niedziela, 13 kwietnia 2014

IMPERIUM KONTRATAKUJE

Tak naprawdę to nie kontratakuje, tylko zwyczajnie wyjaśniać próbuje, i nie żadne imperium, tylko agencja Metrohouse, ale ponieważ ostatnio Putin, Krym i ZSRR są wszędzie, poza moją lodówką, to tak dramatyczny tytuł „wstukał” mi się właściwie... sam ;). Chłyt maketingowy ;). Nie odkopujcie więc Waszych kałasznikowów zza stodoły i złota spod gruszki, bo rzecz dotyczy mojego poprzedniego wpisu, w którym dostało się trochę dziennikarzom (M. Wielgo z Wyborczej, G. Błaszczak z Rzepy) i ww. agencji (M. Jańczuk). 

Niefajne?
W komentarzach pod tamtym postem głos zabrał m.in. Marcin Jańczuk we własnej osobie. Ze względu na to, że jak ustalili filipińscy naukowcy, komentarze na blogach czyta jedynie patologicznie skrzywiony margines ;), postanowiłem umieścić wyjaśnienia M. Jańczuka w odrębnym poście wraz ze swoim komentarzem. Momentami będzie zawile, więc zaparzcie sobie kawę i włóżcie kapcie-króliczki, ewentualnie zamknijcie drzwi do pokoju w pracy, żeby Wam szef nie przeszkadzał ;).
Przypomnę tylko pokrótce, że mój ostatni wpis dotyczył rozbieżności pomiędzy dwoma artykułami zamieszczonymi w „Rzeczpospolitej” i „Gazecie Wyborczej”, w których cytowany był właśnie Marcin Jańczuk. Oto te wypowiedzi:

„Rz” z 20 marca
(…) jeśli chodzi o ceny transakcyjne, to poza Pomorzem nieznacznie wzrosła średnia cena mieszkań np. w Krakowie i wynosi dziś 5625 zł za mkw.
- Nadal utrzymuje się tam jednak duża różnica pomiędzy średnimi stawkami ofertowymi a transakcyjnymi, która wynosi aż 13,9%. Różnica ta jest największa w Polsce i świadczy o tym, jak bardzo dokonywane zakupy różnią się od oferty wystawianej przez sprzedających – podsumowuje 
Marcin Jańczuk. 

„GW” z 26 marca
Marcin Jańczuk z Metrohouse wyjaśnia, że wartość negocjacji to wyrażona procentowo różnica pomiędzy ostatnią ceną ofertową a ceną transakcyjną uzgodnioną pomiędzy stronami umowy sprzedaży. (…) Uzyskane wyniki w poszczególnych miastach wskazują, że w Krakowie udaje się obniżyć cenę ofertową średnio o 3,2%.”

A oto wyjaśnienia Marcina Jańczuka:

