sobota, 5 kwietnia 2014

AGENCJA METROHOUSE WYCZARUJE TAKIE DANE JAKIE CHCESZ!

Czary mary, hokus pokus...
Stali czytelnicy tego bloga znają moje nastawienie do różnej maści pośredników i „analityków” rynku nieruchomości na usługach banków, zwanych przeze mnie pieszczotliwie naganiaczami. Uważam ich za manipulatorów, zwodzących szeroką publiczność na wszelkie możliwe sposoby. Pisałem o tym już kilka razy. Szczerze mówiąc, to nawet specjalnie im się nie dziwię – w końcu od wysokości obrotów na rynku nieruchomości zależą ich własne wynagrodzenia i wpływy zarówno powiązanych z nimi banków, jak i deweloperów. Mają oni do dyspozycji potężne media tradycyjne oraz internetowe, a quasi-dziennikarze kolportują ich wymysły bezrefleksyjnie i, zapewne, bezinteresownie ;););). 


Bohaterami dzisiejszego wpisu będą: Grażyna Błaszczak („Rzeczpospolita”), Marek Wielgo („Gazeta Wybiórcza”), Marcin Jańczuk (agencja „Metrohouse” – znany pośrednik) oraz Kraków (dawna stolica). Ale o co właściwie chodzi? Już tłumaczę… 

Otóż Grażynka z „Rzepy” (wybaczcie spoufalanie) w opisywanym niedawno przez mnie artykule „Marazm na rynku mieszkań” („Rz” z 20.03.2014 r., s. B7) zacytowała Marcina Jańczuka z Metrohouse, który powiedział jej, że:

„(…) jeśli chodzi o ceny transakcyjne, to poza Pomorzem nieznacznie wzrosła średnia cena mieszkań np. w Krakowie i wynosi dziś 5625 zł za mkw.
- Nadal utrzymuje się tam jednak duża różnica pomiędzy średnimi stawkami ofertowymi a transakcyjnymi, która wynosi aż 13,9%. Różnica ta jest największa w Polsce i świadczy o tym, jak bardzo dokonywane zakupy różnią się od oferty wystawianej przez sprzedających – podsumowuje Marcin Jańczuk.  

Jednym słowem, Marcin strasznie się zagapił i niechcący chlapnął prawdę. Prawda ta jest jednak niewygodna dla jego szefów, bo zachęca potencjalnych klientów do długiego targowania się, a nawet rezygnacji z zakupu w przypadku nieuzyskania spodziewanego, kilkunastoprocentowego upustu, co w oczywisty sposób wpływa na zmniejszenie wpływów agencji Metrohouse. Przecież jak przeciętny Kowalski policzy sobie, że na mieszkaniu wystawionym za 300 tys. zł może średnio utargować około 42 tys. zł (13,9%), to będzie się handryczył dopóki takiego upustu nie dostanie! ;););)

Wierchuszka Metrohouse wpadła więc zapewne w furię i nakazała Marcinowi niezwłoczne odkręcenie tego, co sam powiedział.

Na szczęście na posterunku był już Marek Wielgo („MAWI”) z „Wyborczej”!

W quasi-artykule „Opłaca się negocjować cenę mieszkania” („GW” z 26.03.2014 r., s. 5 dodatku „Dom”) Mareczek udostępnia łamy swojej quasi-gazety Marcinowi Jańczukowi z agencji Metrohouse i pisze tak:

Marcin Jańczuk z Metrohouse wyjaśnia, że wartość negocjacji to wyrażona procentowo różnica pomiędzy ostatnią ceną ofertową a ceną transakcyjną uzgodnioną pomiędzy stronami umowy sprzedaży. (…) Uzyskane wyniki w poszczególnych miastach wskazują, że w Krakowie udaje się obniżyć cenę ofertową średnio o 3,2%.”


