wtorek, 3 lutego 2015

JAK SPRZEDAĆ CUDZE MIESZKANIE?

Truizmem jest stwierdzenie, że zakup mieszkania jest dla większości Polaków finansową transakcją życia. Wielu z naszych Rodaków podchodzi jednak do tej kwestii w sposób zadziwiająco beztroski. Często wynika to z wrodzonej niefrasobliwości, częściej z lenistwa, a najczęściej z braku wiedzy o podstawowych zagrożeniach. Najczęściej jednak transakcje takie kończą się dobrze, bo wbrew pozorom uczciwych ludzi w naszym kraju ciągle nie brakuje. Można jednak mieć pecha i trafić na oszusta, a nawet całą ich szajkę.

Ta szajka, akurat groźna nie jest... ;)
Czy możliwe jest jednak aby dochować wszelkich standardów staranności, a mimo to zostać wystrychniętym na dudka bez… dudków i bez… mieszkania?
Podstawową kwestią przy zakupie mieszkania jest sprawdzenie księgi wieczystej. Trzeba sprawdzić kto jest właścicielem, czy na nieruchomości nie ciążą żadne długi itd.

Większość ludzi myśli, że jak sprawdzili księgę wieczystą w dniu transakcji (podpisania aktu notarialnego) to są bezpieczni. Myślą, że jeśli w dniu np. 6 kwietnia 2015 r. w księdze figurował jako właściciel Jan Kowalski i oni w tym dniu sprawdzili tę księgę wieczystą i podpisali ten akt notarialny, to nie ma siły, żeby nie stali się pełnoprawnymi właścicielami mieszkania.

BŁĄD.

Zgadnijcie co się stanie jeśli Jan Kowalski następnego dnia, tj. 7 kwietnia 2015 r. sprzeda to mieszkanie komuś innemu? Właścicielem stanie się ta inna osoba a nie wy, Towarzysze.

NIE MOŻE BYĆ! – pomyślało pewnie teraz wielu z Was Szanowni Czytelnicy.

ANO MOŻE! – odpowiedział Wam w myślach Credit Slayer ;-)

ALE JAK? – zapytaliście w myślach, lekko tylko poruszając ustami.

ANO… - zawiesił w myślach głos Credit Slayer - …TAK:

Jan K. w drodze na Seszele... ;)
W Polsce własność nieruchomości przechodzi na kupującego w momencie podpisania aktu notarialnego (czyli w naszym przykładzie będzie to 6.04.2015 r.). Jeśli więc Paweł Nowak w tym dniu kupi notarialnie od Jana Kowalskiego mieszkanie, to stanie się jego właścicielem od dnia 6.04.2014 r. Jednak notariusz na złożenie wniosku o wpis Pawła Nowaka do księgi wieczystej ma aż 3 dni.
Przez te 3 dni w księdze wieczystej nie ma żadnego śladu, że Paweł Nowak cokolwiek kupił.
Jeśli w ciągu tych 3 dni (np. w dniu 7.04.2015 r.) Jan Kowalski jeszcze raz sprzeda (nie)swoje mieszkanie, powiedzmy Paulinie Dobrowolskiej, to właścicielem mieszkania będzie Paulina, a nie Paweł Nowak. Pawłowi będzie przysługiwało tylko prawo pozwania Jana Kowalskiego do sądu. Tyle, że Jan K. będzie już wtedy pewnie na Seszelach…    
 
Te 3 dni w wyniku powolnego działania poczty, ociągania się sądu wieczystoksięgowego lub innych nieprzewidzianych okoliczności mogą się jeszcze wydłużyć. Nie ma to jednak dużego znaczenia, bo sprytny oszust wszystkie "lipne" transakcje zawrze jednego dnia, u różnych notariuszy. Wtedy dopiero będzie galimatias! ;)
 
Pewnym zabezpieczeniem przed tego typu praktykami jest możliwość skorzystania przez kupującego z depozytu u notariusza. Tyle, że notariusz nie musi się zgodzić na przyjęcie takiego depozytu, a nawet jak się zgodzi to pobierze za to kilkaset, a przy droższych mieszkaniach nawet grubo powyżej tysiąca złotych. Poza tym trzeba przypilnować by w protokole przyjęcia depozytu rejent szczegółowo oznaczył warunki jego wydania beneficjentowi (czyli sprzedającemu mieszkanie). Wypłata pieniędzy przez notariusza zbyt szybko (np. już w momencie ujawnienia wzmianki o sprzedaży w KW) może zniweczyć sens zakładania depozytu. Z drugiej strony, nie każdy sprzedający będzie chciał czekać, powiedzmy miesiąc, na pieniądze.
 
