środa, 10 kwietnia 2013

CENY MIESZKAŃ, czyli kiedy lepiej znaczy gorzej

Jak wszyscy wiecie, punkt widzenia zależy od punktu siedzenia. Dlatego oczywiste jest, że ludzie żyjący ze sprzedaży mieszkań i kredytów z niepokojem patrzą na dołujące ceny na rynku mieszkań i chwytają się wszystkiego, żeby ten spadek choć na chwilę zahamować. Do tej pory dominującą narracją była ta, że taniej nie da się już budować, że nikt nie będzie sprzedawał poniżej kosztów, że ceny już wróciły do poziomów z roku … (tu wpisz cokolwiek przyjdzie Ci do głowy).

Mimo wysiłków naganiaczy ceny spadają jednak dalej. Dlatego konieczne stało się przejście do ataku i obwieszczenie, że nie tylko taniej już nie będzie, ale wręcz już jest drożej i będzie jeszcze drożej, a kto nie kupi teraz to… Tego typu historie z pogranicza science fiction i melodramatu zaczęły niestety ostatnio kolportować poważne, wydawałoby się, agencje prasowe jak PAP czy IAR, które bezmyślnie mielą raporty podrzucane przez Open Fajans, Homo Broken czy inne tego typu twory. Za agencjami prasowymi takie „rzetelne” informacje trafiają na inne portale. Ostatnio na Stooq.pl trafiłem na taką notkę i zrobiłem dla Was screen, żebyście nie musieli skakać po stronkach:
Oczywiście, w zależności od tego jakie przyjąć dane, da się uzasadnić każdą tezę. Nie da się wykluczyć, że indeks którym posługują się naganiacze rzeczywiście wzrósł o te ich 7%. Niestety nie za bardzo wiemy jak oni obliczają te swoje indeksy, a nawet gdybyśmy wiedzieli, to nie możemy sprawdzić rzetelności wyliczeń, bo OF i HB to prywatne firmy.

Warto zwrócić uwagę, że w swojej notatce naganiacze wskazują na spadek zawieranych transakcji. Teoretycznie spadek popytu powinien spowodować spadek cen, ale nie u naganiaczy. Gdyby przyjąć, że indeks naganiaczy rzeczywiście wzrósł i nie robili przy tym żadnego czary-mary to należy zastanowić się jakie są przyczyny tego wzrostu. Według mnie przyczyna mogłaby być tylko jedna – odporność dóbr luksusowych na spadek popytu. Oczywiście dobrami luksusowymi byłyby w tym przypadku mieszkania z wyższej półki – lepsza lokalizacja, wyższy standard itp. – a więc droższe, niż przeciętne. Byłoby to typowym przykładem powiedzenia „nim gruby schudnie, chudy zdechnie” z domieszką tzw. efektu Veblena, co oznaczałoby w tym wypadku, że popyt na mieszkania występuje jeszcze w szczątkowej postaci u klientów zamożniejszych, których stać na zakup droższych mieszkań. Wskazywałby na to spadek transakcji: mniej transakcji + popyt na droższe mieszkania ze strony klientów zamożnych = pozorny wzrost cen. Taka statystyczna anomalia.

W rzeczywistości spadają również ceny mieszkań luksusowych (wg. mojej definicji), tylko, że następuje to wolniej. Nie widać bowiem żadnych fundamentalnych czynników mogących napędzić wzrosty, a wręcz przeciwnie. Przygotowałem dla Was pewne zestawienia w formie wykresów, aby pokazać jak cena m2 mieszkania ładnie koreluje z innymi wskaźnikami: bezrobociem i liczbą zawieranych małżeństw (dane za GUS i NBP): 
Rok
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Bezrobocie w %
19,0
17,6
14,8
11,2
9,5
12,1
12,4
12,5
13,4
Liczba zawieranych małżeństw w tys.
191,8
206,9
226,2
248,7
257,7
250,8
228,3
207
204
Cena m2 w Warszawie w tys. zł
4,3
4,8
6,2
9,1
8,5
8,0
8,4
7,9
7,2



