BAŃKA CENOWA NA RYNKU MIESZKANIOWYM… lub tylko w niektórych umysłach

„Widmo krąży po Polsce – widmo niskich cen mieszkań. Wszystkie potęgi starej Polski połączyły się w świętej nagonce przeciw temu widmu: Wielgo i Błaszczak, Gawrońska i Turek, banksterscy radykałowie i deweloperscy policjanci”.

 

Zaczął oczywiście nasz ulubiony „madrytczyk” Marek W.(ielgo). Już 16 czerwca zamieścił na łamach „Gazety W.” (str. 22) artykuł o cenach mieszkań, którego złowieszczy tytuł (umieszczony tuż nad zdjęciem z jakiejś budowy) brzmiał:

„STRACH PRZED CENOWĄ BAŃKĄ”

Gdy to tylko zobaczyłem zbladłem, zacząłem szybciej i płycej oddychać, wrócił mój nerwowy tik i o mało nie straciłem przytomności. Wszystko przez traumę z mojego chorowitego dzieciństwa, w którym strach przed bańkami stawianymi z zamiłowaniem przez moją mamę zmniejszał się nieco tylko w lecie, narastając później wraz ze spadkiem temperatury i osiągając maksymalny pułap w okolicach stycznia. ;) Rozumiecie więc, że gdy na początku lata zobaczyłem w jednym zdaniu słowa: „strach” i „bańką” koszmar powrócił. ;) Na szczęście w porę odnalazłem właściwy przycisk:

 

i zdenerwowanie ustąpiło miejsca zdrowej ekscytacji, która zwiększyła się jeszcze gdy przeczytałem pierwszą część leadu*:

 

„CENY NIERUCHOMOŚCI ZNÓW ZACZYNAJĄ WZBUDZAĆ EMOCJE”

Marek jak zwykle zaczyna z grubej rury: w tytule straszy, w leadzie wzbudza emocje ;) Przyznajcie się bez bicia – gdy przeglądacie gazety to lecicie po tytułach, a gdy on przyciągnie Waszą uwagę czytacie lead i… najczęściej na tym poprzestajecie. Nie ma się czego wstydzić – sam tak robię ;) Kto dzisiaj ma czas na czytanie dłuuugich artykułów? Dziennikarze i wydawcy o tym wiedzą i wykorzystują bez skrupułów.

Zwykły czytacz gazet po przetrawieniu tytułu i pierwszego zdania leadu artykułu Marka koduje sobie komunikat: ZA CHWILĘ ZNÓW BĘDZIE DROŻEJ! Ten komunikat zostaje utrwalony przez drugą, także pogrubioną część leadu, w której Marek stawia pozornie niewinne pytanie:

NP. MIESZKANIA – CZY WCIĄŻ TANIEJĄ, CZY JUŻ ZACZĘŁY DROŻEĆ?

W tym momencie nieuważny czytelnik został już ugotowany. No bo skoro znany dziennikarz z poważnej (?) gazety boi się bańki cenowej i sam nie wie czy mieszkania przypadkiem JUŻ nie zaczęły drożeć to znaczy, że jest to ostatni moment na zakup. A ponieważ, jak już ustaliliśmy, taki czytelnik poprzestaje na tytule i leadzie – to komunikat o drożejących mieszkaniach zostaje mu w głowie i gdy tylko wróci do domu to dzieli się tą „radosną” nowiną z żoną/mężem i razem wciskają guzik z napisem:

A szkoda, że nie czyta treści, bo Marek w artykule skupia się praktycznie tylko na argumentach za spadkiem cen: trudno dostępny kredyt, bezrobocie, ubóstwo, katastrofalna demografia, wzrost liczby inwestycji deweloperskich. Swoją analizę kończy stwierdzeniem:

„jak przyznają w Lion’s Banku (czyli Bartek Turek;)) – nawet dwa mieszkania na trzy są tańsze niż rynkowa średnia. Najbardziej widać to w Warszawie i Krakowie. Ponadto w każdym mieście są rejony mniej lub bardziej atrakcyjne z punktu widzenia potencjalnych nabywców. Dlatego może się okazać, że w jednych dzielnicach ceny zaczną powolutku rosnąć, zaś w innych jeszcze długo będzie się utrzymywał trend spadkowy”

Jak widzimy treść artykułu ma się nijak do jego tytułu, w którym czytelnicy straszeni są bańką cenową. No, ale żeby się tego dowiedzieć trzeba przeczytać cały artykuł, a nie tylko tytuł i lead.

