czwartek, 20 marca 2014

DRAMAT RYNKU WTÓRNEGO – PROLOG

Różnego rodzaju podmioty co i rusz publikują analizy rynku nieruchomości. Raz można przeczytać, że ceny będą teraz trochę rosły, innym razem, że trochę spadały, jeszcze innym, że się ustabilizują. Jedni piszą o cenach transakcyjnych, drudzy o ofertowych, trzeci o jednych i drugich. Gdy przez chwilę spojrzałem na to wszystko oczami przeciętnego obywatela, doszedłem do wniosku, że połapanie się w tym wszystkim bez „wnikliwego wnikania” jest po prostu niemożliwe. Podejrzewam, że ktoś niezbyt obyty z tematem, chcąc się z nim bliżej zapoznać, już po paru minutach „klikania” dałby sobie z tym spokój.
 
Dlatego dziś rozpoczynam krótki serial o mieszkaniowym rynku wtórnym. Nie będzie w nim zbyt wielu wykresów czy tabelek. Będą za to przykłady z życia, czyli to co lubicie najbardziej. Pierwszy z wykresów będzie taki:

Jest to oczywiście wykres z ostatniego raportu NBP pokazujący sytuację na rynku wtórnym na przestrzeni kilku ostatnich lat. Ze względu na to, że Warszawa jest zdecydowanie największym i najbardziej płynnym rynkiem, proponuję skupić się na tej pomarańczowej kresce na górze. Co z niej wynika?
Ano to, że po kilku latach spadków ceny transakcyjne na rynku wtórnym na chwilę się ustabilizowały. Czy to jednak oznacza koniec spadków cen?
Nie. To jedynie oznacza, że sprzedający zawzięli się i nie chcą zejść poniżej pewnej kwoty, która dla nich jest „progiem bólu”. Pisałem już o tym w czerwcu zeszłego roku. Pozwólcie, że zacytuję sam siebie:

Najciekawszy cytat z tego artykułu: „Na niewielką liczbę transakcji na początku  roku i całkowity zastój na rynku w maju wskazuje m.in. Ewa Słoma z poznańskiej firmy Inny Dom Nieruchomości” To bardzo ciekawa informacja, bo taki zastój sygnalizuje moim zdaniem, że sprzedający ocierają się o „próg bólu” jeśli chodzi o cenę za jaką są skłonni sprzedać swoją nieruchomość. Niestety dla nich (i stety dla kupujących) ten próg najprawdopodobniej zostanie niedługo przełamany, a następny będzie już na poziomie równowagi, czyli tam gdzie powinien być ;-).”   

Nie chcę być zarozumiały, ale chyba miałem rację. Skąd to wiem?
Podpowiada mi to drugi wykres, który chcę wam pokazać (choć pewnie go już gdzieś widzieliście):
Ponownie radzę skupić się na pomarańczowej kresce oznaczającej Warszawę. Komentarz jest chyba zbędny. W bardzo krótkim czasie nastąpiło gwałtowne wydłużenie czasu potrzebnego do sprzedania mieszkania, a tendencja jest wzrostowa. Oznacza to, że istnieje duża rozbieżność pomiędzy tym co kupujący chcieliby/mogliby zapłacić, a tym co sprzedający chcieliby otrzymać.
Kiedy zostanie przełamany ten „próg bólu” dokładnie nie potrafię określić, bo byłoby to trochę wróżenie z fusów. Myślę jednak, że nie potrwa do zbyt długo, zważywszy na to, że nasz rząd robi wszystko by nakręcić sprzedaż na rynku pierwotnym. Nie spodziewałbym się jednak jakiegoś nagłego i drastycznego tąpnięcia już w tym roku. Na razie z rynku wtórnego będzie powoli uchodziło powietrze.
Niewykluczone jednak, że w pewnym momencie „masa krytyczna” mieszkań na wtórnym będzie tak… krytyczna ;), a popyt tak słaby, że cały proces nabierze rozpędu. Skąd wiem, że popyt będzie słaby?
To z kolei podpowiada mi trzeci wykres:
Jak widzicie, demografia i niechęć do zakładania rodzin wśród rodaków, spowodowały, że liczba zawartych małżeństw w 2013 r. wyniosła 181 tys. i była najniższa od… odkąd sięgam pamięcią ;). Przypomnę Wam jeszcze mój zeszłoroczny wykres, na którym pokazałem jak ceny mieszkań ładnie korelują z liczbą zawieranych małżeństw i bezrobociem:

