czwartek, 27 marca 2014

DRAMAT RYNKU WTÓRNEGO - EPIZOD 2

Ostatnio, w ramach cyklu o rynku wtórnym, opisałem Wam przypadek z mojego podwórka (dosłownie mojego) – „kompaktowego mieszkania”, które jeszcze w 2010 r. sprzedało się dość szybko za wysoką cenę, a już 2-3 lata później sprzedaż niemal identycznego lokalu (i to w tym samym bloku!) stała się praktycznie niemożliwa, pomimo znacznego obniżenia ceny. Dzisiaj natomiast przedstawię sprzedaż dużego mieszkania przez mojego znajomego, która bardziej jest komiczna niż tragiczna.
 
Komiczna dlatego, że mój znajomy nie znajduje się (o ile mi wiadomo) w jakiejś podbramkowej sytuacji. Wręcz przeciwnie – jego zarobki są dosyć wysokie i stabilne. Podejmuje on jednak decyzje zupełnie nieprzemyślane i nie za bardzo przejmuje się ponoszonymi stratami, pewnie dlatego, że brak mu czasu na głębszą analizę. Ale do rzeczy...
 
Michał* kupił swoje 75 metrowe mieszkanie, na pewnym osiedlu w Warszawie w 2008 r. Oczywiście, za kredyt we frankach szwajcarskich. „No bo wie Pan, to się bardziej opłaca i teraz wszyscy biorą we franku” ;). Na szczęście pokrył kredytem tylko część ówczesnej wartości mieszkania. Dzięki temu wartość jego lokalu była większa niż kredyt, który wziął, nawet po zwyżce kursu.
 
Michał w połowie 2012 r. wpadł na pomysł, że kupi sobie większe, ponad 100 metrowe mieszkanie. Bo w starym, z żoną (mimo, że szczupła) i dzieckiem (mimo, że małe), było mu za ciasno. Wziął więc kredyt, tym razem w złotówkach i sobie takie kupił od dewelopera (wprowadził się w wiosną 2013 r.). Jednocześnie w sierpniu 2012 r. (Czytelnicy zauważą pewną koincydencję z poprzednim wpisem) wystawił na sprzedaż swoje stare, 75-metrowe mieszkanie. Cena: 510 tys. zł. Dosyć wysoko, ale gdy wtedy przeglądałem ogłoszenia z tego osiedla, to była to normalna stawka ofertowa. Niektóre tej wielkości mieszkania były wystawione nawet drożej (i są do dziś).  
 
Ogólnie rzecz biorąc, na jesieni 2012 r, Michał miał na głowie dwa kredyty – frankowy za stary lokal i złotówkowy za nowy. Zaczęło mu się trochę spieszyć, bo mimo, że nie przymiera głodem, to dwa kredyty troszkę mu ciążyły.
 
Do okolic grudnia 2012 r. dzwonili do niego głównie agenci nieruchomości. Z potencjalnych klientów trafił się w tym czasie jeden (słownie: jeden) „oglądacz”. Ponieważ zbliżał się termin odbioru kluczy do nowego mieszkania, a dwa kredyty i brak oszczędności, rysowały perspektywę jego „własnoręcznego” wykańczania (co zresztą nastąpiło), Michał zaczął schodzić z ceny. I to dość szybko, bo mniej więcej o 10 tys. zł co miesiąc.
 
Wiosną 2013 r. cena wynosiła już tylko 460 tys. zł (!). Zainteresowanie mieszkaniem na chwilę wzrosło (w sensie: pojawili się „oglądacze”) i cena przestała spadać. Jednak oglądacze, jak nagle się pojawili, tak nagle zniknęli. Chcąc nie chcąc, Michał musiał zgodzić się na dalsze obniżki i w ten sposób jesienią 2013 r. cena ofertowa jego mieszkania ustabilizowała się na 430 tys. zł. Michał sprzedał mieszkanie w styczniu 2014 r. – po 17 miesiącach od wystawienia. Happy end?
 
Nie do końca. Michał nie ma już co prawda dwóch kredytów, ale żeby sprzedać swoje stare mieszkanie musiał zejść z wymarzonej ceny (510 tys.) do realnej (430 tys.).
 
Nie podam Wam dokładnych wyliczeń ile z tych 430 tys. zł. poszło na spłatę hipoteki starego mieszkania, bo tego nie wiem. Pewne jest natomiast, że Michał na skutek wzrostu kursu franka zrealizował dość istotną stratę, jaką dokładnie tego też nie wiem i wolę nie pytać ;). Zresztą Michał nie wygląda na kogoś, kto by się tym specjalnie przejmował – cieszy się swoim nowym, większym mieszkaniem.
 
Jego ogłoszenie do dzisiaj wisi na portalu, a oprócz jego sprzedanego już mieszkania są tam jeszcze dwa inne z tego samego osiedla w cenach 530 tys. i 550 tys. (standard na oko trochę wyższy). Te dwa droższe ogłoszenia były już tam wtedy, gdy Michał wstawiał swoje. Ciekawe jak długo tam jeszcze powiszą…  
 
Dla celów tego wpisu istotny jest jednak sam proces schodzenia z wyimaginowanej ceny. Michał był w dosyć naglącej sytuacji, a i tak zejście do poziomów akceptowalnych dla kupujących zajęło mu prawie półtora roku. Zdecydowana większość sprzedających nie znajduje się pod szczególną presją czasu – dlatego w prologu napisałem, że na razie z rynku wtórnego będzie powoli uchodziło powietrze.     
 
Czasem mieszkania na rynku wtórnym sprzedają się jednak szybciej – o tym będzie następny wpis „rodzinny”. Zapraszam.
 
 
Dzięki za przeczytanie.
 