Jak widać bańka spekulacyjna na polskim rynku nieruchomości w latach 2007-2008 miała pewne wsparcie w wybranych przez mnie wskaźnikach (co nie zmienia faktu, że była to bańka). Zjawiska będące podstawą tych wskaźników (czyli bezrobocie i zawieranie małżeństw) w bardzo małym stopniu są podatne na zmiany wywołane działaniami rządzących. To odróżnia je np. od ceny kredytu, która może być radykalnie i nagle zmieniona jedną decyzją bankierów centralnych o podwyższeniu lub obniżeniu stóp procentowych.
Jak widać na wykresie cena m2 mieszkania  była wysoka gdy liczba zawieranych małżeństw rosła, a bezrobocie rekordowo spadło. Gdy liczba małżeństw zaczęła się zmniejszać, a bezrobocie rosnąć – cena zaczęła spadać. Trzeba zauważyć, że nie uwzględniłem tu tego, że od 2012 r. bezrobocie znowu wzrosło – w lutym 2013 r. osiągnęło 14,4%, a perspektywy są nieciekawe. Co do liczby zawieranych małżeństw w najbliższych latach, najlepiej będzie to prognozować w oparciu o wskaźnik urodzeń, który wygląda tak:
Na pierwszy rzut oka widać, że w najbliższych latach liczba zawieranych małżeństw będzie spadać z roku na rok, a tym samym popyt na mieszkania, siłą rzeczy, będzie spadał. Biorąc pod uwagę wysokie i wciąż rosnące bezrobocie, czy można dalej świadomie twierdzić, że ceny będą rosnąć?
Naganiacze kończą swoją notatkę stwierdzeniem, że "rynek nieruchomości nie jest w tak słabej sytuacji, jak mogłoby sie wydawać". Wynika z tego, że dla nich, i dla całej rzeszy spekulantów, im niższe ceny mieszkań tym sytuacja jest "słabsza". Czyli, im lepiej (dla kupujących), tym gorzej (dla naganiaczy i spekulantów).
Dzięki za przeczytanie.

9 komentarzy:

  1. nie uwzgledniles w swojej pracochlonnej ale wybiorczej analizie, ze w wyniku kryzusy najbrdziej ucierpi prowincja, i zwiekszy sie mirgacja do duzych miast. Tak wiec nieruchomosci na prowincji beda taniec, ale w miastach juz nie. Po prostu , jak za komuny, nie kazdego bedzie stac na mieszkanie. Kto ma dobra prace, i jest zaradny, bedzie mogl pozwolic sobie na mieszkanie za 300, czy 500 tys. Zawsze beda grupy zawodowe o srednich zarobkach 6-8 tys.

    OdpowiedzUsuń
    Odpowiedzi
    1. Ad Anonimowy 10 kwietnia 2013 17:34
      Dzięki, że się wysiliłeś i napisałeś komentarz. Jednak zanim to zrobiłeś powinieneś był sięgnąć do źródeł i sprawdzić dane. Najlepiej sprawdź pozycję SALDO w rubryce MIGRACJE WEWNĘTRZNE. Gdybyś to zrobił, to pewnie nie napisałbyś nic o migracji wewnętrznej. No bo chyba nie chcesz mi wmówić, że saldo migracji wewnętrznej w 2011 r. dla takiego np Wrocławia w liczbie 354 osób (słownie: trzystu pięćdziesięciu czterech) ma jakikolwiek wpływ na rynek nieruchomości w tym mieście? No chyba, że to cała rodzina Kulczyka się tam sprowadziła ;-)
      Chciałem też zauważyć, że już dziś nie każdego stać na mieszkanie.
      Twoje argumenty o tych zaradnych, którzy zawsze będą zarabiać "6-8 tys." są tak mało konkretne, że nie mogę się nawet do nich odnieść.
      Pozdrawiam
      CS

      Usuń
    2. Demografia... Do 2020 liczba osób w wieku 18/19 lat spadnie do połowy poziomu z 2010 roku. Wtedy moim zdaniem liczba rezydentów w Polsce spadnie z obecnych ~36 milionów do ~35 milionów osób. Mniej jeżeli ruszy kolejna fala emigracji co jest niewykluczone.

      Usuń
    3. Zwróć jednak uwagę, że większość "analiz" czy podawanych danych dotyczących cen mieszkań dotyczy największych 8-16 polskich miast. Wynika z nich jednoznacznie że ceny mieszkań w tych miastach w ostatnim czasie spadały. I to pomimo migracji wewnętrznych do tych miast z tzw. "prowincji". To że ceny na "prowincji" są o wiele niższe jest powszechnie znane.

