NAJEM TANI JAK BARSZCZ?

Pisanie tego bloga zacząłem od porównania różnych form zaspokojenia podstawowej potrzeby człowieka jaką jest posiadanie mieszkania (domu). Porównanie najmu z kredytem hipotecznym uprawdopodobniło tezę, że wynajmowanie mieszkania, połączone z systematycznym oszczędzaniem jest w określonych warunkach korzystniejsze od zakredytowania się.

Wpisy, które przypomniałem powyżej, wzbudziły pewne kontrowersje wśród Czytelników bloga. Wskazywali oni m.in. na to, że podane przeze mnie stawki wynajmu są nierealne – mimo, że zaczerpnąłem je z życia. Co ciekawe, zarzuty te pojawiały się mimo, że Czytelnicy zgłaszający je nie znali lokalizacji opisywanego mieszkania, a tylko jego orientacyjną cenę. Faktycznie, podany przeze mnie czynsz najmu w kwocie 1100 zł (z opłatami) był niższy od cen ofertowych porównywalnych mieszkań w okolicy, które kształtowały się wtedy na poziomie 1350 – 1500 zł. Jak jednak zaznaczyłem były to ceny ofertowe najmu, a podany przeze mnie czynsz był stawką transakcyjną. Był on więc tylko nieznacznie niższy od cen rynkowych, ale mieściły się w nim spore, jak na okolicę, opłaty eksploatacyjne (ponad 400 zł), co było dużym plusem (opłaty za podobne mieszkania w okolicy bywają nawet o 100 zł niższe).  

Niedługo jednak niskie czynsze najmu mogą nie być już dla nikogo zaskoczeniem, a staną się raczej normą. Jak powszechnie wiadomo, istotnym elementem wpływającym na ceny najmu w danym mieście, jest element napływowy – im więcej osób przyjeżdża do danego miasta, tym wyższe są ceny najmu (no i nieruchomości w ogóle). Skrajnych przykładów tego typu zjawiska dostarczają nam historie górniczych miasteczek na całym świecie, do których pod odkryciu różnego rodzaju złóż i pokładów zjeżdżały tabuny osadników, niebotycznie widując ceny miejscowych nieruchomości, w tym oczywiście najmu.

Mniej spektakularnym przykładem są miasta akademickie, w których ceny najmu są dość istotnie powiązane z liczbą przebywających tam studentów. Z reguły są oni bowiem „skazani” na najem, z powodu nieposiadania majątku i/lub niewielkich dochodów, tudzież zupełnego ich braku ;-). Biorąc to pod uwagę, chciałbym zwrócić Waszą uwagę na wykres, który ukradłem Ministerstwu Nauki i Szkolnictwa Wyższego:

PROGNOZOWANA LICZBA STUDENTÓW:

Jak widzicie w najbliższych 10 latach szykuje się załamanie na „rynku akademickim”. Najbardziej odczują to uczelnie, z których wiele upadnie. Tak potężny spadek liczby studentów odbije się jednak również na rynku nieruchomości w miastach akademickich, szczególnie na rynku najmu. No chyba, że nasz rząd ogłosi nowy program: „Najem dla Studenta” ;-). Ponieważ jednak dopłaty do najmu są mało prawdopodobne w tej kadencji i w…. 40 następnych, to należy spodziewać się poważnego spadku cen najmu w najbliższych latach.

Dla najemców oznacza to oczywiście zmniejszenie comiesięcznych wydatków na mieszkanie, jeszcze większy wybór mieszkań i możliwość negocjacji dotychczasowego czynszu najmu – czyli same plusy.

Dla wynajmujących oznacza to oczywiście spadek comiesięcznych przychodów, dłuższe okresy przestoju w wynajmie, większe ryzyko trafienia na „najemców o słabym standingu finansowym” (eufemizm) -  czyli same minusy.

Właściciele mieszkań powinni więc teraz „chuchać i dmuchać” na dobrych (w sensie: wypłacalnych i niedemolujących mieszkania) najemców. W przeciwnym razie, w krótkiej perspektywie czeka ich dopłacanie do mieszkania, a to już jest ekonomiczna głupota.

Załamanie na rynku najmu może pogłębić projektowana możliwość wynajmu mieszkania od dewelopera przed jego zakupem. Jak wiadomo deweloperzy posiadają mnóstwo gotowych mieszkań i jeśli wypłyną one na rynek wynajmu, to mogą poważnie pociągnąć ceny najmu w dół.

(Edit: ZASTRZEŻENIE PO UWADZE CZYTELNIKA: skala na wykresie powinna zaczynać się od zera, ale wykres wziąłem z Ministerstwa i nie chciało mi się go przerabiać, wybaczcie - lenistwo jest nieuleczalne ;-)) 

Dzięki za przeczytanie.