NOWE RAPORTY - DRAMAT RYNKU WTÓRNEGO TRWA?

Wybaczcie moją małą aktywność ostatnio, ale przedłużona majówka i późniejsza choroba, a co za tym idzie konieczność nadrabiania zaległości w pracy wylogowały mnie chwilowo z blogosfery. Przygotowywałem inny wpis, ale NBP wczoraj opublikował raport za I kwartał 2014 r., więc postanowiłem się tym zająć na szybko.

Głębszą analizę znajdziecie zapewne na blogu mojego bliźniaka z "W domach z betonu", ale mnie najbardziej interesują dwa wykresiki, które były fundamentem dla cyklu o dramacie rynku wtórnego. Chodzi oczywiście o średnie ceny i średni czas sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym. Jak poprzednio, tak i tym razem patrzymy na Warszawę jako zdecydowanie największy i najbardziej płynny rynek.

Najpierw ceny. Tak to wyglądało w IV kwartale 2013 r.:

Jak widać, w czwartym kwartale zeszłego roku średnia cena w Warszawie była minimalnie poniżej 7 tys. zł za m2.

Teraz podobny wykres, ale za I kwartał tego roku:

  

Ceny oczywiście spadają w porównaniu do zeszłego kwartału. Żadna sensacja :) 

Jednak na wykresie za IV kwartał 2013 r. (opublikowanym w lutym 2014 r.) NBP pokazał za IV kwartał 2013 r. dla Warszawy średnią cenę minimalnie poniżej 7 tys. zł, a z wykresu za I kwartał roku bieżącego, opublikowanego wczoraj, wynika, że średnia cena w IV kwartale 2013 r. dla Warszawy była minimalnie... powyżej 7 tys. zł. Czy Wy też to widzicie? Czy może mam pochorobowy zespół upośledzenia wzroku?  

Jeśli Wy też to widzicie, to napiszcie mi proszę w komentarzach, o co chodzi. Bo ja jestem lekko skonsternowany i chwieje się moja wiara w NBP, która zresztą nigdy nie była zbyt silna;).

Dobra, lecimy dalej - jak wyglądał średni czas sprzedaży lokali na rynku wtórnym?

Tak było w IV kwartale roku 2013:

Czas sprzedaży dla Warszawy rósł i wynosił około 240 dni. Zgodnie z naszą teorią, według której rosnący czas sprzedaży maskuje spadek cen, w najnowszym raporcie liczba dni przez ile średnio w Warszawie mieszkanie czeka na kupca powinna wzrosnąć - wykres poniżej to odzwierciedla:

Średni czas sprzedaży wzrósł więc do około 260 dni.

Sytuacja na największym wtórnym rynku mieszkaniowym w Polsce wygląda więc tak, że ceny spadają, a mimo to czas sprzedaży mieszkań rośnie. Co z tego wynika?

Wniosek jest prosty: ceny, których żądają sprzedający, są nadal zbyt wysokie. Ci, którzy naprawdę chcą sprzedać, obniżają ceny (widać to po spadkach cen transakcyjnych na wykresach powyżej), ale schodzenie z cen idzie im opornie (to widać po wzroście czasu sprzedaży). Przyczyny tego oporu już opisywałem. Prawa popytu i podaży jednak ciężko oszukać i rynek wtórny nadal poszukuje swojego punktu równowagi. Na razie szuka go, używając terminologii giełdowej, na południu.

Jak to zwykle bywa, z danymi NBP średnio korespondują dane naszego ulubionego pośrednika, czyli Metrohouse. Nasz jedyny interlokutor z tej agencji Marcin Jańczuk stwierdził cztery dni temu, że choć "niespodziewanie czas sprzedaży mieszkań przekroczył 200 dni", to "w marcu i kwietniu sytuacja wróciła do normy. Średni czas sprzedaży jest znów na poziomie 150 dni".

Jego wypowiedź znajdziecie w poniedziałkowej "Rzeczpospolitej" w części dotyczącej warszawskiego rynku nieruchomości (strona G1). Aż się boję pomyśleć, jak on to wyliczył, ale jedno jest pewne - w NBP liczą inaczej ;)

Również z ostatniej chwili:

"W pierwszym kwartale 2014 nastąpiły spadki zarówno  łącznej liczby nowo udzielonych kredytów hipotecznych 41 942 (-7,65%) jak również wartości podpisanych umów kredytów mieszkaniowych 8 854 mln zł (-9,35%). Wartość przeciętnego kredytu mieszkaniowego udzielonego w I kwartale 2014 roku wyniosła 206 tys. zł, czyli o 3 075 zł (1,47%) mniej niż średnia wartość kredytu udzielonego w ostatnim kwartale ubiegłego roku – to główne dane zawarte w najnowszej 19. edycji Raportu AMRON-SARFiN opublikowanej na dzisiejszej konferencji prasowej"

Zapowiada się nam kolejny rekord, jeśli chodzi o liczbę udzielonych kredytów hipotecznych - same dobre wiadomości ;)  

Dzięki za przeczytanie.