      Do autora bloga: Ja jednak nie przykładam tak wielkiej wagi do danych GUS na temat liczby mieszkańców poszczególnych miast, czy migracji wewnętrznych, gdyż wiem że są one nie w pełni miarodajne. Np. ja mieszkam z żoną od kilku lat we Wrocławiu, a oboje jesteśmy zameldowani w dwóch różnych "prowincjach". Nasze świeżo urodzone dziecko również zameldujemy na prowincji, gdyż nie tak nakazuje prawo:) Znam masę takich przypadków. Generalnie uważam, że i tak powoli rośnie liczba mieszkańców dużych miast (czy też raczej aglomeracji) wskutek migracji, i to głównie osób w wieku "rozrodczym". O czym to świadczy? O tym, że sytuacja na rynku mieszkaniowym dużych miast jest na naprawdę zła... dla deweloperów, skoro mimo wzrostu popytu (liczby mieszkańców) nadwyżka podaży jest aż tak duża że wywołuje presję na obniżkę cen.
      Z przytoczonych przez Ciebie danych wynika, że zjawisko migracji roczników maturalnych ma coraz mniejsze znaczenie z uwagi na coraz mniej liczne roczniki wchodzących w dorosłe życie. Ciekawa jest ta różnica aż o 48,2tyś (11,1%) pomiędzy rocznikiem 94 i 95. Cóż, chyba srogo się zawiodą wynajmujący mieszkania studentom w październiku 2014r. gdy nie będą mogli znaleźć najemców...

      Usuń
  2. Ostatnio zauważyłem, że coraz częściej jest lansowany slogan: "posiadanie domu nie ma sensu"
    Ok a co z: "Wasze ulice nasze kamienice..." :?:

    Kiedyś były czasy gdzie gojom ciężko było wynająć przyzwoite lokum a o własnym nawet nie mogli marzyć.

    Jako jeden z powodów przeciwko posiadaniu podaje się też kwestię podatków(które ponoć mają poważnie wzrosnąć) oraz remontów. Ok tylko, że najemca i tak będzie miał je w czynszu, dlatego też wole mieć własny kawałek ziemi - przynajmniej coś dla wnuków zostawię.

    Wszystko zależy od tego jak kupujesz, jeżeli kupujesz od dewelopera czy innego naciągacza i na dodatek w kredo na kilkadziesiąt lat to faktycznie posiadanie tego typu zobowiązań nie ma sensu.

    Natomiast nie wiem czemu statystyka została uznana za naukę, w zasadzie przy odpowiednim doborze danych można wszystko udowodnić. Ceny naprawdę będą rosły, kiedy będzie popyt. Akcja kredytowa póki co leży i kwiczy a za gotówkę chyba aż tak wielu kupujących nie będzie.

    OdpowiedzUsuń
  3. @ Anonimowy 12 kwietnia 2013 11:31
    Ja nie zauważyłem sloganu o tym, że posiadanie domu nie ma sensu. Nie ma sensu jedynie kupowania go za gigantyczny kredyt na resztę życia.
    "najemca i tak będzie je miał w czynszu" - tak się stanie tylko pod jednym warunkiem - że wszystkie mieszkania będą wynajęte i żadne nie będzie na sprzedaż (chyba widzisz, że to warunek niemożliwy).
    "przynajmniej coś dla wnuków zostawię" - skąd pewność, że będziesz miał wnuki? a może już Twoje dzieci przepiją Twój dom? (bez obrazy - to tylko hipoteza nieznajomego o nieznajomym;-))
    Statystyka została uznana za naukę, bo większość ludzi ignoruje dane statystyczne, co jest nieracjonalne (Daniel Kahneman, "Thinking, Fast and Slow").
    Pozdrawiam
    CS

    OdpowiedzUsuń
  4. Wielka praca...SZACUNEK

    OdpowiedzUsuń
  5. Wszystko pięknie ładnie problem polega jednak na tym, że w naszym społeczeństwie jest mało ludzi myślących samodzielnie.
    Czym więcej artykułów cytowanych w tym opracowaniu to niestety mniejsza presja na deweloperów bo i tak w końcu mieszkanie się sprzeda a zdolność kredytowa wzrasta bo stopki procentowe w dół.
    Doradcy w postaci rodziców takich dzieci chętnie pomogą w spłacaniu tego balastu na 30 lat i kółko się zamyka.
    Jeżeli ktoś z obecnych znalazł mieszkanie dwustronne ok 50m2 w Warszawie w cenie około 7000zł od dewelopera poproszę o linka bo szukam i nic nie ma.

    OdpowiedzUsuń
  6. Jeżeli poszukujemy mieszkania, skąd będziemy mieli blisko do pracy i oczywiście prace znajdziemy to polecam duże aglomeracje. Cena nieruchomości tam aktualnie spadłą, a więcej na ten temat przeczytacie tutaj

    http://rynekpierwotny.com/wiadomosci/rynek-mieszkaniowy/ceny-spadaja-w-duzych-aglomeracjach,1412/

    OdpowiedzUsuń