środa, 27 lutego 2013

SPŁACASZ KREDYT A ON ROŚNIE!

Czytelnicy bloga wiedzą, że moje nastawienie do kredytów, szczególnie tych wysokich zaciąganych na wiele lat, jest negatywne. Argumenty za takim stanowiskiem znajdziecie w moich postach i komentarzach. Kolejny argument (niby znany, ale warto przypomnieć) znalazłem w poniedziałkowej Rzeczpospolitej w dodatku nieruchomości.

Ludzie z Comperia.pl wyliczyli tam ile do spłacenia pozostało osobom, które w styczniu 2006 r. zaciągnęły kredyt na 30 lat w wysokości 300 tys. zł. Jeśli chodzi o kredyt w złotówkach, to do spłacenia zostało ok. 268 tys. zł, ale jeśli chodzi o kredyt we frankach szwajcarskich to do spłacenia zostało… 355 tys. zł. Oznacza to, że po 7 latach spłacania kredytu dług urósł o 55 tys. zł. W sumie każdy mógłby to sobie policzyć sam, ale dziękuję analitykom (o których ogólnie mam kiepską opinię), za wyłożenie czarno na białym sytuacji osób zadłużonych we frankach.

Wiem, wiem… kredyty frankowe są niżej oprocentowane, a poza tym kurs franka może spaść. Kiedy kurs spadnie i o ile, tego nie wiedzą jednak nawet najstarsi analitycy… Może stanie się to za dwa miesiące, a może za rok? Możliwe jednak, że spadek kursu franka zbiegnie się w czasie z podwyższeniem stóp procentowych w Szwajcarii, które o dłuższego czasu są utrzymywane na bardzo niskim poziomie. Możliwe też, że kurs wzrośnie do np. 5 zł.

Cokolwiek przyniesie przyszłość, pewne jest jedno: gdyby dziś kredytobiorca musiał z jakiegokolwiek powodu sprzedać swoje mieszkanie, to „zrealizuje” (jak to mówią analitycy) potężną stratę. Obecnie osoba taka znajduje się więc w swoistej pułapce, a uwolnienie się z niej w niewielkim stopniu zależy od niej samej.
Dzięki za przeczytanie.

wtorek, 19 lutego 2013

IRLANDZKI KATASTER A SPRAWA POLSKA. Część 2.

W pierwszej części wpisu opisałem wysokość i sposób naliczania podatku katastralnego w Irlandii (0,18% lub 0,25%). Pokazałem też jak adaptacja rozwiązań irlandzkich wpłynęłaby na opodatkowanie przeciętnej wielkości mieszkania w Polsce. Teraz czas na równie ciekawy wątek: kiedy Irlandczycy nie będą musieli płacić podatku katastralnego i co się stanie, gdy będą próbowali się od niego wymigać.

Jakie nieruchomości będą wyłączone od podatku? 

Zgadnijcie, kto załatwił sobie zwolnienie? Tak, zgadliście. Deweloperzy. Mieszkania i domy wybudowane przez deweloperów, które nie zostały sprzedane i nie były zamieszkiwane, będą bezterminowo zwolnione z podatku katastralnego. Lobby działa ;-)

Oprócz nieruchomości deweloperskich z podatku zwolnione będą też m.in.:
·         domy spokojnej starości,
·         nowe i nieużywane mieszkania kupione od dewelopera między 1 stycznia 2013 r. a 31 października 2016 r. (zwolnienie od podatku do końca 2016 r.),
·         mieszkania i domy kupione między 1 stycznia a 31 października 2013 r. przez osobę, która nabędzie nieruchomość pierwszy raz w życiu (zwolnienie od podatku do końca 2016 r., występują tu dodatkowe warunki do spełnienia),
·         nieruchomości dyplomatyczne.
 
Najważniejsze jednak, że od podatku będą zwolnione przyczepy kempingowe, campery (to takie samochody turystyczne) i łódki. Nie wiem, czy w Irlandii słyszeli o historii wozu Drzymały. Jeśli nie, to nasi rodacy tam mieszkający powinni tę historię im opowiedzieć. Może się przydać ;-).