Lepsze jednak to niż nic, chociaż znając Rodaków to wydanie kasy na depozyt nie będzie mieściło się w ich percepcji i nadal będą chodzić do notariuszy z reklamówkami wypchanymi banknotami ;) Jak jednak powiedział Ulpian: volenti non fit iniuria, czyli chcącemu nie dzieje się krzywda, no bo... kto bogatemu zabroni? ;)
 
Dzięki za przeczytanie. 

34 komentarze:

  1. To ramach uzupełnienia podaj jaki promil umów sprzedaży nieruchomości w POL a jaki procent w USA jest podważany ze wzgledu na oszustwo :-)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Takiej umowy nie da się podważyć - ona pozostanie ważna :)
      W USA jest więcej takich przypadków?

      Usuń
  2. Nie rozumiem - jeśli Jan K. sprzeda (nie)swoje mieszkanie drugi raz - to wtedy ta druga osoba jest oszukana. Więc to Paulinie zostanie pozywanie Jana K. (a tak naprawdę to zgłoszenie sprawy na policję, oszustwa zdaje się są ścigane z urzędu). Czy się mylę?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Jest tak jak napisałem, bo Paulina przecież widziała czystą księgę wieczystą i chroni ją rękojmia wiary publicznej ksiąg :)

      Usuń
    2. Cosik sie tu nie klei. Na logikę procedury wydaj sie byc ze wlascicielem bedzie ten ktorego notariusz zrobi wpis do KW jako pierwszy pod warunkiem ze w tym samym dniu byly podpisywane wszystkie akty.
      Chyba ze dzien nie ma znaczenia az tak w kontekscie kto pierwszy zlozyl wniosek do KW - ale tego nie wiem.
      Takze depozyt do momentu wniosku w KW jest juz calkiem super bo mozna sprawdzic czego wniosek dotyczy.
      Gorsza sytuacja jak ktos sie poda za kogos a my tego nie mamy specjalnie mozliwosci sprawdzic to wowoczas czynnosc prawna niewazna i wszyscy sa na lodzie niestety.
      Ale mieszkanie sie zawsze oglada, poza tym od zarządcy wspolnoty (jesli blok) musi byc zaswiadczenie o niezaleganiu.
      Po transkacji mozna wziasc kopie dowodu i pewno gdzies sprawdzic jeszcze przed wyplata.
      Faktycznie mozliwosci sa ale taki precedens odbilby sie szerokim echem bo naruszylby zaufanie do notariuszy tj. zburzylby wyidealizowany obrazek na co lobby nie specjalnie by sie godzilo i ruszylaby machina scigania - jak z tym komornikiem od zajecia traktora sasiada.
      Nie mniej jednak trzeba sie pilnowac szczegolnie przy transakcjach z osobanie nie polskiego obywatelstwa.

      Usuń
    3. Notariusz nie robi wpisów!

      Usuń
    4. Taki lapsus - składa wniosek do Wydziału KW na podstawie którego jest wpis, co i tak nie zmienia logiki sytuacji tu przedstawionej.

      Usuń
  3. To jakie powinny być warunki wydania depozytu, żeby w 100% zabezpieczyć kupującego?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Umknęło mi gdzieś Twoje pytanie... :)
      Oczywiście "bezpieczne" warunki powinny zezwalać notariuszowi na wydanie depozytu nie tylko po ujawnieniu wzmianki w księdze (wobec braku innych wzmianek), ale jakiś czas później. Im dłużej tym lepiej - jeśli to będą trzy dni, to ryzyko nadal jest duże, jeśli 30 dni - to chyba już tylko teoretyczne.

