pragnął więcej, i więcej. Aby sprostać głodowi smoka, myśliwi postanowili zrobić polowanie z 
nagonką (w eter puścili wieści - taniej być nie może, do końca roku ceny mieszkań wzrosną o ...) jelonki stadami w panice, tratując się, na oślep wpadli pod lufy myśliwych, to była rzeź, tysiącami szły na stracenie, tłuste, te trochę mniejsze i nawet te niewyrośnięte, myśliwi tak długo strzelali, że broń się przegrzała i nagle przyszedł zimny prysznic, okazało się że jelonki zostały wytrzebione, nie ma na co polować.
Nieliczne dorodne jelonki uciekły w gęsty bór, nieśmiało wychylają nosa, są czujne, nie dadzą się byle czym podejść. Na obrzeżach lasu zostały tylko chude, chore, nie nadające się do jedzenia. Na próżno myśliwi trąbią, kuszą, straszą, w sidłach pustki. Smok głośno woła jeść, ale świeżego mięsa nie ma, więc powoli chudnie, coraz bardziej chudnie, czym dłużej nie będzie dostawał świeżego mięsa, tym będzie chudszy. Nad smokiem zbierają się coraz ciemniejsze chmury, astrologowie przepowiadają chude lata, więc jelonki przez parę lat nie utuczą się. Morał z tej bajki jest prosty: ceny będą spadać, bo jelonki kredytowe nie będą już bezmyślnie karmić wzrostów."


Dzięki za przeczytanie.


   

środa, 10 kwietnia 2013

CENY MIESZKAŃ, czyli kiedy lepiej znaczy gorzej

Jak wszyscy wiecie, punkt widzenia zależy od punktu siedzenia. Dlatego oczywiste jest, że ludzie żyjący ze sprzedaży mieszkań i kredytów z niepokojem patrzą na dołujące ceny na rynku mieszkań i chwytają się wszystkiego, żeby ten spadek choć na chwilę zahamować. Do tej pory dominującą narracją była ta, że taniej nie da się już budować, że nikt nie będzie sprzedawał poniżej kosztów, że ceny już wróciły do poziomów z roku … (tu wpisz cokolwiek przyjdzie Ci do głowy).

Mimo wysiłków naganiaczy ceny spadają jednak dalej. Dlatego konieczne stało się przejście do ataku i obwieszczenie, że nie tylko taniej już nie będzie, ale wręcz już jest drożej i będzie jeszcze drożej, a kto nie kupi teraz to… Tego typu historie z pogranicza science fiction i melodramatu zaczęły niestety ostatnio kolportować poważne, wydawałoby się, agencje prasowe jak PAP czy IAR, które bezmyślnie mielą raporty podrzucane przez Open Fajans, Homo Broken czy inne tego typu twory. Za agencjami prasowymi takie „rzetelne” informacje trafiają na inne portale. Ostatnio na Stooq.pl trafiłem na taką notkę i zrobiłem dla Was screen, żebyście nie musieli skakać po stronkach:
Oczywiście, w zależności od tego jakie przyjąć dane, da się uzasadnić każdą tezę. Nie da się wykluczyć, że indeks którym posługują się naganiacze rzeczywiście wzrósł o te ich 7%. Niestety nie za bardzo wiemy jak oni obliczają te swoje indeksy, a nawet gdybyśmy wiedzieli, to nie możemy sprawdzić rzetelności wyliczeń, bo OF i HB to prywatne firmy.

Warto zwrócić uwagę, że w swojej notatce naganiacze wskazują na spadek zawieranych transakcji. Teoretycznie spadek popytu powinien spowodować spadek cen, ale nie u naganiaczy. Gdyby przyjąć, że indeks naganiaczy rzeczywiście wzrósł i nie robili przy tym żadnego czary-mary to należy zastanowić się jakie są przyczyny tego wzrostu. Według mnie przyczyna mogłaby być tylko jedna – odporność dóbr luksusowych na spadek popytu. Oczywiście dobrami luksusowymi byłyby w tym przypadku mieszkania z wyższej półki – lepsza lokalizacja, wyższy standard itp. – a więc droższe, niż przeciętne. Byłoby to typowym przykładem powiedzenia „nim gruby schudnie, chudy zdechnie” z domieszką tzw. efektu Veblena, co oznaczałoby w tym wypadku, że popyt na mieszkania występuje jeszcze w szczątkowej postaci u klientów zamożniejszych, których stać na zakup droższych mieszkań. Wskazywałby na to spadek transakcji: mniej transakcji + popyt na droższe mieszkania ze strony klientów zamożnych = pozorny wzrost cen. Taka statystyczna anomalia.