Można też np. kupić taką łódkę jak ta na zdjęciu obok i zacumować u wybrzeża Szmaragdowej Wyspy. Dobra, rozmarzyłem się…

Wróćmy na Ziemię. Irlandzką ziemię. Czy Irlandczyk, którego nie będzie stać na zapłatę podatku katastralnego, będzie od niego zwolniony?

NIE! Będzie mógł co najwyżej ubiegać się o odroczenie podatku (nawet do śmierci), ale ten podatek będzie musiał być w końcu zapłacony i to z odsetkami (4% rocznie)! Odroczenie będzie możliwe tylko po spełnieniu kryterium dochodowego:
- dochód poniżej 15 000 € (single) lub 25 000 € (para) odroczenie 100% podatku,
- dochód poniżej 25 000 € (single) lub 35 000 € (para) odroczenie 50% podatku.

Dobra wiadomość dla osób zadłużonych jest taka, że do powyższych progów dochodowych będzie można doliczyć (ale tylko do końca 2017 r.) 80% rocznych odsetek z tytułu kredytu hipotecznego (wiem, to marne pocieszenie, szczególnie że ten odroczony podatek jest oprocentowany na 4% rocznie).
Skomplikowane, prawda?
Zrozumienie ułatwi poniższa tabelka (kwoty w €) zawierająca przykładowe wyliczenie dla osób ubiegających się o 100% odroczenie podatku i posiadających kredyt na 25 lat: 

Wartość
hipoteki
(długu)
Limit Dochodu



Singiel/Para
80% rocznych odsetek od kredytu na 3.50%
Limit dochodu po doliczeniu odsetek

 Singiel/Para
80% rocznych odsetek od kredytu na 4.25%
Limit dochodu po doliczeniu odsetek

Singiel/Para
200,000
15 000/25 000
5 448
20 448/30 448
6 600
21 600 /31 600
300,000
15 000/ 25 000
8 170
23 170/33 170
9 900
24 900 / 34 900
400,000
15 000/ 25 000
10 892
25 892/35 892
13 200
28 200 / 38 200
500,000
15 000/ 25 000
13 616
28 616/38 616
16 500
31 500 / 41 500

Biorąc pod uwagę, że średnie wynagrodzenie w Irlandii wynosi około 35 000 € rocznie, a pensja minimalna około 18 000 € rocznie, to widać, że progi te są ustawione dosyć nisko. 

A co się stanie jeśli ktoś nie będzie chciał zapłacić tego podatku?

Irlandzki urząd skarbowy, razem z wytycznymi do oszacowania wartości nieruchomości, wyśle w marcu właścicielom nieruchomości szacunkową wartość ich podatku. Jeśli właściciel nie odeśle do urzędu formularza z wyceną jego nieruchomości, to będzie musiał zapłacić podatek oszacowany przez urząd skarbowy. Podatek ten będzie egzekwowany standardowymi metodami typu nakaz zajęcia itp. Nie wystarczy więc postawić przed domem takiej tabliczki jak na rysunku obok, aby uniknąć płacenia ;-). 

Podatek zostanie ściągnięty w ten czy inny sposób, a nawet jeśli nie, to i tak będzie ciążył na nieruchomości. Trzeba pamiętać, że jeśli urząd skarbowy uzna, że wartość nieruchomości oszacowana przez właściciela jest zaniżona, to będzie mógł ją odpowiednio podnieść. Oczywiście, od takiej decyzji będzie przysługiwać odwołanie, ale jak wygląda kopanie się z urzędem skarbowym, wiemy z naszego podwórka. Chociaż, podobno, urzędy skarbowe na wyspach są lepiej nastawione do swoich klientów niż nasze ;-).
Nieźle to wszystko wymyślili, co?