 
Bezrobocie utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie (styczeń 2014 – 14%), więc gołym okiem widać jak duża jest presja na ceny mieszkań. Niestety dużo bardziej dotyczy to rynku wtórnego, ze względu na to, że w pierwotny (deweloperów) nasze kochane państwo pompuje miliardy z naszych podatków, sztucznie utrzymując aktualny poziom cen.
 
BŁASZCZAK JAK WIELGO
Jakby na potwierdzenie tego co właśnie napisałem, przeczytałem właśnie artykuł Grażyny Błaszczak „Marazm na rynku mieszkań” („Rzeczpospolita”, 20.03.2014 r., s. B7). Autorka wskazuje na zwiększające się marże kredytów hipotecznych i wysokie ceny lokali używanych, jako powody marazmu. Niestety w dalszej części artykułu popada w sprzeczność podając jak to bardzo wzrosły ceny ofertowe mieszkań (w Katowicach to drożeją już o 11,4% rocznie JJ). Wzrosty cen, szczególnie tak dramatyczne, jak ten w Katowicach, powinny przecież świadczyć o ruchu w interesie, a nie o marazmie. Jeśli ktoś z Czytelników wie jak tę sprzeczność rozwikłać bardzo proszę o oświecenie w komentarzach…  
A już za chwilę (w sensie jutro albo pojutrze) pierwszy przykład katastrofy rynku wtórnego z mojego własnego osiedla. „Własnego” oczywiście w przenośni ;););).
Dzięki za przeczytanie.      
    

7 komentarzy:

  1. Witam przykład z Gdańska, Telefon do właścicielki ...
    - To ile Pani chce za to mieszkanie
    - 310 tyś / 300 tyś
    - To w końcu ile ,,,
    - 300tyś,
    - Aha, Rozumiem że jest też minimalna cena poza którą nie może Pani sprzedać,
    - Tak
    - Jaka to cena
    - 280tyś
    - Rozumiem, ale mówiła Pani że łazienka do remontu, Nie kupię z taką łazienką,
    - Dogadamy się
    - To proponują 260 tyś,
    - Mało
    - 270 tyś
    - dogadamy się,
    - A nie przedstawiłem się.. a kiedy mogę obejrzeć mieszkanie
    ;-)


    OdpowiedzUsuń
  2. Czekam na przykład katastrofy, bynajmniej nie na epilog:) Najgorsze, że żadnym rządzącym nie opłaca się pomoc tym, którzy nie mogą sprzedać swojego zakredytowanego M. "Biedni" właściciele mieszkań, ściślej, współwłaściciele, bo przecież bank ma udziały...

    OdpowiedzUsuń
  3. witam, po raz pierwszy komentując,

    krótka acz rzeczowa analiza, do mnie najbardziej przemawia wykres słupkowy liczby małżeństw,
    a powiem tak: bardzo wyczekiwałem i spodziewałem się porządnego tąpnięcia na rynku mieszkań w 2009r., bo jak wiemy strach na rynku międzybankowym wstrzymał kredytowanie hipoteczne, ale po pierwsze nie na długo, bo bardzo szybko pozbierano się, a 2010-2011r. to brak rekomendacji KNF - które przyszły potem, doszło RnS z przelicznikiem 1,4! - lobby załatwiło sobie miękkie lądowanie z wyspekulowanego do granic absurdu rynku mieszkań i jak widać z wykresu popyt "na sztukę" był wciąż ogromny grubo ponad 200tys. małżeństw (oczywiście nie zakładamy, że każde małżeństwo kupuje mieszkanie - można dziedziczyć, dobudować piętro do gotowego domu, za miastem itp.)