MAJÓWKA W WIELKIEJ BRYTANII

Kończąc ostatnio cykl o polskim rynku wtórnym, przywołałem w pewnym momencie ceny nieruchomości w Wielkiej Brytanii i Niemczech, w których to krajach ceny ostatnio generalnie rosły. Czyli dokładnie na odwrót niż u nas. W ramach majówkowego wyluzowania postanowiłem troszkę pogłębić temat, który dla polskiego Czytelnika jest raczej egzotyczny.

The Economist przygotował na swojej stronie fajne interaktywne narzędzie, dzięki któremu możemy prześledzić jak zmieniała się wartość nieruchomości na przestrzeni lat w poszczególnych częściach Zjednoczonego Królestwa. 

Wybrałem dla Was okres od połowy 1994 r. do dziś dla Wielkiej Brytanii jako całości, dla Londynu i dla Irlandii Północnej:

Jak widać, ceny rosną tam nieprzerwanie od 20 lat (po wcześniejszej stabilizacji w pierwszej połowie lat 90.). Czy ceny mogą jednak nie rosnąć, gdy do kraju rok w rok zjeżdżają setki tysięcy imigrantów? Imigracja netto na wyspy brytyjskie na wykresie poniżej:

A teraz zamknijcie oczy i wyobraźcie sobie, że do Polski co roku przybywa tyle osób (netto)... ;) Ceny już dawno byśmy mieli jak w Madrycie ;). Prawo popytu i podaży działa tu niezawodnie.

Ciekawostką jest natomiast przypadek Irlandii Północnej. Tam ceny wzrosły dużo bardziej niż w pozostałych częściach UK. Dlaczego?

Andrew Verity z BBC pisze tak:

"Ludzie w Irlandii Północnej obserwowali w osłupieniu jak spekulanci zza południowej granicy (czyli z Irlandii - CS) napędzani przez ich własną bańkę na nieruchomościach zalewali pieniędzmi rynek, kupując domy nie po to by w nich mieszkać czy wynająć, ale po to by spekulować - czekając przez parę miesięcy aż ceny wzrosną tak, żeby mogli je sprzedać i zgarnąć zysk". 

Andrew zwraca ponadto uwagę, że do bańki mogło się też przyczynić ustabilizowanie sytuacji politycznej w Ulsterze w okolicach roku 2005.   

Wszystko to prawda. Spekulacja dla banków irlandzkich, a właściwie dla irlandzkich podatników skończyła się nieprzyjemnie. Bail-out kosztował dziesiątki miliardów euro. Ogłoszenie w 2005 roku przez IRA końca walki zbrojnej też na pewno pomogło rynkowi nieruchomości. Ale Andrew zapomniał wspomnieć o jeszcze jednym czynniku - demografii:

Jak widać populacja Ulsteru w ciągu 10 lat zwiększyła się o 7% - to tak jakby do Polski przyjechało 2,8 mln ludzi. Spekuła miała więc na czym żerować... Ciekawostka: język polski jest już na drugim miejscu w Irlandii Północnej pod względem liczby użytkowników:  

W 2012 r. w Ulsterze było jeszcze ponad 5000 pustych domów, które pozostały po pęknięciu bańki. Istnieją tam całe osiedla duchów, gdzie pojedynczy ludzie mieszkają wśród niedokończonych domów, bez żadnej infrastruktury, dróg itd. Możecie na ten temat przeczytać np. tutaj. O tym jak mocny był atak kapitału spekulacyjnego świadczy fakt, że ceny w tym regionie przestały gwałtownie maleć dopiero niedawno, mimo że populacja po 2011 r. powoli, ale jednak się zwiększała i obecnie wynosi 1 840 359 osób.   

Kończę te zagraniczne wojaże z nadzieją, że ktoś z Czytelników mieszkający w tamtych rejonach odezwie się w komentarzach i doda coś interesującego. Miłej majówki...

... i dzięki za przeczytanie.