piątek, 23 maja 2014

NOWE RAPORTY - DRAMAT RYNKU WTÓRNEGO TRWA?

Wybaczcie moją małą aktywność ostatnio, ale przedłużona majówka i późniejsza choroba, a co za tym idzie konieczność nadrabiania zaległości w pracy wylogowały mnie chwilowo z blogosfery. Przygotowywałem inny wpis, ale NBP wczoraj opublikował raport za I kwartał 2014 r., więc postanowiłem się tym zająć na szybko.

Głębszą analizę znajdziecie zapewne na blogu mojego bliźniaka z "W domach z betonu", ale mnie najbardziej interesują dwa wykresiki, które były fundamentem dla cyklu o dramacie rynku wtórnego. Chodzi oczywiście o średnie ceny i średni czas sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym. Jak poprzednio, tak i tym razem patrzymy na Warszawę jako zdecydowanie największy i najbardziej płynny rynek.
Najpierw ceny. Tak to wyglądało w IV kwartale 2013 r.:
Jak widać, w czwartym kwartale zeszłego roku średnia cena w Warszawie była minimalnie poniżej 7 tys. zł za m2.
Teraz podobny wykres, ale za I kwartał tego roku:
  
Ceny oczywiście spadają w porównaniu do zeszłego kwartału. Żadna sensacja :) 
Jednak na wykresie za IV kwartał 2013 r. (opublikowanym w lutym 2014 r.) NBP pokazał za IV kwartał 2013 r. dla Warszawy średnią cenę minimalnie poniżej 7 tys. zł, a z wykresu za I kwartał roku bieżącego, opublikowanego wczoraj, wynika, że średnia cena w IV kwartale 2013 r. dla Warszawy była minimalnie... powyżej 7 tys. zł. Czy Wy też to widzicie? Czy może mam pochorobowy zespół upośledzenia wzroku?  
Jeśli Wy też to widzicie, to napiszcie mi proszę w komentarzach, o co chodzi. Bo ja jestem lekko skonsternowany i chwieje się moja wiara w NBP, która zresztą nigdy nie była zbyt silna;).
Dobra, lecimy dalej - jak wyglądał średni czas sprzedaży lokali na rynku wtórnym?
Tak było w IV kwartale roku 2013:
Czas sprzedaży dla Warszawy rósł i wynosił około 240 dni. Zgodnie z naszą teorią, według której rosnący czas sprzedaży maskuje spadek cen, w najnowszym raporcie liczba dni przez ile średnio w Warszawie mieszkanie czeka na kupca powinna wzrosnąć - wykres poniżej to odzwierciedla:
Średni czas sprzedaży wzrósł więc do około 260 dni.
Sytuacja na największym wtórnym rynku mieszkaniowym w Polsce wygląda więc tak, że ceny spadają, a mimo to czas sprzedaży mieszkań rośnie. Co z tego wynika?
Wniosek jest prosty: ceny, których żądają sprzedający, są nadal zbyt wysokie. Ci, którzy naprawdę chcą sprzedać, obniżają ceny (widać to po spadkach cen transakcyjnych na wykresach powyżej), ale schodzenie z cen idzie im opornie (to widać po wzroście czasu sprzedaży). Przyczyny tego oporu już opisywałem. Prawa popytu i podaży jednak ciężko oszukać i rynek wtórny nadal poszukuje swojego punktu równowagi. Na razie szuka go, używając terminologii giełdowej, na południu.
Jak to zwykle bywa, z danymi NBP średnio korespondują dane naszego ulubionego pośrednika, czyli Metrohouse. Nasz jedyny interlokutor z tej agencji Marcin Jańczuk stwierdził cztery dni temu, że choć "niespodziewanie czas sprzedaży mieszkań przekroczył 200 dni", to "w marcu i kwietniu sytuacja wróciła do normy. Średni czas sprzedaży jest znów na poziomie 150 dni".
Jego wypowiedź znajdziecie w poniedziałkowej "Rzeczpospolitej" w części dotyczącej warszawskiego rynku nieruchomości (strona G1). Aż się boję pomyśleć, jak on to wyliczył, ale jedno jest pewne - w NBP liczą inaczej ;)

Również z ostatniej chwili:

"W pierwszym kwartale 2014 nastąpiły spadki zarówno  łącznej liczby nowo udzielonych kredytów hipotecznych 41 942 (-7,65%) jak również wartości podpisanych umów kredytów mieszkaniowych 8 854 mln zł (-9,35%). Wartość przeciętnego kredytu mieszkaniowego udzielonego w I kwartale 2014 roku wyniosła 206 tys. zł, czyli o 3 075 zł (1,47%) mniej niż średnia wartość kredytu udzielonego w ostatnim kwartale ubiegłego roku – to główne dane zawarte w najnowszej 19. edycji Raportu AMRON-SARFiN opublikowanej na dzisiejszej konferencji prasowej"

Zapowiada się nam kolejny rekord, jeśli chodzi o liczbę udzielonych kredytów hipotecznych - same dobre wiadomości ;)  
Dzięki za przeczytanie.


17 komentarzy:

  1. Zastanawiające dla mnie jest to, kiedy poziomy cen "dobiją" do cen z roku 2006. Patrząc na obecną, jak i przyszłą sytuacje w naszym kraju (demografia: ujemny przyrost naturalny, emigracja zarobkowa, jak i inne czynniki) wydaje się to być całkiem realne w niedalekiej przyszłości. Pozostaje tylko pytanie - jak szybko się to stanie.