W rzeczywistości spadają również ceny mieszkań luksusowych (wg. mojej definicji), tylko, że następuje to wolniej. Nie widać bowiem żadnych fundamentalnych czynników mogących napędzić wzrosty, a wręcz przeciwnie. Przygotowałem dla Was pewne zestawienia w formie wykresów, aby pokazać jak cena m2 mieszkania ładnie koreluje z innymi wskaźnikami: bezrobociem i liczbą zawieranych małżeństw (dane za GUS i NBP): 
Rok
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Bezrobocie w %
19,0
17,6
14,8
11,2
9,5
12,1
12,4
12,5
13,4
Liczba zawieranych małżeństw w tys.
191,8
206,9
226,2
248,7
257,7
250,8
228,3
207
204
Cena m2 w Warszawie w tys. zł
4,3
4,8
6,2
9,1
8,5
8,0
8,4
7,9
7,2



Jak widać bańka spekulacyjna na polskim rynku nieruchomości w latach 2007-2008 miała pewne wsparcie w wybranych przez mnie wskaźnikach (co nie zmienia faktu, że była to bańka). Zjawiska będące podstawą tych wskaźników (czyli bezrobocie i zawieranie małżeństw) w bardzo małym stopniu są podatne na zmiany wywołane działaniami rządzących. To odróżnia je np. od ceny kredytu, która może być radykalnie i nagle zmieniona jedną decyzją bankierów centralnych o podwyższeniu lub obniżeniu stóp procentowych.
Jak widać na wykresie cena m2 mieszkania  była wysoka gdy liczba zawieranych małżeństw rosła, a bezrobocie rekordowo spadło. Gdy liczba małżeństw zaczęła się zmniejszać, a bezrobocie rosnąć – cena zaczęła spadać. Trzeba zauważyć, że nie uwzględniłem tu tego, że od 2012 r. bezrobocie znowu wzrosło – w lutym 2013 r. osiągnęło 14,4%, a perspektywy są nieciekawe. Co do liczby zawieranych małżeństw w najbliższych latach, najlepiej będzie to prognozować w oparciu o wskaźnik urodzeń, który wygląda tak:
Na pierwszy rzut oka widać, że w najbliższych latach liczba zawieranych małżeństw będzie spadać z roku na rok, a tym samym popyt na mieszkania, siłą rzeczy, będzie spadał. Biorąc pod uwagę wysokie i wciąż rosnące bezrobocie, czy można dalej świadomie twierdzić, że ceny będą rosnąć?
Naganiacze kończą swoją notatkę stwierdzeniem, że "rynek nieruchomości nie jest w tak słabej sytuacji, jak mogłoby sie wydawać". Wynika z tego, że dla nich, i dla całej rzeszy spekulantów, im niższe ceny mieszkań tym sytuacja jest "słabsza". Czyli, im lepiej (dla kupujących), tym gorzej (dla naganiaczy i spekulantów).
Dzięki za przeczytanie.

piątek, 5 kwietnia 2013

ŚREDNIA CENA, CZYLI CO?

A jednak! Prognozy „analityków” i deweloperów zaczynają się spełniać! Ceny mieszkań znowu rosną! Na dwóch portalach (tu i tu) znalazłem dziś tę samą informację (podpisaną przez PAP): „W lutym średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie nie zmieniła się i wynosiła 8389 zł.”. Jest to tzw. cena ofertowa.

Jeszcze miesiąc temu Marek Wielgo podawał w GW (za raportem AMRON), że średnia cena (tzw. cena transakcyjna) metra kwadratowego mieszkania w Warszawie wynosiła w IV kwartale 2012 r. 7134 zł. Z raportu NBP (wykres poniżej) wynika, że w III kwartale 2012 r. cena metra kwadratowego (tym razem jest to znowu tzw. cena ofertowa) w Warszawie również ledwie przekraczała 7000 zł.  
    
  
A tu nagle czytam dziś, że cena ofertowa w lutym 2013 r. w Warszawie 8389 zł! Co się stało? Skąd taki skok cen?

Częściowo zagadkę wyjaśnia fakt, że raport, na którym oparła się PAP puszczając taką informację w obieg, był sporządzony przez doradców finansowych Open Finance. Czytelnicy, którzy czytali mój poprzedni wpis wiedzą, o co chodzi.
Raport ten opiera się na cenach ofertowych mieszkań. Nie jest żadnym odkryciem stwierdzenie, że sprzedający mieszkania oferują je często po cenach, których nie można nazwać inaczej niż „koncertem życzeń” (licząc zapewne na tzw. efekt kotwicy, znany z praktyki negocjatorów). Te same mieszkania są też wystawiane wielokrotnie (często po różnych cenach), co tylko wzmacnia efekt zawyżenia średniej.
Dlatego znacznie bardziej przydatnym wskaźnikiem jest średnia cena transakcyjna.

Ale zaraz, zaraz… przecież zarówno raport NBP jak i raport Open Finance opierają się na cenach ofertowych. Jak więc wyjaśnić różnicę około 1000 zł na metrze pomiędzy tymi dokumentami? Szczerze mówiąc do głowy przychodzi mi tylko jedno słowo: manipulacja.
No chyba, że przez ostatni kwartał ceny w Warszawie rzeczywiście wzrosły średnio o 1 tys. zł za metr… ;-). 
Jeśli ktoś ma jakieś inne wyjaśnienie tej różnicy, to proszę mnie oświecić w komentarzach. 
Dzięki za przeczytanie.