Dzień dobry,
Czuję się wywołanym do tablicy. Chciałbym pokrótce doprecyzować na czym polegają różnice pomiędzy przypadkami opisanymi we wpisie. Trzymajmy się przykładu Krakowa.
13,9 proc. – jest to różnica pomiędzy średnią ceną ofertową a transakcyjną, która pojawia się m.in. w comiesięcznych raportach Polski Rynek Nieruchomości. Z tym, że średnia cena ofertowa obliczana jest przez portal Szybko.pl na podstawie ofert z danego miasta pojawiających się na portalu w ciągu ostatnich trzech miesięcy. Z kolei średnia cena transakcyjna dotyczy transakcji dokonanych przez klientów Metrohouse i Expandera w analogicznym czasie. Czyli różnica wyrażona w procentach nie oznacza, że tyle właśnie można wynegocjować kupując mieszkanie na rynku wtórnym, ale jak bardzo ceny ofertowe różnią się od realnie przeprowadzanych transakcji. Na rynku w danym mieście może być wiele przeszacowanych ofert (lub po prostu ofert z wyższej półki cenowej) podczas gdy klienci są zainteresowani np. głównie wielką płytą i takie mieszkania kupują. 
3,2 proc. – w tym przypadku operujemy już tylko na danych transakcyjnych Metrohouse. Ten wskaźnik pokazuje, o ile średnio udało się obniżyć cenę mieszkania przy stole negocjacyjnym. Jest to różnica pomiędzy ostatnią ceną ofertową (ostatnią – nie bierzemy pod uwagę poprzednich obniżek, a mogło być ich wiele) a ceną transakcyjną za jaką klient kupił mieszkanie. Czyli mieszkanie mogło 2 lata temu kosztować 250 tys. zł, by ostatecznie spaść do poziomu 190 tys. zł. I ten poziom ceny nas interesuje, bo właśnie taką cenę zobaczył w ofercie kupujący i na taką cenę zareagował siadając do negocjacji. W ramach negocjacji udało mu się obniżyć ją o dodatkowe 3,2 proc.
Czyli reasumując: 13,9 proc. różnica między średnimi cenami jakie mamy na rynku, a faktycznie nawiązanymi transakcjami (czyli dane ze sobą bezpośrednio nie korespondują). 3,2 proc. to wielkość negocjacji ceny pomiędzy ostatnią ceną ofertową a transakcyjną mieszkania.
PS. 1 Niestety czasem się zdarza, że ktoś opracowując dane uznaje, że różnica pomiędzy średnimi cenami ofertowymi i transakcyjnymi (czyli 13,9 proc.) to tyle, ile można wynegocjować kupując mieszkanie. W ten sposób nie można tego interpretować. 
PS. 2 Najlepszym wskaźnikiem porównawczym byłoby obliczenie różnicy pomiędzy pierwszą ceną zgłaszaną przez sprzedającego a ostatecznie uzyskaną ceną transakcyjną. W przyszłości postaram się przygotować takie opracowanie.” 
      
Uuuu... – rozległo się po sali...
Naprawdę tylko tyle? Bierzemy jakieś ogólne ceny ofertowe jednych lokali skądś tam, porównujemy je do jakiejś tam zawężonej bazy cen transakcyjnych innych mieszkań, coś tam nam wychodzi, potem wymyślamy jeszcze nową kategorię pt. „ostatnia cena ofertowa” i wychodzi nam coś innego, i już? Szczerze mówiąc, jestem trochę rozczarowany, bo spodziewałem się jakichś zawiłych trików statystycznych, a tymczasem wszystko sprowadza się do żonglowania kategoriami pojęciowymi.

Okazuje się więc, że zarówno „wskaźnik średniej ceny ofertowej” (13,9%), jak i „wskaźnik ostatniej ceny ofertowej” (3,2%) tworzone przez Metrohouse nie są tym czym powinny być i nie przedstawiają większej wartości, bedąc, delikatnie mówiąc, średnio użyteczne i ciężko byłoby je wiarygodnie zweryfikować. Dlaczego?