Marek zagina, a może przegina?
W ciągu 6 dni (między 20 a 26 marca) średnia różnica pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi w Krakowie spadła o ponad 10 punktów procentowych. BRAWO! BRAWO! i jeszcze raz: BRAWO! To się nazywa skuteczne dziennikarstwo! ;););) Niech się Jaworowicz uczy od Marka i Metrohouse! ;);) Żaden inny dziennikarz nie potrafi tak jak on zaginać czasoprzestrzeni. ;););)     


Drogi Czytelniku! Zapoznając się z tego typu informacjami podawanymi przez podmioty zainteresowane jak najwyższymi cenami i ruchem na danym rynku, musisz więc pamiętać, że najprawdopodobniej zostały one zmanipulowane. Metod manipulacji statystykami jest bez liku i wciąż powstają nowe. Nie wiem dokładnie jakiego statystycznego triku użył Marcin Jańczuk, żeby w kilka dni obniżyć wskaźnik z 13,9% do 3,2%, ale pewne jest, że w tak krótkim czasie nie była możliwa tak dramatyczna zmiana na rynku.

Pewną wskazówką jest informacja w omawianym artykule Marka Wielgi, że:
Dla uzyskania największej wiarygodności ze zbioru transakcji agencja usunęła najwyższe i najniższe wartości negocjacji.

Jeśli ktoś z Was chce się przekonać jak tego typu zabieg wpływa na "wiarygodność" informacji, to niech na różnych zbiorach liczb wyliczy najpierw średnią z całego zbioru, a później średnią po usunięciu wartości skrajnych. W zależności od przyjętych założeń i konfiguracji wyniki można kształtować praktycznie dowolnie - jest to więc typowe OSZUSTWO, mimo że dane mogą być prawdziwe.  

Jeśli ktoś z Czytelników ma jakiś inny, poza manipulacją, pomysł na to, dlaczego Jańczukowi spadło, to jak zwykle czekam na oświecenie w komentarzach ;););).

Dzięki za przeczytanie.


16 komentarzy:

  1. "(...)lub czasopisma" :)

    Czytając dosłownie dwa czerwone cytaty wnioskuję, że w drugim cytacie słowem klucz jest "ostatnią".

    Przy pierwszej wypowiedzi, mamy ujętą całościową korektę ceny mieszkania jaką musi udzielić sprzedający (zwykle "sprzedając" mieszkanie kilkanaście miesięcy albo i lata), tak aby doszło do transakcji.
    Przy drugiej powiedziano o rabacie jaki udziela się, przy transakcji już po kilkukrotnym obniżeniu ceny [<- oczywiście jest to CELOWO niedopowiedziane] - czyli wtedy kiedy cena już jest w miarę realna i może dość do sprzedaży. (każdy chce coś utargować, w samym momencie kupna, więc zwyczajowo można jeszcze opuścić te ~3%)


    Obie wypowiedzi są prawidłowe...oczywiście, jakbyśmy wierzyli w obiektywizm naganiaczy
    (a poznałem już w mediach wielu - nienawidzę bardzo, to kłamcy i bezwzględni naciągacze)

    Zastanawiające, że jak AmberGold ubrało tysiące osób w lokaty, gdzie odparowały setki milionów PLN - to na nich mówimy wprost - OSZUŚCI

    Ale jak cała armia "doradców" ubrała setki tysięcy osób w kredyty w CHF po najniższym kursie w historii, a mało tego, wielu brało kredyt na 120% wartości mieszkania i te 20% "inwestowało" w jakiś złodziejski fundusz podsunięty przez naganiacza.

    Miał być "samograj" - dzisiaj nie masz nic i...(jeden podpis) nagle masz mieszkanie, które samo się spłaca dzięki ynwestycji...
    (ja rozumiem "sami brali", ale w AmberGold też "sami brali")

    Dzisiaj wartość kredytu w CHF wzrosła, rata wzrosła, wartość mieszkania spadła, a po ynwestycji sfinansowanej z kredytu nie ma śladu ...i to (formalnie) nie są OSZUŚCI! i dalej działają i naciągają.