Podatek katastralny w Polsce? Na razie nikt tego głośno nie mówi, ale już słychać szepty… Niedługo na blogu pojawi się analiza tego zagadnienia, więc bądźcie czujni ;-)
Dzięki za przeczytanie.  

czwartek, 14 lutego 2013

IRLANDZKI KATASTER A SPRAWA POLSKA. Część 1.

Podatek katastralny. Na sam dźwięk tych słów właściciele nieruchomości dostają białej gorączki. Tymczasem w Irlandii podatek ten już od lipca będzie jednym z elementów uzdrawiania finansów kraju. Spyta ktoś: kogo to u nas w Polsce obchodzi? Pewnie niewielu. A powinno, bo rozwiązania przyjęte przez Irlandczyków mogą być w niedalekiej przyszłości wzorem dla naszych orłów z Ministerstwa Finansów. Jak to będzie działało na Zielonej Wyspie? Jak przeniesienie irlandzkich pomysłów na polski grunt wpłynęłoby na finansowe obciążenie gospodarstw domowych w naszym kraju? Odpowiedzi na te pytania znajdziecie poniżej. 

Przepisy o irlandzkim podatku katastralnym (Local Property Tax, LPT) zaczną obowiązywać od 1 lipca 2013 r. Stawka tego podatku będzie wynosiła 0,18% dla nieruchomości wartych nie więcej niż 1 mln €. Właściciele nieruchomości wartych więcej zapłacą dodatkowo 0,25% od wartości ich nieruchomości przekraczającej 1 mln €. Innymi słowy, właściciel domu wartego 2 mln € zapłaci rocznie 4 300 € podatku.

Irlandczycy wprowadzili tzw. punkt środkowy przedziału wyceny, który wyznacza wysokość podatku dla danych przedziałów wyceny (tabelka poniżej). Rozwiązanie to spowoduje, że właściciel domu wartego 101 tys. € zapłaci taki sam podatek jak ten, którego dom warty będzie 149 tys. €. Nietrudno w takiej sytuacji przewidzieć, że właściciele domów wartych 157 tys. € czy 205 tys. € będą zaniżali nieco ich wartość, aby zejść poniżej progu i zapłacić 90 € podatku mniej ;-). 
    
Przedział Wyceny (€)
Punkt środkowy przedziału wyceny (€)
Stawka %
Podatek za pełny rok (€)
Podatek za rok 2013 (€)
0 - 100,000
50,000
0.18%
90
45
100,001 - 150,000
125,000
0.18%
225
112
150,001 - 200,000
175,000
0.18%
315
157
200,001 - 250,000
225,000
0.18%
405
202
250,001 - 300,000
275,000
0.18%
495
247
300,001 - 350,000
325,000
0.18%
585
292
350,001 - 400,000
375,000
0.18%
675
337
400,001 - 450,000
425,000
0.18%
765
382
450,001 - 500,000
475,000
0.18%
855
427
500,001 - 550,000
525,000
0.18%
945
472
550,001 - 600,000
575,000
0.18%
1,035
517
600,001 - 650,000
625,000
0.18%
1,125
562
650,001 - 700,000
675,000
0.18%
1,215
607
700,001 - 750,000
725,000
0.18%
1,305
652
750,001 - 800,000
775,000
0.18%
1,395
697
800,001 - 850,000
825,000
0.18%
1,485
742
850,001 - 900,000
875,000
0.18%
1,575
787
900,001 - 950,000
925,000
0.18%
1,665
832
950,001 - 1,000,000
975,000
0.18%
1,755
877
Ponad 1,000,000
1,000,000
0.18%
1,800
900
Ponad 1,000,000
Brak
0.25%




Co zostanie opodatkowane? Wszelkie budynki i konstrukcje służące lub mogące służyć jako mieszkanie, a także przybudówki, szopy, garaże itp. oraz grunty pod nimi o łącznej powierzchni do 1 akra (4000 m2). Polscy rolnicy, posiadający po 100 i więcej hektarów, mogą więc odetchnąć z ulgą. No chyba, że min. Rostowski pomyśli: kurica nie ptica, Polsza nie Irlandia i obłoży katastrem grunty rolne. Waldemar Pawlak przewróciłby się chyba wtedy w grobie. Politycznym grobie oczywiście;-).
Podatkiem zostaną obciążeni właściciele nieruchomości, ale także m.in. długoletni dzierżawcy (powyżej 20 lat) oraz osoby mające prawo długoletniego zamieszkiwania (do końca życia lub powyżej 20 lat), pod warunkiem, że mają wyłączne prawo użytkowania mieszkania/domu (tzn. z wyłączeniem właściciela).