Najpierw „wskaźnik ostatniej ceny ofertowej”.
Co to jest „ostatnia cena ofertowa”? Pan Marcin wyjaśnia, że to cena jaką zobaczył w ofercie kupujący i na jaką zareagował siadając do negocjacji”. Skąd wiemy, jaką cenę zobaczył w ofercie kupujący? Stawiam orzechy przeciwko czemukolwiek innemu, że jedynym źródłem tego typu wiedzy jest... notes pośrednika Metrohouse, który tę informację posiadł od... kupującego. Co z tego wynika? Ano tylko tyle, że nawet gdyby M. Wielgo chciał zweryfikować wiarygodność podawanych przez Metrohouse danych, robiłby to, sprawdzając notesy pracowników... Metrohouse. No, ale powiedzmy, że ufamy Metrohousowi i rzeczywiście w prowadzanych przez nich transakcjach różnica pomiędzy tą „ostatnią ceną ofertową” a transakcyjną wynosi 3,2%. Czy jednak warto podpierać się tym wskaźnikiem, negocjując cenę mieszkania? Sam M. Jańczuk napisał, że ustalając „ostatnią cenę ofertową”, nie bierzemy pod uwagę poprzednich obniżek, a mogło być ich wiele) (...) Czyli mieszkanie mogło 2 lata temu kosztować 250 tys. zł, by ostatecznie spaść do poziomu 190 tys. zł. I ten poziom ceny nas interesuje (...)”. Trzymajmy się tego przykładu. Natrafiając na ogłoszenie, z reguły nie mamy pojęcia, na jakim etapie obniżania ceny jest w danej chwili sprzedający, nie wiemy więc jak elastycznie podejdzie do konkretnych negocjacji. Zgodzimy się chyba, że inne nastawienie do negocjacji będzie wykazywał ten sam sprzedający w chwili, gdy wystawia za 250 tys., a inne, gdy obniżył już cenę wyjściową do 190 tys. Abstrahując od ekstremalnych przypadków, należy założyć, że cena 190 tys. jest już ceną w miarę realną i prawdopodobnie obniżenie jej jeszcze o 3,2% będzie niezłym wynikiem. Jednak sytuacja zmieni się, jeśli trafimy na moment, gdy sprzedający buja jeszcze w obłokach, żądając za swój „kwadrat” np. tych przykładowych 250 tys. zł. Wtedy obniżenie takiej ceny o 3,2% byłoby rezultatem słabym, czyli przepłacilibyśmy. Dlatego użyteczność tak obliczanego wskaźnika dla kupujących jest  moim zdaniem mocno ograniczona.

Kolejna sprawa: w poprzednim poście zwróciłem uwagę na to, że Metrohouse obliczając „wskaźnik ostatniej ceny ofertowej” (3,2%) dla „uzyskania największej wiarygodności ze zbioru transakcji, usunęła najwyższe i najniższe wartości negocjacji”. Wskazywałem na możliwą manipulację w tym zakresie. Pan Marcin w swoich objaśnieniach nie odniósł się do tej kwestii, dlatego po obywatelsku apeluję o podanie wielkości tego wskaźnika przed operacją usunięcia skrajnych wartości. Nie powinno to stanowić problemu, pewnie wystarczą trzy kliknięcia ;), a sytuacja będzie trochę bardziej klarowna, choć przecież i tak będziemy wierzyć na słowo ;).

A co ze „wskaźnikiem średniej ceny ofertowej”?

Pan Marcin pisze, że dane użyte do jego wyliczenia nie korespondują ze sobą, a jego zwodniczość wynika m.in. z tego, że na rynku w danym mieście może być wiele przeszacowanych ofert (lub po prostu ofert z wyższej półki cenowej) podczas gdy klienci są zainteresowani np. głównie wielką płytą i takie mieszkania kupują. Nie będę się wypowiadał w kwestii tego, czy w Krakowie jest wiele przeszacowanych ofert albo czy schodzi tam tylko wielka płyta, bo tego nie wiem. W momencie jednak, gdy dane ze sobą nie korespondują, to wskaźnik ten rzeczywiście nie określa zakresu możliwych negocjacji, a jedynie to, że Krakusi nie mają forsy na drogie lokale, a sprzedający mentalnie są jeszcze w 2008 r., jednakże...

... o tym, że te dane ze sobą nie korespondują nie ma ani słowa we wspomnianym na wstępie artykule w „Rzeczpospolitej”. Jest tam tylko mowa o dużej różnicy pomiędzy średnimi stawkami ofertowymi a transakcyjnymi Konia z rzędem temu, kto z tego sformułowania wymyśli, że chodzi o stawki ofertowe na inne mieszkania niż te, których dotyczyły porównywane do tychże ofert transakcje.