    Wielu z najlepszych OSZUSTÓW...awansowało

    http://wyborcza.biz/biznes/1,100896,15501442,_Doradca__doradzil_tak__ze_kredyt_urosl_dwukrotnie_.html?biznes=lublin#BoxBizTxt

    Przed "doradcami finansowymi" ostrzegało KNF - tylko co z tego przed AmberGold też ostrzegali...jak nie pojawia się to na Onecie, albo nie powiedzą w TVP, TVN, Polsat to głupi lud sam do tego nie dotrze...
    http://www.knf.gov.pl/o_nas/komunikaty/Komunikat_w_sprawie_doradcow_finansowych.html

    Niestety ostatnio nawet NBP, nie pisze prawdy o rynku nieruchomości w PL, a swoje wcześniejsze raporty tuszuje nowymi danymi...taka to jest ta zakłamana Polska rzeczywistość :(

    https://www.youtube.com/watch?v=m00udFijVf0

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Twoje wyjaśnienie ponad 10% różnicy jest ciekawe, ale ja przez "ostatnią cenę ofertową" rozumiałbym raczej najniższą cenę, za którą właściciel wystawił lokal, czyli tę od której zaczęły się negocjacje. W obu przypadkach to musiałaby być ta sama stawka (skąd np. Metrohouse miałaby dane mieszkań, których nie "pilotowała" od początku sprzedaży, a które ktoś próbuje sprzedać np. od dwóch lat? itp.). Dlatego stawiam na manipulację statystyczną. Gdyby było tak jak to opisałeś, to właściwie nie ma o czym pisać bo to już nie byłyby triki liczbowe na prawdziwych danych, tylko lipne (w sensie dowolne i z kapelusza) dane podstawiane do wzoru. Myślisz że odważyliby się na takie numery? ee.. ehm... mmh... chyba sam sobie odpowiedziałem ;););)
      pozdrawiam
      CS

      Usuń
    2. Drogi Autorze. WYbacz czepialstwo, ale w zdaniu:
      "W ciągu 6 dni (między 20 a 26 marca) średnia różnica pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi w Krakowie spadła o ponad 10%."
      winno być:
      "W ciągu 6 dni (między 20 a 26 marca) średnia różnica pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi w Krakowie spadła o ponad 10 PUNKTÓW PROCENTOWYCH."

      Pozdrawiam ;)

      Usuń
    3. Drogi Komentatorze. Oczywiście masz rację;) ino mig poprawiam:) Uwaga jak najbardziej merytoryczna, a nie czepialstwo ;) Zresztą czepialstwo jest znakiem rozpoznawczym tego blogaska, więc i tak nie miałbym czego wybaczać ;)
      pozdrawiam

      Usuń
  2. Gratulacje za świetny blog ludzi trzeba edukować żeby nie dawać się manipulować mafii dewelopersko bankowej. Gdzieś kiedyś wyczytałem że kiedyś niewolnik miał zapewniony przynajmniej dach nad głową wyżywienie i opiekę lekarską. Dziś przewartościowanie mieszkania w kredycie są taką współczesną formą niewolnictwa tylko bez pakietu socjalnego jaki serwowano wieki temu. Im więcej ludzi zacznie samodzielnie myśleć tym lepiej. Tak więc Twój blog można traktować jako pracę misyjną :-) Dziękuję za Twoją pracę i życzę wszystkiego najlepszego

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Jak mawiają na allegro: Dzięki za pozytywa! ;) Zawsze sądziłem, że praca misjonarza jest cool. Oczywiście, dopóki nie odetną Ci głowy maczetą ;);)

      Usuń
  3. Dzień dobry,
    Czuję się wywołanym do tablicy. Chciałbym pokrótce doprecyzować na czym polegają różnice pomiędzy przypadkami opisanymi we wpisie. Trzymajmy się przykładu Krakowa.

    13,9 proc. – jest to różnica pomiędzy średnią ceną ofertową a transakcyjną, która pojawia się m.in. w comiesięcznych raportach Polski Rynek Nieruchomości. Z tym, że średnia cena ofertowa obliczana jest przez portal Szybko.pl na podstawie ofert z danego miasta pojawiających się na portalu w ciągu ostatnich trzech miesięcy. Z kolei średnia cena transakcyjna dotyczy transakcji dokonanych przez klientów Metrohouse i Expandera w analogicznym czasie. Czyli różnica wyrażona w procentach nie oznacza, że tyle właśnie można wynegocjować kupując mieszkanie na rynku wtórnym, ale jak bardzo ceny ofertowe różnią się od realnie przeprowadzanych transakcji. Na rynku w danym mieście może być wiele przeszacowanych ofert (lub po prostu ofert z wyższej półki cenowej) podczas gdy klienci są zainteresowani np. głównie wielką płytą i takie mieszkania kupują.