Zostawmy na chwilę Marka, bo dziewczyny z „Rzeczpospolitej” też dały czadu ;)

I tak Aneta Gawrońska w komentarzu dnia – „Do mieszkaniowej hossy daleko” („Rz” z 3.07.2014 r., str. B2) daje popis prawdziwej dziennikarskiej schizofrenii. Zaraz po tym jak w tytule ogłasza, że „hossa daleko” pisze:

„Koniec spadków cen nieruchomości potwierdzają kolejne analizy. Słychać nawet głosy, że kto nie kupił mieszkania do tej pory, ten przegapił okazję, bo rynek się podniósł z kryzysu. A najlepiej kupować, gdy leje się krew…”

Gdzie ona widziała tę krew to ja nie wiem. W dalszej części Aneta wypisuje jeszcze trochę głupot, których nie będę Wam przytaczał, bo szkoda Waszego czasu, po czym kończy w ten sposób:

„Trudno więc mówić o boomie na rynku nieruchomości. Wciąż jesteśmy na to za biedni”.

Z jej wypowiedzi wynika więc, że: choć do hossy daleko, to rynek się podniósł, mimo że leje się krew to kto nie kupił przegrał życie, choć boomu na rynku nie ma. ;););)

Czasami brakuje kamieni… Nie wiem co oni tam w Rzepie palą, ale ja trochę tego chcę ;););)

Rozterki Marka Wielgi i rozdwojenie jaźni Anety Gawrońskiej to nie są przypadłości, na które cierpiałaby Grażyna Błaszczak. Ogłasza ona bowiem jednoznacznie i bez żadnych wątpliwości, że:

„Taniej już było. Ceny mieszkań idą w górę” („Rz” z 3.07.2014 r., str. B1)

Publikuje ona taki wykres za portalem nieruchomości Domy.pl (do maja, ja znalazłem tylko do kwietnia, ale w maju jego wartość była praktycznie identyczna):

 i podpisuje go tak:

„PO ZNACZĄCYCH SPADKACH, CENY MIESZKAŃ POSZŁY W GÓRĘ”

No normalnie wystrzeliły w kosmos! ;) Dam Wam czas żebyście się wyśmiali, a sam pójdę poszukać tych kamieni… ;););)

Grażyna pisze dalej tak:

„Także z Indeksu Cen Mieszkań serwisu nieruchomości Domy.pl (który bada stawki ofertowe na rynku wtórnym z kilku portali) wynika, że wartość wskaźnika cen jest dziś wyższa niż rok temu”

Wykres, na który powołuje się autorka wygląda tak (też do kwietnia):

Grażynka zdaje się zupełnie ignorować widoczną linię trendu i powołując się na jednego z analityków stwierdza, że „najtaniej było latem ubiegłego roku”. ;);)

Lecz co to?!?

Czy to ptak?

Czy to samolot?

Nie!!!

To Marek Wielgo!!!

Wchodzę sobie na blog Marka a tam takie coś:

Normalnie mnie zamurowało. Toż bym się prędzej śmierci spodziewał, niż tego, że Marek wejdzie w buty Credit Slayera i zacznie krytykować naganiaczy, w tym swoją koleżankę po fachu z konkurencyjnej gazety ;););)    

Jednak Marek w jednym z komentarzy pod swoim postem pisze:

„Proszę zwrócić uwagę, że tytuł tekstu w "Rz" wypaczył przekaz raportu Emmersona, który jest dość stonowany”

Przyganiał kocioł garnkowi, a sam smoli ;););) Marek już zapomniał, że w swoim artykule w tytule i leadzie też straszył wzrostem cen, a w dalszej części się z tego rakiem wycofywał ;););) Chociaż w tym przypadku tytuł kotła należy się jednak Grażynie. Garnkiem jest więc Marek ;););)

 

 

 

Zacząłem Marksem to i nim skończę:

"Naganiacze wszystkich krajów, łączcie się!"

 

Dzięki za przeczytanie.

