piątek, 5 grudnia 2014

CENY MIESZKAŃ SPADŁY... ALBO WZROSŁY - DOKŁADNIE NIE WIADOMO

Mamy nowy raport NBP dotyczący cen nieruchomości. Niby raport jak raport. Jak się jednak dokładnie mu przyjrzymy, to dojdziemy do wniosku, że ustalenie, czy ceny mieszkań wzrosły czy spadły, może być niewykonalne. Wydaje się, że NBP próbuje dogodzić zarówno tym, którzy mówią, że mieszkaniówka trochę siada, jak i tym twierdzącym coś zupełnie odwrotnego. A może po prostu rządzi tam chaos?

Oto bowiem prezentowany jest nam następujący wykres:
Widać na nim wyraźnie, że ceny w Warszawie w III kwartale 2014 r. nieco wzrosły, przekraczając minimalnie poziom 7 tys. zł za metr kwadratowy. Jednocześnie z wykresu wynika, że w poprzednich dwóch kwartałach w Warszawie ceny kształtowały się poniżej 7 tys./m2. To by oznaczało, że w ostatnim kwartale ceny trochę poszły w górę.
Jednak gdy otworzymy plik zawierający "Bazę cen nieruchomości mieszkaniowych" dostępny pod tym linkiem na stronie NBP:
to naszym oczom ukaże się taki widok:
Zgodnie z tą tabelką w III kwartale 2014 roku ceny w Warszawie rzeczywiście przekroczyły minimalnie 7 tys./m2, ale w dwóch poprzednich kwartałach były wyższe, co by oznaczało, że w ostatnim kwartale ceny nieco spadły.
Ta rozbieżność nie ma dużego znaczenia, bo tak czy owak ceny, po tym jak zaliczyły zjazd z poziomu ponad 9 tys./m2 na szczycie bańki, od dłuższego pozostają w trendzie bocznym. Na nic zdają się tu, wielokrotnie przeze mnie opisywane, pokrzykiwania naganiaczy, o mających jakoby za chwilę nastąpić wzrostach.
Trend boczny w nominalnych cenach mieszkań na rynku wtórnym był korygowany przez rosnący czas sprzedaży mieszkań, dzięki czemu wiedzieliśmy, że sytuacja w mieszkaniówce jest kiepska, mimo braku gwałtownych spadków cen. Ostatnio jednak coraz trudniej jest śledzić ten wskaźnik, bo NBP chyba całkowicie stracił już kontrolę nad tym, co publikuje.
Za I kwartał 2014 r. wykres czasu sprzedaży wyglądał tak:
Przykładowo dla Warszawy wynosił on więc około 260 dni, czyli 8,6 miesiąca, czyli ok. 3 kwartałów. :)
Jednak za II kwartał 2014 r. NBP zaprezentowało taki wykres:
Tutaj dla Warszawy wynosił on więc około 630 dni, czyli 21 miesięcy, czyli ok. 7 kwartałów. :) Tak duży skok w ciągu kwartału (z 260 dni do 630 dni) wydawał mi się nieprawdopodobny, dlatego w poście:
sugerowałem, że twórcy raportu za II kwartał 2014 r. pomylili się i lewą oś wykresu ochrzcili "liczbą kwartałów" zamiast "liczbą miesięcy".
Bardzo się więc zdziwiłem, gdy w najnowszym raporcie za III kwartał 2014 r. zobaczyłem taki wykres:
Tytuł wykresu nie pozostawia wątpliwości, że NBP znowu posługuje się kwartałami jako miarą dla prezentowania czasu sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym. Są dwie możliwości:
- albo NBP po pierwszym kwartale 2014 r. zmienił sposób obliczania tego wskaźnika,
- albo po raz drugi z rzędu pomylił się, podając jako miarę kwartały, a nie miesiące.

Ja obstawiam tę drugą możliwość, ponieważ gdyby na wykresach za II i III kwartał 2014 r. zamienić kwartały na miesiące, to będą one spójne z wykresem za I kwartał 2014 r. Stuprocentowej pewności jednak nie mam. ;)

Gdyby przyjąć powyższe założenie, to możemy wysnuć pewne wnioski. Musimy przy tym jednak pominąć fakt, że nie znamy metodologii obliczania wskaźnika "czasu sprzedaży mieszkań", co istotnie ogranicza możliwości analizy. W każdym razie "wykresowe skrócenie" się czasu sprzedaży mieszkań, przy jednoczesnym bocznym trendzie w cenach nominalnych, może świadczyć o zbliżeniu się przez rynek do tymczasowego punktu równowagi. Biorąc pod uwagę, że liczba nowoudzielanych kredytów hipotecznych pozostaje na niskim poziomie, należy domniemywać, że rynek podtrzymywany jest przez zakupy gotówkowe. Skąd miałaby pochodzić ta gotówka? Jest kilka możliwości:

1/ emigranci, którzy po paru latach za granicą odłożyli dostatecznie dużo gotówki na zakup nieruchomości w Polsce,
2/ tutejsi ciułacze, którzy obawiając się różnego rodzaju turbulencji na rynku bankowym i ewentualnej konieczności partycypowania w ratowaniu banków, woleli zamienić fiat money na coś realnego
3/ kapitał zagraniczny, który nie musi mieć zezwolenia na zakup mieszkania w Polsce, a który często chętnie zainwestuje nielegalne pieniądze w kraju uważanym za stabilny.

Wszystko to nie zmienia faktu, że nadal nie widać fundamentalnych czynników przemawiających za wzrostem cen. Skoro nawet historycznie niskie stopy procentowe nie wywołały boomu na rynku, to ciężko się spodziewać, żeby w obliczu słabej demografii i wciąż wysokiego bezrobocia w mieszkaniówce wydarzyło się coś spektakularnego. Nakreślony przez mnie niedawno "scenariusz japoński", czyli wieloletnia stagnacja w tym segmencie gospodarki, pozostaje więc aktualny.

Dzięki za przeczytanie.

3 komentarze:

  1. Kim/czym jest NBP żeby publikować takie wykresy i wykazywać się taką niekompetencją ?

    OdpowiedzUsuń
  2. Hmm... w teorii NBP jest instytucją posiadającą największy potencjał intelektualny w zakresie szeroko pojętej ekonomii, szkoda tylko, że ich raporty są mało przejrzyste i nieopatrzone rzeczowym komentarzem. O niekonsekwencjach, nieścisłościach i błędach nie wspominając.

    OdpowiedzUsuń
  3. Znowu uśpił mą czujność skubany :)

    Tak na serio te wykresy i statystyki można sobie manipulować jak się chce. Albo inaczej - wykresy i statystyki będą pokazywały to za co ktoś więcej zapłaci :)

    W dzisiejszych czasach tak jest praktycznie ze wszystkim...

    OdpowiedzUsuń