Zgodzić się natomiast należy z Panem Marcinem, gdy pisze, żenajlepszym wskaźnikiem porównawczym byłoby obliczenie różnicy pomiędzy pierwszą ceną zgłaszaną przez sprzedającego a ostatecznie uzyskaną ceną transakcyjną”. Tylko czy on tego nie wiedział wcześniej?

Jeśli Pan Marcin coś jeszcze napisze, to umieszczę to poniżej w tym poście poprzez edycję, żeby nie tworzyć kolejnych wpisów o tym samym.






20 komentarzy:

  1. „najlepszym wskaźnikiem porównawczym byłoby obliczenie różnicy pomiędzy pierwszą ceną zgłaszaną przez sprzedającego a ostatecznie uzyskaną ceną transakcyjną”

    Pan Marcin z pewnością doskonale o tym wie ale nam nie powie :)
    Obawiam się że to zbyt "poufne", "wrażliwe" i "drażliwe" dane...

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Nie mów hop! Może w następnych raportach ten wskaźnik się pojawi...;)

      Usuń
  2. Nie chce być niemiły, bo nie to jest moja intencją, ale z wypowiedzi Pana Marcina wynika, że artykuł tworzony jest dla ogłupienia czytającego. Jak można podawać w analizie kompletnie nie adekwatne z rzeczywistością współczynniki. Dodam, że w tym wypadku metodologia obliczeń, która została zaproponowana na końcu wpisu jest dosyć oczywista i powinna być podana jako jedyną słuszna na początku. Wiadomo zresztą, że większość społeczeństwa nie zna zależności ekonomicznych, matematycznych i gospodarczych na rynku mieszkaniowym. Przez taka postawę doprowadzić możecie do tego, że nikt nie będzie ufał takim artykułów. Dzięki Bogu są takie miejsca w sieci jak CS i WDZB. Drogi (dosłownie) agencje/developerze nie ładnie oszukiwać społeczeństwo.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. A czy ktokolwiek ufa jeszcze Home Brokerowi? ;)

      Usuń
    2. Interesuje się tym tematem od kilku miesięcy i już wiem, że ja na pewno nie :)

      Usuń
  3. Dzięki Bogu za CS! Pozdrawiam i czekam na kolejny wpis.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Co Wy Towarzysze z tym dziękowaniem Bogu? Ja rozumiem, że jest Wielki Tydzień, ale bez przesady ;)

      Usuń
  4. Ja założyłem sobie następujący plan:
    - uzbierać max tyle ile mogę w 7 lat (do 35 roku życia czyli roku 2019)
    - w zależności od miesiąca staram się odłożyć ok 1000 (czasem mniej czasem więcej)
    - w 7 lat powinienem uzbierać ok 84 tys.(może więcej bo pracodawca coś tam czasem podniesie)
    - po ponad 2 latach oszczędzania na razie jestem nawet 3 tys do przodu wg planu
    - żyje w miare skromnie (nie mam najnowszego smartfona), nie mam rodziny na utrzymaniu, wynajmuje pokój (ok. 500 zł za m-c)...
    - reszta brakującej kwoty będzie na hipoteczny max na 10 lat (wolałbym jak najkrócej bo szkoda kasy na odsetki)
    - metrażowo celuje w "klitke" 30-40 metrów (ale chciałbym 2 pokojowe coś).
    - niestety miasto mam 500 tys. mieszkańców także obecnie cena za metr to 5500 zł...
    - żyje w nadziei że za te 5 lat będzie to najwyżej 4500 zł za metr

    Zakładam że będzie mi brakować 50-80 tys. ale jest to kwota z którą powinienem sobie poradzić (niestety kredytowo).