W jaki sposób zostanie oszacowana wartość poszczególnych nieruchomości? Zrobią to sami właściciele (wartość na dzień 1 maja). The Office of the Revenue Commissioners (w uproszczeniu: urząd skarbowy) już w marcu roześle do właścicieli poradnik o tym, jak to zrobić. Jak tylko go przeczytam, to wam napiszę ;-). Już teraz urząd zachęca jednak właścicieli do zapoznania się  rejestrem sprzedanych nieruchomości (PSRA), który moim zdaniem słabo nadaje się do porównań ze względu na brak powierzchni sprzedanych domów i mieszkań.
Właściciele będą musieli wypełnić specjalne formularze i odesłać je do urzędu skarbowego do dnia 7 maja 2013 r. (lub elektronicznie do 28 maja). Wartość nieruchomości ustalona w tym roku będzie ważna do końca 2016 r., nawet jeśli w międzyczasie właściciel wybuduje basen lub położy złoty dach ;-).         

Jak wpłynęłoby wprowadzenie w Polsce podatku katastralnego w wysokości 0,18% wartości nieruchomości na sytuację finansową polskich rodzin? W tabeli poniżej zamieściłem porównanie dla 50 metrowego mieszkania (średnie ceny ofertowe), które pokazuje, jakiego rzędu byłyby to obciążenia w skali roku.

Miasto
Średnia cena 50 m2
Podatek od nieruchomości 2013
Podatek katastralny 0,18%
Gdańsk
297.300 zł
36,50 zł
535 zł
Gdynia
324.950 zł
36,50 zł
585 zł
Katowice
196.050 zł
33,00 zł
353 zł
Kraków
358.650 zł
35,00 zł
645 zł
Łódź
206.000 zł
36,50 zł
371 zł
Poznań
279.450 zł
36,50 zł
503 zł
Sopot
462.600 zł
36,50 zł
832 zł
Szczecin
220.550 zł
33,50 zł
397 zł
Warszawa
374.150 zł
36,50 zł
673 zł
Wrocław
297.250 zł
36,50 zł
535 zł














Z mojej tabelki wynika, że podatek katastralny w wysokości 0,18% nie byłby zabójczy dla polskich właścicieli nieruchomości. Na pewno jednak w budżecie niejednej rodziny trzeba by było zrobić miejsce dla tych dodatkowych kilkuset złotych. Musiałoby się to odbyć kosztem innych wydatków. Trzeba też pamiętać, że chciwość min. Rostowskiego może podbić stawkę tego podatku w Polsce np. do 0,40%. Chyba między bajki należy włożyć ewentualność wprowadzenia w naszym kraju 1 lub 2 procentowego podatku katastralnego, który byłby wtedy zwykłym wywłaszczeniem. No właśnie, chyba...

W drugiej części (w weekend) napiszę m.in. kogo i co ominie (na razie) irlandzki podatek, komu przysługiwać będą ulgi, co się stanie, gdy ktoś będzie się próbował od podatku wymigać lub go zaniżyć oraz o możliwości wprowadzenia podatku katastralnego w Polsce.
Dla niecierpliwych zamieszczam link do pełnego tekstu irlandzkiej ustawy. Zapraszam i dzięki za przeczytanie.      

A już w przyszłym tygodniu będzie o niezależności analityków rynku nieruchomości. Niedługo również: „Zanim kupisz mieszkanie – poradnik dla przezornych”. Napiszę w nim o rzeczach, o których większość ludzi nie wie, a które mogą ich kosztować oszczędności życia.