      Usuń
  4. W USA używa się instytucji o nazwie ESCROW. To jest taki powiernik gotówki który zabezpiecza obie strony transakcji i w odpowiednim momencie uruchamia środki.
    Co do przytoczonego mieszkania, to jest tu pewna nieścisłość. Po pierwszym zakupie pierwszy notariusz zacznie przetwarzać wpis do KW i załóżmy ze trzeciego dnia wpis się dokona. Wtedy następny notariusz musiałby dokonać wpisu dnia następnego, czyli zobaczyłby zmianę. Nie sadzę zeby na podstawie transakcji pomiędzy kowalskim i Nowakiem mógł z KW wykreślić iksinskiego, czyż nie?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Rachunki escrow czyli rachunki powiernicze są dostępne również w Polsce!
      Co to znaczy, że notariusz "zaczyna przetwarzać wpis"?!?
      NOTARIUSZ NIE DOKONUJE WPISU

      Usuń
    2. To nie ma znaczenia kto fizycznie dokonuje wpisu - w tym przypadku jest to faktycznie sąd, ale zobaczmy na przykładzie:
      - dnia 5 stycznia 2014 idę (ja, Kowalski) do notariusza, podpisuję akt (sprzedający to Nowak), płacę gotówką
      - notariusz dnia 8 stycznia 2014 wysyła papier do sądu o wpis; z tego co pamiętam dostaje potwierdzenie, że wniosek został przyjęty do realizacji i samo to potwierdzenie oznacza, że wpis będzie dokonany 2 tygodnie później (czyli 22 stycznia)
      - dnia 6 stycznia 2014 nowy kupujący (Iksiński idzie do innego notariusza, podpisuje akt, płaci gotówką
      - sąd dnia 23 stycznia zabiera się za zmianę właściciela w KW, jednak papiery się nie zgadzają, bo akt notarialny (musi być dodany jako załącznik) mówi transfer od Kowalskiego do Iksińskiego, a aktualnie w KW właścicielem jest Nowak. Stąd właścicielem zostaje ten który kupił pierwszy!

      Oczywiście w przypadku gdyby sprzedać nieruchomość u dwóch notariuszy tego samego dnia i w momencie gdy czas przetwarzania papierów jest losowy to może faktycznie dojść do nieciekawej sytuacji.

      Wniosek w wpis do KW:
      https://www.google.com/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=3&ved=0CC0QFjAC&url=http%3A%2F%2Fbip.lubuskie.uw.gov.pl%2Fdownload%2F761.doc&ei=r0DRVLPtN9e6ogTQtYCgDg&usg=AFQjCNGzl6jqr4N78ayeb3Jx6ZasQRU0WQ&sig2=TxmvZt4LFzrApFaejANzHw&bvm=bv.85076809,d.cGU&cad=rja

      Usuń
    3. "Nie ma znaczenia kto fizycznie dokonuje wpisu" - no chyba jednak ma to kluczowe znaczenie :)
      Twój przykład jest mocno niejasny, posługuj się przykładem z mojego postu (z Pauliną), bo inaczej to gadamy jak głuchy ze ślepym o kolorach! :)

      Usuń
  5. Kurcze czyli samo uzbieranie kasy to jeszcze nic w porównaniu z tym...
    Na każdy kroku wałki. Masssakkkra

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Nie martw się spidi na zapas! ;) Najpierw uzbieraj kaskę ';) Zresztą niedługo (gdzieś pod koniec tego roku) wejdzie ustawa, która NIEMAL uniemożliwi tego typu wałki. :) Poza tym nawet do tej pory takie przypadki były rzadkie, częściej oszuści wyłudzali kaskę "NA NAJEM"

      Usuń
  6. Rzeczywiście, przy tych trasakcjach ludzie są dosyć niefrasobliwi, a luka jest jeżeli ktoś sprzeda okazyjnie 1 mieszkanie 4 osobom w tej samej godzinie (przez pełnomocników np.) bo sam nie zjawi się przecież przed 4 notariuszami.
    I co wtedy gdy w 4 aktach jest oznaczona godzina np. 12.00?
    Wygrywa ten kogo notairusz jest ....najszybszy w zgłoszeniu wniosku do sądu wieczystoksięgowego (pierwszy nawsio) [chyba że teraz już są transfery elektroniczne do systemu wieczystoksięgowego.