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Dyscyplina godna podziwu, brawo! Pamiętaj tylko o przysłowiu: ŁATWIEJ KIJEK POCIENKOWAĆ NIŻ GO POTEM POGRUBASIĆ - jeśli już trzeba brać kredyt, to brać na tyle ile bank da. Jak daje na 30 lat, to brać na 30 lat, jak na 50, to ładuj na 50 - z taką samodyscypliną bez problemu sobie nadpłacisz, a tymczasem zmniejszasz zawsze groźne zobowiązania krótkoterminowe, chociaż przy kwocie planowanego przez Ciebie kredytu, to może być mniej istotne :)

      Usuń
    2. w 2019r. będzie już zupełnie inna rzeczywistość na rynku mieszkań, jakie będą ceny? trudno przewidzieć, ale zdecydowanie będzie to rynek kupującego, dużo większy jak dzisiaj

      http://wyborcza.biz/biznes/1,100896,12882224,Koniec_swiata_deweloperow__W_Polsce_bedzie____za_duzo.html

      oszczędzanie to bardzo dobry wybór, jednakże pamiętaj, że już po 35roku życia i faktycznym kupnie mieszkania, zabieraj się za oszczędzanie na emeryturę, bo jeżeli zdecydujesz się zostać w tym kraju, to decydujesz się na to wszystko co ten kraj czeka, a za masową emigrację niestety zapłacą ci co zostaną (mniej ludzi, a wpływy do budżetu "nie mogą" spadać)

      Usuń
    3. @Wredny_paskud: Ja planuję podobnie... do 35 roku życia czyli po 10 latach pracy (zostało jeszcze 7 lat - tak jak u Ciebie hehe) mam plan odłożyć minimum 300 tysięcy złotych (to są dość konserwatywne wyliczenia więc przyjmuję to jako minimum, dzisiaj miesięcznie odkładam 1500-1700zł a będzie więcej :))). Obecnie po prawie 3 latach pracy jestem 'ponad' plan. Inna sprawa to, że mam nadzieję, że uda mi się po drodze w coś dobrze zainwestować i pomnożyć tą kwotę :). Może się też zdarzyć, że dostanę pracę za granicą więc kwota byłaby wyższa (albo wczesniej bym poszedl na emeryturę). A co mam zamiar zrobić jak już dobiję do kilkuset tysięcy złotych na koncie/akcjach/lokatach czyli w łatwo dostępnej gotówce... Otóż zamierzam przejść na emeryturę :). Oczywiście kwota 300k zł nie zapewni mi przeżycia do 80tki (choć to zakładane minimum), ale po drodze będę robił to co będę chciał, czasem pewnie popracuję, czasem nie, kasę mogę przecież dalej zainwestować i (mam nadzieję) pomnożyć środki :). Przez ten czas oczywiście wynajmuję.... Może na emeryturze dalej będę wynajmować albo coś małego kupię.... Oczywiście to wszystko z założeniem, że nie założę rodziny... ale taki już dziwny jestem :).

      Usuń
    4. 1. Credit Slayer
      Nigdy jeszcze nie brałem kredytu ale jak mi jakiś bank powie ze mam 50 tys. brać na 30 lat to serdecznie podziękuje. A jak mi nikt nie da tak jak ja chce to "przepękam" kolejne 2-3 lata i bez ich kredytu temat rozwiąże. Wiadomo że można nadpłacać ale wówczas i tak musisz spłacić te dodatkowe odsetki a mi szkoda na to kasy. Zresztą 10 lat to i tak spore ryzyko a co dopiero 30...

      2.Jakub_wieczny_kawaler
      Twoje założenia kwotowe są dla mnie nie osiągalne. Ja niestety nie zarabiam tyle aby tyle odłożyć i się na to nie zanosi. Grunt że od 3 lat realizujesz swój plan. Miejmy nadzieje że nie będzie w tym czasie żadnych akcji z naszą walutą.

