piątek, 24 maja 2013

BANKOM NABIJAMY KIESZENIE, POLAKÓW NABIJAMY W BUTELKĘ

W kontekście przyjętego niedawno przez rząd i skierowanego do Sejmu programu „Mieszkanie dla Młodych” (MdM), chciałbym przypomnieć Wam wykres, który zamieściłem w jednym z poprzednich wpisów. Dotyczy on relacji liczby zawieranych małżeństw i stopy bezrobocia do ceny mieszkań:
Z pewnością zauważyliście, że coś w tym wykresie nie gra. Dlaczego bowiem ceny mieszkań w 2010 r. wzrosły mimo, że liczba małżeństw malała a bezrobocie rosło? Z jakiego powodu niewidzialna ręka rynku nie zadziałała? Próbując to wyjaśnić, postanowiłem dodać do wykresu jeszcze jedną kreskę, która pokazuje limity dopłat w rządowym programie „Rodzina na Swoim” (za BGK):
Rok
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Bezrobocie %
19,0
17,6
14,8
11,2
9,5
12,1
12,4
12,5
13,4
Małżeństwa (tys.)
191,8
206,9
226,2
248,7
257,7
250,8
228,3
207
204
Cena m2 w Warszawie (tys. zł)
4,3
4,8
6,2
9,1
8,5
8
8,4
7,9
7,2
Limit dopłat w RnS dla Warszawy (tys. zł)
6,55
6,69
7,7
9,08
9,8
6,4






Stawiam śmiałą tezę, że szalone podwyższanie w latach 2009-2011 limitu dopłat przez Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej sprawiło, że nabywcy mieszkań w Warszawie przepłacili minimum 500 zł na metrze. Jeśli weźmiemy pod uwagę fakt, że banki udzielając kredytów w RnS często stosowały podwyższoną marżę, to już wiadomo dlaczego program ten został przechrzczony przez myślących Polaków na „Bank i Deweloper na Swoim”.
Innymi słowy, państwo udając, że troszczy się o młodych Polaków, dopłaciło bankom i deweloperom kilkaset milionów złotych (być może więcej, ale dokładne wyliczenia są niemożliwe – cały program szacowany jest nawet na 6 mld zł), które nigdy by do nich nie wpłynęły, gdyby nie RnS! 
Najciekawsze jest jednak to, że większość rodzin, które wzięły kredyty w RnS jest święcie przekonanych, że rząd im pomógł, a one zrobiły interes życia... 
Dzieki za przeczytanie.    

wtorek, 21 maja 2013

NAJEM TANI JAK BARSZCZ?

Pisanie tego bloga zacząłem od porównania różnych form zaspokojenia podstawowej potrzeby człowieka jaką jest posiadanie mieszkania (domu). Porównanie najmu z kredytem hipotecznym uprawdopodobniło tezę, że wynajmowanie mieszkania, połączone z systematycznym oszczędzaniem jest w określonych warunkach korzystniejsze od zakredytowania się.

Wpisy, które przypomniałem powyżej, wzbudziły pewne kontrowersje wśród Czytelników bloga. Wskazywali oni m.in. na to, że podane przeze mnie stawki wynajmu są nierealne – mimo, że zaczerpnąłem je z życia. Co ciekawe, zarzuty te pojawiały się mimo, że Czytelnicy zgłaszający je nie znali lokalizacji opisywanego mieszkania, a tylko jego orientacyjną cenę. Faktycznie, podany przeze mnie czynsz najmu w kwocie 1100 zł (z opłatami) był niższy od cen ofertowych porównywalnych mieszkań w okolicy, które kształtowały się wtedy na poziomie 1350 – 1500 zł. Jak jednak zaznaczyłem były to ceny ofertowe najmu, a podany przeze mnie czynsz był stawką transakcyjną. Był on więc tylko nieznacznie niższy od cen rynkowych, ale mieściły się w nim spore, jak na okolicę, opłaty eksploatacyjne (ponad 400 zł), co było dużym plusem (opłaty za podobne mieszkania w okolicy bywają nawet o 100 zł niższe).  

Niedługo jednak niskie czynsze najmu mogą nie być już dla nikogo zaskoczeniem, a staną się raczej normą. Jak powszechnie wiadomo, istotnym elementem wpływającym na ceny najmu w danym mieście, jest element napływowy – im więcej osób przyjeżdża do danego miasta, tym wyższe są ceny najmu (no i nieruchomości w ogóle). Skrajnych przykładów tego typu zjawiska dostarczają nam historie górniczych miasteczek na całym świecie, do których pod odkryciu różnego rodzaju złóż i pokładów zjeżdżały tabuny osadników, niebotycznie widując ceny miejscowych nieruchomości, w tym oczywiście najmu.