    Ponieważ sam się przygotowuje do transakcjon (oczywiście nie wyłudzenia 4 cen sprzedazy za 1 m-5,,, ;-) i posiłkuję się kredito moje sugestie:

    1. transfer do banku wkładu
    2. potwierdzenie z banku o kwocie do dyspozycji (promesa przyznania kredytu)
    3. zapisanie w akcie, że płatność po dostarczeniu księgi z wpisem i bez roszczeć osób 3 (tych których np. notariusze (a raczej ich asesorzy lub asystenci) byli drudzy (czyli wspomniany tu przez kogoś escrow/rach powierniczy.
    4. Bank również nie chce wysyłać kasy bez zabezpieczenia na nieruchomości
    5. Problem z sprzedawcą, który jest zazwyczaj niecierpliwy (to można umówić się x% gdy stosowna wzmianka x% gdy wpis i..... x% gdy wpis w KW prawomocny.

    Samo uzyskanie informacji, że nasza transkacja została wpiana jako wzmiana w KW nie daje 100% pewności, ponieważ jeżeli potem wpadną jeszcze 3 lewe akty, to będzie batalia w sądzie komu się to należy 2-3 lata bo nie sądzę aby ktoś odpóścił np 500k pln.
    I trudno wtedy jest cieszyć się przez te 3 lata mieszkaniem, gdy trwa o nie batalia w sądzie (pomimo że będziemy wpisani w KW w finalnie jako właściciel.


    6. A co jeżeli [to już moja fantazja] w międzyczasie przelew/klucze dotychczasowy właściciel wynajmie mieszkanie na 2 lata rodzinie z dziećmi, przychodzisz a tu ktoś popyla na rowerku w przedpokoju .... formalnie wymagana jest eksmisja [przecież mają umowę najmu zapłacili za 3 mc z góry] (rok w sądzie?) bo wynajęcie "ochrony" pomiomo posiadania prawa własności i przywócenie w ten persfazyjny sposób władztwa nad rzeczą jest karalne ....
    Może nie bedę już pisał o innych fuck upach jakie mogą mieć miejsce aby nie zrobić oszustom manuala.








    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Manuala to im raczej nie zrobisz, bo oni teraz siedzą w vatowskich sprawkach, z którymi to dzielnie walczy nawet Unia Europejska w myśl zasady, że najlepiej walczy się z problemami, które sami stworzyliśmy ;)

      Usuń
    2. Obawiam się, że są różne "specjalizacje" i dla każdego coś dobrego w odniesieniu do pomysłowości, potencjału i operatywności.
      Jakkolwiek zgodzę się co do tego, że zamiera typowa głośna przestępczość na rzecz powiedzmy białych kołnieżyków, zresztą na życzenie rządu/ów.

      Usuń
  7. A i jeszcze jedno, trzeba się z rejentem umówić na rano i zaraz po akcie prosić/umówić się aby składał akt w sądzie wieczystoksięgowym, a nie czekał do 17.00 i robił wszystko hurtowo. to tyko kwestia ceny.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Już niedługo będą mogli elektronicznie składać, więc problem do jakiegoś stopnia się rozwiąże...

      Usuń
    2. Jeśli to będzie tak że przed transkacją czyli jak się pojawią strony będzie możliwość rezerwacji na wyłączność dokonania sprzedaży nieruchomości do czasu wpisu w KW to będzie miało to sens.
      Inaczej i tak będą luki do nadużyć, choć fakt że rzadko się to zdarza o ile wcale, co nie zmienia że może się pojawić w każdej chwili.
      Natomiast takie oszustwo z pewnością uderzyłoby w lobby notariuszy więc sądzę że ja ktoś nie jest w układzie to nie wie kiedy faktycznie notariusz złoży dokument do wydziału KW - przecież może zaraz po akcie wysłać asesora z dokumentem i do 60 min załatwić temat. Sama czynność notarialna trwa więc jak ktoś ma drugi termin to cóż dojazd do innego notariusza, ew. opóźnienia, weryfikacja księgi przed przelaniem kasy także bez zmowy ryzyko przekrętu jest nie małe.