    i teraz rok 2013 - jeszcze gorszy pod względem udzielenia kredytów hipotecznych od 2009r. przy (poniekąd wynikającej z tego) liczbie małżeństw niższej o ~70tys.! (porównując do 2009r.) - to jest skala odparowania popytu z rynku (nie ważne jaką ktoś ma "zdolność kredytową", czy "stać" go na mieszkanie - ludzi po prostu ewidentnie i coraz wyraźniej zaczyna brakować)

    dodatkowo moja subiektywna obserwacja, to taka, że czytując portale, blogi, fora dyskusyjne, widzę jak ogólnie zainteresowanie tematyką mieszkaniową spada, jeszcze 4-5 lat temu pod każdym tekstem Wielgo, czy to na gazeta.pl czy to na jego blogu, była masa komentarzy, portale bankier.pl, onet.pl, wp.pl były oblegane, a teraz jest garstka wpisów, widać jak coraz mniej osób śledzi rynek, a więc wniosek ten sam, zauważalnie ubywa ludzi zainteresowanych kupnem, a podaż wciąż ogromna i rośnie (rynek pierwotny i wtórny), rynek hipoteczny dla tej zmniejszającej się liczby potencjalnych kredytobiorców też kurczy się (rosnący wkład własny, podniesienie stóp % wkrótce), jedynie co może wstrzymywać dalszą korektę cen (przynajmniej na rynku pierwotnym) to wzrost znaczenia MdM, poprzez podniesienie limitów dostępności ceny 1m2, ale wciąż spadająca liczba osób w ogóle zainteresowanych kupnem mieszkania, czyli spadający popyt, może sam zacząć dyktować poziom cen jaki jest akceptowalny, nawet poniżej progów MdM.

    stosunek podaż > popyt (tylko kto jest w stanie określić ten popyt, przy takiej skali emigracji), będzie kluczowy

    w Lublinie tydzień temu odbywała się Giełda Mieszkaniowa - zainteresowanie niskie - wyczuwalna zmowa cenowa "ofertowo nie schodzimy poniżej 4500zł/m2" (dla porównania MdM - ~4230zł/m2) pomimo, że już są sytuacje, że bloki w bardzo chodliwych lokalizacjach, są już w stanie surowym zamkniętym, a sprzedane są zaledwie w 1/4, a reszta mieszkań stoi i czeka...za tydzień będą Targi Mieszkaniowe zobaczymy, czy zostaną wyciągnięte wnioski z Giełdy, że rynek nie akceptuje tego poziomu cen w mieście gdzie oficjalna mediana zarobków to ~2200zł netto

    poziom cen mieszkań w Lublinie jest niewytłumaczalnie wysoki, w stosunku do zarobków, ale jak będziemy przykręcać kredyt sytuacja powinna (nareszcie) coraz szybciej wyjaśniać się

    OdpowiedzUsuń
  4. ehhh chyba nie dotyczy to Pruszkowa pod Wawą , bo tutaj wszystko schodzi jak ciepłe bułki - mieszkania poniżej 60 m od deweloperów po 5,5 za m wszystkie wykupione, a właścicielka mieszkania z rynku wtórnego nie chce mi nawet 10 tyś z 280 zejść ;( zdezelowane mieszkania w cenach z kosmosu z grzybem gratis - to jakiś horror !

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Osiedle Centroom w Warszawie. Moim zdaniem brzydkie jak noc i w słabym miejscu (pomiędzy zajezdnią a marketem budowlanym). Nim wszedł MdM ceny startowały od 5700, po wejściu MdM od 5831. Biorąc pod uwagę że osiedle jest niemal na rogu Kleszczowej i Jerozolimskich to lepiej tam kupić mieszkanie niż w Pruszkowie.
      Nie wiem jaka jest jakość wykonania, ale może jest akceptowalna.

      Usuń
  5. Przydała by się mapa z rozkładem lemingów na 1km2. Korelacje zapewne jet ciekawa. (Można stworzyć taką mapę na zasadzie jak ludziska przepłacają za nierucha albo ilu franciszkanów tam mieszka na "swoim"
    Brombal

    OdpowiedzUsuń
  6. Bardzo fajny artykuł, faktycznie rynek wtórny nie jest już w tak dobrej kondycji jak kilka lat temu. Nawet nie śledząc zmian i relacji zauważyłam, że znajomi chętniej kupują mieszkania z rynku pierwotnego niż wtórnego.

    OdpowiedzUsuń