DRAMAT RYNKU WTÓRNEGO - EPIZOD 1

Koniunktury ani widu, ani słychu...

W moim poprzednim wpisie ogólnie zarysowałem aktualną sytuację na rynku wtórnym mieszkań. Wykresy, które tam zaprezentowałem, są dosyć bezlitosne. Świadczą o tym, że złote czasy dla sprzedających na razie się skończyły i na horyzoncie nie widać w tej chwili żadnych przesłanek dla ich powrotu. A ponieważ, jak wszyscy wiemy, horyzont jest linią, która oddala się, w miarę jak się do niej zbliżamy, to nie wróżę tu rychłej poprawy sytuacji. 

Wystarczy jednak tej czarnej magii, przechodzimy do rzeczy. Wykresy wykresami, tabelki tabelkami, a życie życiem. Prezentowanie ogólnych danych przy użyciu ww. narzędzi ma to do siebie, że przenosi odbiorcę w bliżej nieokreślony, abstrakcyjny świat, w którym każdy ludzki przypadek jest ukryty za jakąś liczbą. Ludzka pamięć nie przechowuje zbyt długo tego typu informacji. To trochę tak jak z ofiarami jakiegoś zamachu terrorystycznego – gdy usłyszmy, że zginęło 1200 osób, to ta liczba jest tak abstrakcyjna, że nasz mózg jej nie recypuje. Co innego, gdy zobaczymy zdjęcia jednej z ofiar, usłyszymy jej historię – coś takiego w pamięci zostaje na długo.

Tyle tytułem wstępu, mam nadzieję, że nikogo nie uraziłem. Powyższy akapit miał służyć uzasadnieniu, czemu podejmuję się opisywania pojedynczych przypadków (nie)sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym.

 

Pierwsze dwa przypadki pochodzą z mojego osiedla, więc wybaczcie, ale nie zamieszczę tu żadnych zdjęć czy linków do ogłoszeń. Cenię sobie anonimowość, dlatego musicie mi zaufać, gdy będę opisywał mieszkania i podawał inne dane na ich temat.

W zamierzchłych czasach roku 2007, kiedy zamieszkałem na tym osiedlu, temat mieszkaniowy interesował mnie niewiele. Śledziłem rynek, ale bardzo pobieżnie. Pamiętam artykuły w gazetach i Internecie, które drastycznie rosnące ceny mieszkań nazywały „normalnym zjawiskiem”, no bo przecież weszliśmy do „łunii łełropejskiej”, więc drożej musi być i basta! Pamiętam też triki niektórych deweloperów, którzy widząc jak szybko puchnie bańka, potrafili zrywać umowy przedwstępne, by te same mieszkania sprzedać komuś innemu, tyle, że drożej. Piękne czasy…

Po pęknięciu bańki kredytów subprime w USA zacząłem śledzić rynek nieruchomości z dużo większą uwagą. Zacząłem też myśleć o zakupie swojego M. Ówczesne ceny ofertowe na portalach internetowych powodowały u mnie oczopląs – od ilości zer przy cenach, a moja świnka-skarbonka miała minę jak widać obok ;). Pojawiały się już wtedy artykuły, że zatrzymanie wzrostów cen jest chwilowe, że możliwa jest niewielka korekta, po czym znowu wystrzelą w kosmos… albo w Madryt ;-).

Ceny zaczęły jednak spadać. Wtedy artykuły naganiaczy i quasi-dziennikarzy uderzyły w ton: „ROK 2010 OSTATNIM ROKIEM SPADKÓW, BO TO I TAMTO…”, „ROK 2011 OSTATNIM ROKIEM SPADKÓW BO TAMTO I TO…” itd., itd.

W każdym razie, w 2010 r. już poważniej, choć nadal bez spinki, zacząłem szukać mieszkania do kupienia. Poszukiwania zacząłem oczywiście od własnego osiedla. Oglądałem różne lokale, ale dla celów tego postu opowiem o tym, które oglądałem jedynie z ciekawości:

Mieszkanie dwupokojowe z „kuchnią” w większym pokoju (aneks), czyli tak naprawdę przerobiona kawalerka. Powierzchnia 37m2. Standard bardzo marny, praktycznie do remontu. Piwnica. Rok budowy 2003. Cena z Internetu 255 tys. zł. Na miejscu agent poinformował mnie, że ta cena jest już nieaktualna, bo teraz wynosi 245 tys. Powiedziałem mu, że to trochę dużo, zważywszy kryzys itd., itp. On mi na to, że rozumie i że powiedział właścicielce, że trochę z ceny trzeba będzie zejść, ale na razie ona nie chce o tym słyszeć. Pooglądałem i poszedłem. Był październik 2010 r. Mieszkanie było wystawione od września. Już w listopadzie cena internetowa stopniała do 235 tys. A na początku grudnia zarówno ogłoszenia w Internecie, jak i baner na balkonie zniknęły.