    Pozdrawiam,
    Marcin

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Uwazam, ze ze stopniowo beda spadac przez obecny i nastepny rok, a od 2016 spadek cen bedzie diametralny. Przyczyny:
      - 15 % wkladu wlasnego, spowoduje spadek o okolo 40% w liczbie branych kredytow. Obecnie kredyty z LTV powyzej 80% procent stanowia 56%
      - demografia
      - od 2015 pierwsze rodziny z programu RnS odczuja wzrost kredytu, co po roku splacania/niesplacania rat moze skutkowac licytacja komornicza lub sprzedaza
      - wzrost stop procentowych na poczatku przyszlego roku, spowoduje spadek w liczbie branych kredytow oraz podobna sytuacje jak w podpunkcie powyzej
      - emigracja

      Usuń
    2. Mnie też interesuje moment kiedy będzie się lała krew :)
      I zgadzam się, że najwcześniej będzie to rok 2016/2017

      Usuń
    3. Chyba, że "rząd" stworzy kolejny bubel w postaci np. "mieszkań na wynajem". Szkoda tylko, że będziemy chcąc nie chcąc uczestniczyć w tym procederze, ale patrząc na wyniki wyborów większości ludzi to pasuje.

      Usuń
    4. Ceny dobiją 2006 jak ludzie spłacą kredyty brane na 30 lat, czyli gdzieś po 2030 roku.
      Kurs CHF skutecznie blokuje spadek cen, bo jak ktoś ma zrealizować wielką stratę, to nie sprzedaje, chyba że jest pod ścianą (ale zwykle nawet bycie pod ścianą nie pozwala na pozbycie się długu, bo wartość nieruchomości nie pozwoli na spłatę zadłużenia, gdy kredyt brano przy CHF po 2 zł, a dziś jest po 3,5 zł.

      Chyba, że za parę lat, klienci zaczną wygrywać pozwy zbiorowe o CHF.
      Na razie z mBankiem wygrali klienci pozew o oprocentowanie, ale to tylko przygrywka, bo o CHF (pośrednio, po pozew jest o spread) idą klienci Millenium. Jak wygrają, to się pozwy posypią, parę lat w sądach i zadłużenie spadnie, a wtedy rynek ruszy. Gdyby ten scenariusz się powiódł, to zamiast po 2030 mielibyśmy spadek cen przed 2020 (2014 + kilka lat w sądach).

      Usuń
  2. W danych za IV kwartał jest kwota transakcyjna dla rynku wtórnego dla Warszawy 7,189

    http://nbp.pl/publikacje/rynek_nieruchomosci/ceny_mieszkan.xls

    A tak pozostaje nam tylko cierpliwie poczekać :)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Tak się składa, że mam na dysku stary dokument Excel-a (publikowany przy okazji publikacji poprzedniego raportu, w lutym 2014). Cena transakcyjna na rynku wtórnym dla IV kwartału 2013 to 6 935/metr

      Usuń
    2. Jest jakiś drugi Spidi hmm
      Tak czy owak biorę się za czytanie :)

      Usuń
    3. No jest jest tylko że 87 :) Po fakcie zauważyłem że ktoś także komentuje np. "W domach z betonu " pod tym nickiem.

      Usuń
    4. @ Spidi i exeter
      czyli jednak mamy różne dane NBP na temat cen za IV kwartał 2013 w następujących po sobie raportach. Czym to wytłumaczyć?!?

      Usuń
  3. 1. Mogłoby to NBP nieco lepiej kolorki dobierać na wykresach... czerwony i żółty to też kolor a nie że są 3 zielone i 3 niebieskie (z pewnością mają jakieś inne nazwy typu: lazur, czy zieleń poranka.... ale wyglądają tak samo...)

    2. Co do treści no to wszystko wskazuje na to że ceny powoli spadają. Niestety nie zjadą w rok czy dwa a potrwa to nieco dłużej ale nie ma siły. Jak to pisał już ktoś kiedyś - kto może poczekać niech czeka bo to się opłaci (przynajmniej wszystko, poza Markiem W. na to wskazuje).

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Zgodzę się ze spidi84 (te kolorki także mnie irytują a ceny w moich okolicach także spadają, szczególnie na rynku wtórnym :) ), jednak mimo wszystko żyjemy w czasach nagłych zmian. I sytuacja może się gwałtowanie zmienić ekonomicznie. hossa i tak na giełdach trwa już zbyt długo.
      Polecam blog http://independenttrader.pl/ :) chociaż pewnie większość zna.

      Usuń
  4. a jak wam mówię, że ceny klitek 50 metrowych ze względu na demografię będą spadać, ale ceny działek i mieszkań będą rosnąć jeszcze z 15 lat; stanie się tak ponieważ wyż demograficzny z początku lat 80 w końcu się dorobi i zachce zamienić swoje norki na domy; Wy czaicie się na pudełko 50 metrów czy na dom?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Wyż lat '80 w znacznej części wyemigrował. Ziemi nie przybywa ani nie ubywa, a ludzi coraz mniej...

      Usuń
  5. Ziemi pod budowę przybywa z każda kolejną droga, przyłączami etc. Natomiast dzieje się tak kosztem pól i lasów, których faktycznie ubywa.

    OdpowiedzUsuń
  6. Poczytajcie o wielkich cyklach koniunkturalnych. Zima Kondratiewa skonczy sie gdzies w latach 2018-2020 jakims gwaltownym zalamaniem na rynkach. Nastapi oczyszczenie z wszelkich baniek. Po 2020 roku bedzie mozna kupic tanie akcje i nieruchomosci na kolejny cykl-wiosne Kondratiewa;)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Gdy widzę "ruskie" nazwisko www dowolnej dziedzinie naukowej, to zastanawiam się gdzie tawriszcz to splgiatował ...

      Usuń