Pewnie wielu z Was, Drodzy Czytelnicy, którzy planujecie kupić swoje własne M usłyszało nieraz od ciotki, wujka, babci etc.: „Po co wynajmujesz to mieszkanie? Wziąłbyś kredyt to byś już płacił na swoje!”. Albo: „No i co zostawisz dzieciom? Wziąłbyś kredyt, spłacił i dzieci miałyby już swoje mieszkanie!”. Na pierwszy rzut oka takie argumenty mają sens, prawda? Trafiają one na bardzo podatny grunt jakim jest nasza naturalna potrzeba posiadania czegoś na własność i równie naturalna chęć zabezpieczenia naszych dzieci. Na pierwszy rzut oka odpowiedź na tytułowe pytanie jest oczywista: kredytować się! Gdy jednak przyjrzymy się temu zagadnieniu bliżej, z kalkulatorem w ręku to okaże się, że odpowiedź oczywista nie jest. Co więcej, odpowiedzi może być wiele, tak jak wielu jest potencjalnych nabywców mieszkania.
Przeanalizujmy tytułowy problem na podstawie przykładu (z życia wziętego, którego analiza skłoniła mnie do podzielenia się z Wami moimi przemyśleniami, wszelkie dane są prawdziwe). Oto mamy rodzinę składającą się z niego, niej i dwójki małych dzieci (4 osoby). Powiedzmy, że on zarabia 2,5 tys. zł netto, ona 1,5 tys. zł netto. Razem mają więc 4 tys. zł netto, oboje są zatrudnieni na podstawie umowy o pracę. Rodzina ta musi gdzieś mieszkać, ale nie ma własnego mieszkania i od nikogo go nie dostanie. Nie ma też gotówki na zakup.
Przeanalizujmy tytułowy problem na podstawie przykładu (z życia wziętego, którego analiza skłoniła mnie do podzielenia się z Wami moimi przemyśleniami, wszelkie dane są prawdziwe). Oto mamy rodzinę składającą się z niego, niej i dwójki małych dzieci (4 osoby). Powiedzmy, że on zarabia 2,5 tys. zł netto, ona 1,5 tys. zł netto. Razem mają więc 4 tys. zł netto, oboje są zatrudnieni na podstawie umowy o pracę. Rodzina ta musi gdzieś mieszkać, ale nie ma własnego mieszkania i od nikogo go nie dostanie. Nie ma też gotówki na zakup.
Staje więc przed tytułowym dylematem: kupić na kredyt czy wynająć?
Mamy też mieszkanie położone w okolicy, w której rodzina ta ma tzw. „centrum interesów życiowych” (po polsku: pracuje tam i ma rodzinę). Mieszkanie to ma 47 m2 i składa się z dużego i małego pokoju, widnej kuchni, przedpokoju i łazienki. Mieszkanie to jest skromnie, ale jednak umeblowane. Jak widzimy szału nie ma, ale rodzina ta realnie patrzy na swoją sytuację. Mieszkanie to ma jedną wadę: ma właścicieli i nie są nimi nasi bohaterowie. Chcąc kupić to mieszkanie nasza rodzina musiałaby wydać około 250 tys. złotych, których nie ma. Musiałaby więc wziąć kredyt na taką kwotę. Średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego w IV kwartale 2012 r. wyniosło 7,4% (wiem, można znaleźć tańszy kredyt, ale można znaleźć też droższy, dlatego przyjąłem średnią, nie liczę prowizji banku). Rata równa kredytu na 250 tys. zł zaciągniętego na 30 lat wyniosłaby ok. 1700 zł miesięcznie. Do powyższej kwoty należy doliczyć czynsz w kwocie 450 zł (mieszczą się w nim pokaźne zaliczki na wodę, ogrzewanie itd. więc nie grożą naszej rodzinie niedopłaty z tytułu użytkowania lokalu). Razem daje nam to 2150 zł miesięcznie. Pod warunkiem stałości pracy, braku poważnych chorób i skromnego życia bez szaleństw nasza rodzina podołałaby więc spłacie takiego kredytu. Przez 30 lat koszt takiego kredytu wyniósłby 629 294,40 zł a suma samych odsetek 379 289,72 zł. Innymi słowy: po 30 latach i zapłaceniu 630 tys. złotych nasza rodzina miałaby na własność mieszkanie. Trzydziestopięcioletnie mieszkanie. Tak, wiem: przez ten czas siła nabywcza pieniądza się zmieni i nie będzie to tak strasznie wyglądać, ale przecież oprocentowanie kredytu też jest zmienne. Może zmaleć. Może jednak równie dobrze wzrosnąć.
Właściciele tego mieszkania nie chcą go jednak sprzedać, bo uważają, że teraz nie najlepszy na to czas (mają rację, ale czy lepszy czas na to nadejdzie?). Chcą je wynająć, bo nie podoba im się ponoszenie opłat za puste mieszkanie. Nie są jednak pazerni i oferują to mieszkanie za 1100 zł miesięcznie wliczając w to ww. czynsz tj. 450 zł. Ich zysk wynosi więc około 650 zł miesięcznie. Nie jest to bardzo dużo, ale zależy im na wynajmie długoterminowym i chcą przyciągnąć najemców wypłacalnych w perspektywie dłuższej niż 2 miesiące. Poza tym nie ponoszą już comiesięcznych opłat i to też jest ich zysk.
Wróćmy jednak do naszej rodziny. Jak wynika z powyższego opisu ma ona do wyboru kupić to mieszkanie za kredyt i płacić 2150 zł miesięcznie albo wynająć je i płacić miesięcznie 1100 zł. Powiedzmy, że nasza rodzina nie ulegnie namowom babć, dziadków, wujków etc. i wynajmie to mieszkanie zamiast je kupić. Powiedzmy też, że różnicę między niewziętym kredytem a płaconym najmem (czyli 1050 zł miesięcznie) rodzina będzie odkładać na koncie oprocentowanym na… 1% rocznie. Korzystając z prostego kalkulatora procentu składanego uzyskujemy wynik 428 tys. złotych. Ktoś zapyta: dlaczego tylko 1% skoro na byle lokacie można dostać 5% netto? Dlatego 1%, że odliczyłem małe co nieco od oprocentowania jakie możemy uzyskać na rynku, aby zadowolić purystów czepiających się, że nie uwzględniłem inflacji etc. (wiem, i tak będą się czepiać). Oczywiście nie należy zapominać, że nasza rodzina prze te 30 lat zapłaciła właścicielom mieszkania 234 tys. złotych i nie ma mieszkania na własność.
Co wynika z tych pobieżnych wyliczeń? Spróbuję to podsumować w drugiej części wpisu. Dzięki za przeczytanie.
