piątek, 5 kwietnia 2013

ŚREDNIA CENA, CZYLI CO?

A jednak! Prognozy „analityków” i deweloperów zaczynają się spełniać! Ceny mieszkań znowu rosną! Na dwóch portalach (tu i tu) znalazłem dziś tę samą informację (podpisaną przez PAP): „W lutym średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie nie zmieniła się i wynosiła 8389 zł.”. Jest to tzw. cena ofertowa.

Jeszcze miesiąc temu Marek Wielgo podawał w GW (za raportem AMRON), że średnia cena (tzw. cena transakcyjna) metra kwadratowego mieszkania w Warszawie wynosiła w IV kwartale 2012 r. 7134 zł. Z raportu NBP (wykres poniżej) wynika, że w III kwartale 2012 r. cena metra kwadratowego (tym razem jest to znowu tzw. cena ofertowa) w Warszawie również ledwie przekraczała 7000 zł.  
    
  
A tu nagle czytam dziś, że cena ofertowa w lutym 2013 r. w Warszawie 8389 zł! Co się stało? Skąd taki skok cen?

Częściowo zagadkę wyjaśnia fakt, że raport, na którym oparła się PAP puszczając taką informację w obieg, był sporządzony przez doradców finansowych Open Finance. Czytelnicy, którzy czytali mój poprzedni wpis wiedzą, o co chodzi.
Raport ten opiera się na cenach ofertowych mieszkań. Nie jest żadnym odkryciem stwierdzenie, że sprzedający mieszkania oferują je często po cenach, których nie można nazwać inaczej niż „koncertem życzeń” (licząc zapewne na tzw. efekt kotwicy, znany z praktyki negocjatorów). Te same mieszkania są też wystawiane wielokrotnie (często po różnych cenach), co tylko wzmacnia efekt zawyżenia średniej.
Dlatego znacznie bardziej przydatnym wskaźnikiem jest średnia cena transakcyjna.

Ale zaraz, zaraz… przecież zarówno raport NBP jak i raport Open Finance opierają się na cenach ofertowych. Jak więc wyjaśnić różnicę około 1000 zł na metrze pomiędzy tymi dokumentami? Szczerze mówiąc do głowy przychodzi mi tylko jedno słowo: manipulacja.
No chyba, że przez ostatni kwartał ceny w Warszawie rzeczywiście wzrosły średnio o 1 tys. zł za metr… ;-). 
Jeśli ktoś ma jakieś inne wyjaśnienie tej różnicy, to proszę mnie oświecić w komentarzach. 
Dzięki za przeczytanie. 

1 komentarz:

  1. To przecież proste, bezrobocie maleje (wedle dzisiejszych dumnych komunikatów), więc to pewnie Ci nowo zatrudnieni rzucili się w wir zakupów i napedzili ceny :D

    Tak poważnie jednak mówiąc, to zdecydowanie zgadzam się z autorem - manipulacja. Jednak nie wiem czemu wcale mnie to nie dziwi, bo mam wrażenie, ze to juz od kilku ładnych lat ma to miejsce, ale teraz chyba nadchodzi apogeum. Dla trzeźwo myślacych i chcących poczytać takie i inne śmieszne "analizy" nadchodzą piękne czasy;)

    OdpowiedzUsuń