      Usuń
  8. no to macie przykład z 5 krotnym sprzedaniem nieruchomosci - http://www.nowiny24.pl/apps/pbcs.dll/article?AID=/20080826/WEEKEND/606281731

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. ...i najbliższe 15 lat sprzedający spędzi na Karaibach, czekając na... przedawnienie ;)

      Usuń
  9. I kluczowa sentencja:
    - W świetle prawa, właścicielem nie jest ten nabywca, która w obecności notariusza zakupił posiadłość pierwszy - tłumaczy Marek Kusztejko. - Ale ten, w imieniu którego notariusz najwcześniej dostarczy do sądu wieczysto-księgowego akt notarialny.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Pan Marek Kusztejko nie ma racji i o tym, kto będzie właścicielem nie decydują szybkie nogi notariusza, ale o tym był wpis, więc nie będę się powtarzał...

      Usuń
  10. Więc co decyduje taka kropka nad i?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Decyduje to, kto kupił później pozostając w dobrej wierze.

      Usuń
  11. Nie ma to jak jasna odpowiedź na proste pytanie.
    Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych oznacza w uproszczeniu, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym rozstrzyga treść księgi

    Czyli kto pierwszy wpisze do księgi w dobrej wierze ten własciciel. Pozniejsze zostana odrzucone bo stan ksiegi mowi jednoznacznie ze transakcje pozniejsze nie byly zawarte juz z wlascicielem.
    A tu planowana nowelizacja i chyba w dobrym kierunku

    http://prawo.gazetaprawna.pl/artykuly/774233,ksiegi-wieczyste-wielokrotna-sprzedaz-nieruchomosci-bedzie-utrudniona.html

    Takze nic tylko pogratulowac merytoryki uchwycenia sprawy.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Kolego uprzejmy!
      W Polsce właścicielem nie będzie ten, kto PIERWSZY w dobrej wierze WPISZE SIĘ DO KSIĘGI, ale ten, kto OSTATNI w dobrej wierze KUPI nieruchomość!
      Wiem, że wydaje Ci się to niemożliwe, ale musisz uwierzyć mi na słowo :) W Polsce właścicielem nieruchomości stajemy się w momencie zawarcia aktu notarialnego, a nie w momencie wpisu do księgi!

      Usuń
  12. Zakładając, że doszło do sytuacji, w której ta sama nieruchomość została sprzedana dwa razy, to kto jest jej właścicielem? Pierwszy czy drugi z nabywców?

    L. B.: Z punktu widzenia prawa cywilnego właścicielem nieruchomości będzie ten, kto pierwszy nabył ją od właściciela, chociaż oczywiście rozstrzygnie to sąd. Osoba, która jako druga kupiła nieruchomość, nie mogła jej skutecznie nabyć, gdyż sprzedający nie był już jej właścicielem. A zatem sprzedał coś, czego nie miał.
    Całość: http://www.rp.pl/artykul/197313.html?p=2

    Pozdro w dobrej wierze jako OSTATNI komentarz wyjaśniający.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Ha ha! I tu właśnie jest pies pogrzebany, że Pan Lech Borzemski NIE MA RACJI ! Całkowicie pomija instytucję rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, która ochroni właśnie tego DRUGIEGO kupującego!
      Pan Borzemski asekuruje się mówiąc: "chociaż oczywiście rozstrzygnie to sąd". Sąd rozstrzygnie, ale NA KORZYŚĆ TEGO DRUGIEGO KUPUJĄCEGO!
      PIERWSZEMU kupującemu będzie przysługiwało tylko roszczenie przeciwko sprzedającemu, tyle że sprzedający może być już wtedy.... trudno uchwytny ;);)
      Na tym właśnie polega ten przekręt, że sprzedajemy coś czego nie mamy, ale nabywcę (ostatniego chronologicznie) ochroni rękojmia, a ponieważ nabył jako ostatni, to stanie się właścicielem!

      Usuń
  13. A niby skąd wiadomo że tak sąd rozstrzygnie - czekamy na wiarygodne źródło ?

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. :) Wiadomo stąd, że tak rozstrzygnie, BO TAKIE JEST PRAWO. To, że notariusz Borzemski tego nie wie jest szokujące. Zupełnie szokujące nie jest dla mnie natomiast, że Ty mu wierzysz - w końcu to profesjonalista. Z drugiej strony znam "ekonomistów", którzy mylą dewaluację z denominacją, więc profesjonaliści są nimi czasami tylko z nazwy:)

      Usuń
  14. Bardzo ciekawa artykuł a komentarze to prawdziwa kopalnia wiedzy :)

    OdpowiedzUsuń