Mniej spektakularnym przykładem są miasta akademickie, w których ceny najmu są dość istotnie powiązane z liczbą przebywających tam studentów. Z reguły są oni bowiem „skazani” na najem, z powodu nieposiadania majątku i/lub niewielkich dochodów, tudzież zupełnego ich braku ;-). Biorąc to pod uwagę, chciałbym zwrócić Waszą uwagę na wykres, który ukradłem Ministerstwu Nauki i Szkolnictwa Wyższego:
PROGNOZOWANA LICZBA STUDENTÓW:

Jak widzicie w najbliższych 10 latach szykuje się załamanie na „rynku akademickim”. Najbardziej odczują to uczelnie, z których wiele upadnie. Tak potężny spadek liczby studentów odbije się jednak również na rynku nieruchomości w miastach akademickich, szczególnie na rynku najmu. No chyba, że nasz rząd ogłosi nowy program: „Najem dla Studenta” ;-). Ponieważ jednak dopłaty do najmu są mało prawdopodobne w tej kadencji i w…. 40 następnych, to należy spodziewać się poważnego spadku cen najmu w najbliższych latach.


Dla najemców oznacza to oczywiście zmniejszenie comiesięcznych wydatków na mieszkanie, jeszcze większy wybór mieszkań i możliwość negocjacji dotychczasowego czynszu najmu – czyli same plusy.


Dla wynajmujących oznacza to oczywiście spadek comiesięcznych przychodów, dłuższe okresy przestoju w wynajmie, większe ryzyko trafienia na „najemców o słabym standingu finansowym” (eufemizm) -  czyli same minusy.

Właściciele mieszkań powinni więc teraz „chuchać i dmuchać” na dobrych (w sensie: wypłacalnych i niedemolujących mieszkania) najemców. W przeciwnym razie, w krótkiej perspektywie czeka ich dopłacanie do mieszkania, a to już jest ekonomiczna głupota.

Załamanie na rynku najmu może pogłębić projektowana możliwość wynajmu mieszkania od dewelopera przed jego zakupem. Jak wiadomo deweloperzy posiadają mnóstwo gotowych mieszkań i jeśli wypłyną one na rynek wynajmu, to mogą poważnie pociągnąć ceny najmu w dół.

(Edit: ZASTRZEŻENIE PO UWADZE CZYTELNIKA: skala na wykresie powinna zaczynać się od zera, ale wykres wziąłem z Ministerstwa i nie chciało mi się go przerabiać, wybaczcie - lenistwo jest nieuleczalne ;-)) 

Dzięki za przeczytanie.

 
   

czwartek, 16 maja 2013

MARKETING BEZPOŚREDNI

No ładnie, połowa maja, a tu żadnego wpisu w tym miesiącu. Jedynym usprawiedliwieniem dla mnie jest długi weekend majowy. Tak, wiem, majówka skończyła się dwa tygodnie temu, no ale jakąś wymówkę musiałem podać ;-).
W trakcie tego długiego weekendu zjechałem dosłownie pół Polski. Podczas tych wojaży w oczy rzuciła mi się jedna rzecz – niezwykle duża liczba budowanych domów wolnostojących. Nawet w niewielkich wsiach, oddalonych mniej lub bardziej od większych miast, zaobserwowałem po kilka nowo budowanych domów. Widać, że w narodzie jest trochę kapitału. No ale jak na rachunkach bankowych w naszym kraju zgromadziliśmy już ponad 500 mld zł, to na coś te pieniądze trzeba w końcu wydać ;-). Lepiej postawić dom, niż czekać, aż nasze oszczędności ulegną cypryzacji, w celu ratowania prywatnych banków ;-).
Gołym okiem widać, że domów przybywa. Nie przeszkadza to wszelkiej maści naganiaczom ogłaszać co jakiś czas, że w Polsce brakuje milionów mieszkań. Coraz częściej słyszy się też o konieczności zbadania stanu bloków z wielkiej płyty. Badanie miałoby się oczywiście odbyć za państwowe pieniądze. Prawdopodobnie lobby deweloperskie liczy na to, że „specjaliści” wykryliby przy tej okazji, że wielką płytę należy rozebrać. W takich np. wschodnich Niemczech już demontują wielkopłytowe bloki. Nie dlatego jednak, że komukolwiek zagrażają. Po prostu nie ma kto w nich mieszkać, wszyscy Ossie wyjechali do zachodnich landów po zjednoczeniu. Przewiduję, że jeśli kiedykolwiek w Polsce dojdzie do rozbiórki wielkiej płyty, to stanie się to z takich samych przyczyn jak w b. NRD – emigracji.
Z innych ciekawostek, to odbyłem w trakcie tego weekendu ciekawą rozmowę ze znajomym starszym panem, pracownikiem pewnego dewelopera. Pytałem go, jak wygląda sytuacji w firmie w związku ze spadkiem popytu na mieszkania, kryzysem itd. Jego odpowiedź zaskoczyła nawet takiego pesymistę jak ja. W ciągu ostatnich dwóch lat z trzydziestu kilku pracowników zatrudnionych w warszawskim biurze tego dewelopera został kilkunastu. Reszta została zwolniona, a cięcia objęły głównie dział sprzedaży. Mój rozmówca narzekał, że teraz musi zajmować się rzeczami, o których nie ma pojęcia i których nigdy nie robił. Najciekawszą jednak informacją była ta, że deweloper ten, aby się ratować (przedłużyć agonię?) musiał sprzedać działki budowlane, znacznie poniżej kosztów ich zakupu. Ciekawe co jeszcze zostało mu do sprzedania? ;-)
A jak już wróciłem z weekendu, to w skrzynce mailowej znalazłem to:
Nie ma to jak marketing bezpośredni ;-).
Dzięki za przeczytanie.