    3,2 proc. – w tym przypadku operujemy już tylko na danych transakcyjnych Metrohouse. Ten wskaźnik pokazuje, o ile średnio udało się obniżyć cenę mieszkania przy stole negocjacyjnym. Jest to różnica pomiędzy ostatnią ceną ofertową (ostatnią – nie bierzemy pod uwagę poprzednich obniżek, a mogło być ich wiele) a ceną transakcyjną za jaką klient kupił mieszkanie. Czyli mieszkanie mogło 2 lata temu kosztować 250 tys. zł, by ostatecznie spaść do poziomu 190 tys. zł. I ten poziom ceny nas interesuje, bo właśnie taką cenę zobaczył w ofercie kupujący i na taką cenę zareagował siadając do negocjacji. W ramach negocjacji udało mu się obniżyć ją o dodatkowe 3,2 proc.

    Czyli reasumując: 13,9 proc. różnica między średnimi cenami jakie mamy na rynku, a faktycznie nawiązanymi transakcjami (czyli dane ze sobą bezpośrednio nie korespondują). 3,2 proc. to wielkość negocjacji ceny pomiędzy ostatnią ceną ofertową a transakcyjną mieszkania.

    PS. 1 Niestety czasem się zdarza, że ktoś opracowując dane uznaje, że różnica pomiędzy średnimi cenami ofertowymi i transakcyjnymi (czyli 13,9 proc.) to tyle, ile można wynegocjować kupując mieszkanie. W ten sposób nie można tego interpretować.

    PS. 2 Najlepszym wskaźnikiem porównawczym byłoby obliczenie różnicy pomiędzy pierwszą ceną zgłaszaną przez sprzedającego a ostatecznie uzyskaną ceną transakcyjną. W przyszłości postaram się przygotować takie opracowanie.

    Pozdrawiam,
    Marcin Jańczuk, Metrohouse

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Panie Marcinie,

      bardzo dziękuję, że chciało się Panu osobiście pofatygować i przybliżyć tematykę poruszaną w moim poście. Ze względu jednak na to, że do komentarzy zagląda zaledwie ułamek Czytelników tego bloga, pozwolę sobie umieścić Pana objaśnienia w nowym poście, w ciągu 2-3 dni, wraz z moim komentarzem oraz dodatkowymi pytaniami i kwestiami, do których, mam taką nadzieję, również się Pan odniesie. Post będzie miał formę otwartą, czyli poprzez edycję przeniosę Pana ewentualne dodatkowe uwagi z komentarzy do jego treści, żeby nie mnożyć bytów ponad miarę. 
      Pozdrawiam
      CS

      Usuń
    2. Jaki ułamek? Myślę, że w większości właśnie komentarze są najciekawsze. Prawidłowość tą obserwuję już od dawna czytając główny nurt sprzedawany nam w artykułach w rp, biznes, interia, onet, gazeta, gazetaprawna. Wszędzie to samo. Dopiero komentarze otwierają przede mną mnogość myśli związanej z rynkiem. Dlatego proszę nas nie marginalizować nas, czytających i komentujących:))) Pozdrawiam serdecznie i dziękuję za kolejny wartościowy wpis na blogu:)

      Usuń
    3. @MaryJan
      ja nie marginalizuję, tylko twierdzę, że czytający komenty to... margines;););)

      Usuń
    4. Oj chyba niezbrabnie dobrałeś słowo "margines" ;)

      Usuń
    5. zgrabnie, zważywszy że sam się do tego marginesu zaliczam ;););)

      Usuń
  4. W sumie nie ma co się obrażać za ten "margines":))) bo obawiam się, że gdyby takie blogi czytał "ogół" nie mielibyśmy bańki mieszkaniowej w Polsce, a tak niestety mamy i musimy się przyznać do tego, że stanowimy ... "margines".

    OdpowiedzUsuń
  5. To ja tez jestem margines ;)

    OdpowiedzUsuń
  6. I ja od ponad 3 lat na out-cie. I dobrze mi z tym. Pare tysi w kieszeni zostalo tzn. paredziesiat. Pozdr.

    OdpowiedzUsuń
  7. ... a dodatkowo w tych czasach i w tej branży nie wydając zarabiasz !!!

    OdpowiedzUsuń