*imiona bohaterów zostały bez ich wiedzy i prośby zmienione ;)

13 komentarzy:

  1. Dzieki za wpis i czekam na kolejny! :)

    OdpowiedzUsuń
  2. Masz rację jeżeli nie ma ktoś noża na gardle to nie popuści ceny bo nie ma nic, gorszego dla własnego samopoczucia niż strata utraconych korzyści. Podobnie rzecz wygląda z milionerami w swoich domach, którzy w nie mają za co ogrzać domu, ale ceny nie zmniejszą bo przecież na "allegro" po tyle chodzą. ja natomiast mam jedną zasadę "wszystko jest warte tyle ile, ktoś chce nam dać":)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Właśnie! Ale sprzedający nie traktują tego nawet jako "strata utraconych korzyści" ale wręcz jako "czystą stratę" - bo oni już te pieniądze widzieli, już je liczyli, a czasem pewnie już je wydali ;)
      Co do domów to osobiście znam parę ciekawych przypadków, gdy cena z ponad miliona kilka lat temu stopniała do 600-700 tys. i nadal nie ma chętnych mimo często atrakcyjnej lokalizacji.
      Pozdrawiam CS

      Usuń
    2. To działa na podobnej zasadzie jak giełda, co z tego, że Tauron czy KGHM kiedyś kosztowały więcej, teraz kosztują tyle i już. Natomiast ze spadkami cen mieszkań, ludziom dużo trudniej się pogodzić, przecież to ten sam beton i ta sama ziemia więc dlaczego miałoby być taniej. Dopóki nie zmieni się świadomość, że na nieruchomościach też można stracić dopóty ludzie będą "milionerami" nie mając na czynsz. Pytanie tylko jak długo taki proces będzie trwał bo obawiam się, że dopiero inflacja i wzrost płac zniweluje astronomiczne ceny mieszkań w Polsce.

      Usuń
  3. Wiele wskazuje na to, że ceny będą się powoli osuwać. Kupujących ubywa, kredyty wymagają wkładu, tak więc ceny powinny być bardziej realne. To wymaga czasu. Jeśli chcę kupić sobie mieszanie w przyszłości to uważam, że czas działa na moją korzyść. A tak w ogóle to nie wiem czy beton w Warszawie jest w ogóle wart zachodu. Czas pokaże.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Trafiłeś w sedno: czy beton w Warszawie (Katowicach, Gdańsku etc.) jest wart zachodu ? TO JEST KLUCZOWE PYTANIE.
      Pozdrawiam
      CS

      Usuń
  4. Mój znajomy kupił w 2009 roku mieszkanie na rynku wtórnym - okolice Warszawy, 47metrów 250 000zł. Stary blok, ale na tamte czasy cena była bardzo okazyjna.
    Od kilku miesięcy próbuje sprzedać to mieszkanie. Zaczął od 260 000zł, teraz już próbuje sprzedać za 30 tysięcy mniej.. i nic. Mało ,,oglądaczy", kilka agencji także szuka kupca ale bez skutku. Ostatnio próbowałam mu wytłumaczyć, że czas działa na jego niekorzyść i jeśli teraz nie zejdzie do około 200 000zł to raczej w najbliższym zasie nie ma szans na sprzedaż.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. To dobrze, że próbujesz tłumaczyć ludziom, ale... PRZESTAŃ ! Bo później to Ty będziesz winny że znajomy zarobił o 50 czy 60 tys. mniej ! ;););) Gdy chodzi o pieniądze ludzie stają się nieobliczalni - ja nigdy nikomu nie mówię, za ile powinien wystawić czy kupić cokolwiek wg zasady - NIE MÓJ CYRK, NIE MOJE MAŁPY ;);)

      Usuń
    2. Coś w tym jest. Chce człowiek doradzić dobrze, to można jedynie pretensję dożywotnią sobie nabyć, bo stracił tyle, a przecież ktoś kupił, a może mógłby dać więcej? :)

      Usuń
    3. To mieszkanie o którym pisałam wyżej to w Pruszkowie :)

      Usuń
    4. .. i udało się je jednak sprzedać za 230 tysięcy.. ale moim zdaniem to był przypadek, ktoś komu mocno zależało na lokalizacji i gonił go czas.

      Usuń
    5. Nie ma przypadków! ;) Sprzedał, bo nadal istnieje silny popyt, a Pruszków ma lepszy dojazd do centrum warszafki niż cała prawobrzeżna część tego miasta. Jest to więc atrakcyjna lokalizacja. Jest tylko jedno istotne ALE: parę lat temu sprzedałby to mieszkanko za te 250 tys. bez większej spinki

      Usuń
  5. Z mojego bezposredniego podworka. Brat zony wynalazl mieszkanie na gumtree przy Grojeckiej (troche glosne jak dla mnie) mniej wiecej na wysokosci Korotynskiego. Kto mieszka w Warszawie to wie, tramwaje, autobusy, przelotowa Grojecka wiec komunikacja bardzo dobra. Infrastruktura czyli sklepy, szkoly, przedszkola, parki itp tez bardzo dobra. Cena wywolawcza 260 KPLN. Dotarlismy bezposrednio do sprzedawcy, obnizyl cene do 240 K. W sumie za m2 wychodzi okolo 6500. Mieszkanie jest do remontu czyli mniej wiecej 30 K wiecej. W sumie od wywieszenia ogloszenia do podpisania umowy przedwstepnej minely 2 dni. Wiec mieszkania w troche bardziej realnych cenach sie sprzedaja, ale jak juz pisali przedpiscy cena powinna byc realna. Chociaz dla mnie 6500 do remontu to jeszcze troche za duzo...

    Sorki za polskie znaki i literowki ale pisze na malo wygodnym tablecie.

    OdpowiedzUsuń