Zaintrygowany zadzwoniłem do tegoż agenta, udając, że nadal jestem zainteresowany. On poinformował mnie, że mieszkanie już zostało sprzedane, czego domyśliłem się wcześniej sam. Z głupia franc, zapytałem go za ile poszło, a on na to, że za 225 tys. zł. Ja na to, że to i tak dość drogo. On mi na to: „wie Pan, po tyle mniej więcej chodzą teraz te metraże”. Był grudzień 2010 r. Tamto mieszkanie w niecałe cztery miesiące sprzedało się za wygórowaną moim zdaniem cenę.

Minęły dwa lata…

Czas: sierpień 2012 r.

Miejsce: to samo osiedle.

W Internecie pojawia się ogłoszenie o sprzedaży mieszkania w tym samym bloku, w którym było to opisane przeze mnie wyżej. Mieszkanie jest praktycznie kopią tamtego, tyle że ma dużo ładniejszy widok z okna. Dwupokojowe z „kuchnią” w większym pokoju (aneks), czyli tak naprawdę przerobiona kawalerka. Powierzchnia 37m2. Standard bardzo marny, praktycznie do remontu. Piwnica. Rok budowy 2003.

Cena z Internetu 215 tys. zł. Mimo, że nie jestem zainteresowany tak małym metrażem, to jednak pamiętając ceny sprzed dwóch lat, zaczynam obserwować to ogłoszenie. Już w październiku 2012 r. cena internetowa spada do 210 tys., na początku grudnia do 205 tys. zł. Ciekawość wygrywa i umawiam się z agentem. Przy drugiej wizycie jest też właścicielka. Po wstępnych „pierodletach” przechodzimy do rzeczy, czyli ceny. Wymieniwszy chyba wszystkie wady mieszkania (było ich sporo), pytam nieśmiało, jaka jest „realna” wartość wg właścicielki. Ona na to, że 5 tys. może opuścić (czyli wg niej wartość tego mieszkania to 200 tys. zł). Ja na to, że przecież potrzebny jest tu remont (m.in. klepka) itd. Ona: „no tak, ale widok... i łazienka się trzyma” (łazienka faktycznie była nieco ładniejsza od tej na zdjęciu obok, ale tylko trochę ;)). Ja na to, że się w takim razie zastanowię itd. Wychodzę. 

Przed świętami Bożego Narodzenia dzwoni do mnie agent (pewnie potrzebował kasy na prezenty) z pytaniem, czy się namyśliłem. Ja mu na to, że tak i że proponuję cenę 170 tys. (wierzcie mi – to była uczciwa cena). Powiedział, że przekaże to właścicielce i się odezwie. Był grudzień 2012 r.

Ale do dzisiaj się nie odezwał.

Co się stało z tym mieszkaniem?

Mniej więcej w połowie zeszłego roku cena internetowa wynosiła 200 tys. zł, po wakacjach stopniała do 195 tys. zł. Obecnie wynosi 190 tys. zł.

Mieszkanie jest wystawione na sprzedaż już od 21 miesięcy. A przecież w zeszłym roku od groma było artykułów, że teraz nabywcy szukają właśnie takich mieszkań, czyli dwóch pokoi na niewielkim metrażu.

Jak długo jeszcze będzie czekało na nabywcę? Jakie koszty eksploatacyjne za pustostan poniosła już właścicielka? Czy zna ona pojęcie kosztu alternatywnego? Czy wobec ponownie zwiększającej się produkcji nowych mieszkań i państwowych do nich dopłat zainteresuje się jej mieszkaniem choćby pies z kulawą nogą?

Jak mawiają w ZSRR (d. Rosja): pażywiom, uwidim.

Ktoś powie: „Gdzie tu dramat czy katastrofa? Stać ją, to niech sobie trzyma i 20 lat to mieszkanie”. Zgadzam się. Są jednak przypadki, kiedy mieszkanie trzeba sprzedać szybko i co wtedy? Wtedy jest dramat spowodowany dysonansem poznawczym – myślimy, że nasze mieszkanie jest warte X zł, a okazuje się, że chętni na nie pojawiają się dopiero, gdy obniżymy cenę o 20% czy 30%. Z ekonomicznego punktu widzenia to jest katastrofa, tyle, że w przypadku osób fizycznych nikt nie prowadzi szczegółowej księgowości i nie sporządza bilansu. Dlatego gdy przychodzi sprzedać swoje mieszkanie za niższą od zakładanej kwotę, pozostaje jedynie niesmak w ustach.

Sam nie jestem w stanie zdobyć się na to, żeby powiedzieć mojej mamie, że jej mieszkanie nie jest warte 220 tys. zł (jak jeszcze kilka lat temu), ale co najwyżej 180 tys.

W następnym poście opiszę jeszcze ciekawszy przypadek mojego znajomego. Zapraszam.

Dzięki za przeczytanie.