      Usuń
    5. No właśnie mi też coś z tą długością spłaty kredytu nie pasuje. Jak widziałem kwotę raty kredytu na 20 lat, to była nie wiele mniejsza niż rata kredytu na 30 lat.
      Slayer proponuje nadpłatę...
      Czy to możliwe, żeby bank bez problemu pozwalał sobie na nadpłatę kapitału? Kiedy i jakim kosztem było by możliwe ponowne przeliczenie raty kredytu?

      Długość spłaty około 15 lat i krócej moim zdaniem jest optymalny. W takiej racie dużą jej część (około 50%) stanowi spłata kapitału.
      Mam nadzieje, że Slayer się do tego odniesie i wyjaśni jak nadpłacać kredyt niskimi kosztami to może pomogę mojej znajomej która...
      przy 35 letnim kredycie po 4 latach spłacania ma wpłaconą kwotę do banku 70 tys. zł. a kapitał jej zmalał o 10 tys. zł. czyli 60 tys. to odsetki.

      Usuń
  5. Niestety Twoje pokolenie nie ma łatwo bo całe życie będzie mieć pod górkę, do szkoły było się ciężko dostać, do dobrej pracy też duża konkurencja, z mieszkaniami kiepsko i drogo (wyż demograficzny), a na emeryturę nie licz bo musisz płacić na górników, mundurowych, prokuratorów, aparat PRL-u (którzy to żyją na emeryturach po 30 - 40 lat i ani myślą się zbierać z tego świata żeby Tobie było łatwiej. Tak więc uszy do góry i pasek w spodniach zaciskaj mocno bo Ci się przyda. Ewentualnie postaw na dzieci, może któreś osiągnie sukces i zostanie sławnym sportowcem lub celebrytą:)

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. To pokolenie postawiło na dzieci tyle, że.... w Wielkiej Brytanii ;)

      Usuń
    2. Smutne, ale prawdziwe. Pytanie tylko co robić? Czy korzystać z faktu "otwartych" granic i pakować się do podróży? Czy jednak walczyć nadal z biurokracją, podatkami, rządzącymi, cenami mieszkań itp. Wciąż się nad tym zastanawiam czy warto? Jedyne co mnie powstrzymuje to fakt, że poza granicami do końca życia będę emigrantem bo jednak języka i kultury nie da się nauczyć, żeby "tubylcy" traktowali mnie jak swojego.

      Usuń
    3. W Polsce natomiast jest się tubylcem, ale w systemie neokolonializmu, czyli czarnym niewolnikiem. Już nie wiadomo, czy lepiej być emigrantem, czy w Polsce pełnoprawnym obywatelem :(

      Usuń
    4. Tą kwestię, każdy musi rozsądzić samodzielnie.

      Usuń
  6. Jakiś rok temu jeden mój znajomy z pracy dał nogę do stolicy innego kraju UE (wcale nie zachodniego) którego my oceniamy jako gorszego od nas jeżeli chodzi o warunki życia. Dostaje tam 2 razy tyle co miał tu. Reszta kosztów podobna. Co ciekawe pracuje głównie po polsku no i po angielsku. Ale musiał się odważyć i nic go tu nie trzymało. Ja niestety takiej odwagi to nie mam.

    P.S. a kobity tam ponoć bardziej "ogarnięte" i mniej wymagające niż nasze (chodzi o wymagania blacharsko lakiernicze a nie takie o jakich czytający pomyśleli) ;)

    OdpowiedzUsuń
  7. Drogi autorze. Mógłbyś może skomentować "dzieło" Emmersona?
    Na skrzynkę mailową dostałem to:

    http://postimg.org/image/f04q1nz8t/

    a tutaj link do oferty: http://www.emmerson.pl/Inwestycja,Apartamenty-Perla-_-Mierki,509,opis?s=63&sort=Cena&sorder=DESC&ils=45

    Czy są na prawde ludzie posiadający duże pieniądze, by taki idiotyzm popełnić? (Najzabawniejsze jest tam te 8 %)

    OdpowiedzUsuń