 

*Lead [wym. li:d] – pierwszy akapit artykułu, zwłaszcza w prasie, następujący bezpośrednio po tytule (lub podtytule, w przypadku długich artykułów), wprowadzający w zagadnienie, podający w skrócie najistotniejsze informacje, a często także i konkluzje. Lead ma za zadanie przyciągnąć uwagę czytelnika i skłonić go do przeczytania całego artykułu. Musi zatem być krótki (nie dłuższy niż trzy zdania, lub 4-5 wierszy w wąskiej kolumnie lub szpalcie), spójny i zwarty. Treścią i użytym słownictwem powinien nawiązywać do korpusu artykułu (za: Wikipedia).       

ŹLE SIĘ DZIEJE W PAŃSTWIE DUŃSKIM, czyli co ma Duńczyk do Polaka

Majówkę spędzaliśmy w Wielkiej Brytanii, na czerwcówkę więc udamy się do kolejnego europejskiego kraju - Danii. Polakom kraj znany głównie z Legolandu, Gangu Olsena i cieśnin, których nazw nie sposób nauczyć się na pamięć - pozdrawiam Panią od geografii! ;). Zainteresowałem się tym krajem po lekturze tego artykułu w jednym z kwietniowych wydań The Economist. Streszczę Wam go, żebyście nie musieli skakać po stronkach, później trochę wykresików, które uwielbiacie, podsumowanko wyjdzie w międzyczasie, a na koniec ogłoszenia parafialne.     

Autor omawianego artykułu wskazuje, że duńskie gospodarstwa domowe mają najwyższe zadłużenie w relacji do rozporządzalnych dochodów (321%) spośród wszystkich 34 krajów OECD, na co największy wpływ mają oczywiście kredyty hipoteczne. Duńczycy są tu określeni jako "mediterraneans in disguise" ("południowcy w przebraniu";)). O ile w 2004 r. odsetek tzw. interest-only loans (kredyty, w których przez dany okres spłaca się tylko odsetki - wynalazek w zmodyfikowanej wersji znany niektórym polskim kredytobiorcom frankowym, którzy dostali od banków propozycje nie do odrzucenia) wynosił 10%, to już w 2013 kształtował się na poziomie 57%. W momencie gdy okres "tylko-odsetkowy" się skończy wielu kredytobiorców najzwyczajniej w świecie się wyłoży, ze względu na bardzo powolne wychodzenie z kryzysu i rosnące bezrobocie, a refinansowanie w wielu przypadkach (wg autora artykułu) nie będzie możliwe, ze względu na wymagania dotyczące LtV.

Co ciekawe, Duńczycy nie są biedakami, tylko znaczna część ich pieniędzy jest zamrożona właśnie w nieruchomościach i różnego rodzaju nietykalnych (w sensie: "nie tak jak OFE") funduszy emerytalnych, co powoduje problemy z płynnością. Jeśli musieliby sprzedawać swoje domy po przymusowych stawkach, to presja na ceny mogłaby doprowadzić do nieciekawego łańcucha reakcji, szczególnie że znaczna część kredytów jest finansowana przez banki poprzez tzw. mortgage-backed securities, czyli papiery wartościowe oparte o wierzytelności hipoteczne. Dużym problemem jest więc utrzymujący się dla kredytów wysoki wskaźnik LtV, co wynika m.in. z bańki na duńskim rynku nieruchomości (wykres poniżej), która zaczęła się jakieś 10 lat temu - i tu dochodzimy do sedna: skąd ta bania się wzięła?      

Czy można o nią obwiniać niskie stopy procentowe, które powodowałby, że kredyty w Danii były tanie? Chyba ta odpowiedź odpada, bo bańka pęczniała, gdy stopy zarówno duńskie... 

 

...jak również LIBOR i EURIBOR...

 

EURIBOR

LIBOR

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 ...rosły lub były na "przyzwoitym" poziomie, a powietrze zaczęło z niej uchodzić gdy stopy poleciały w dół. Zresztą Duńczycy nie byli wielkimi entuzjastami kredytów w walutach obcych, co widać na poniższym wykresie:

Co było więc paliwem dla wzrostu cen? Czyżby w Danii też istniała demografia? Oto wykres demograficzny dla tego kraju w roku 2013: 

 

 



Widać na nim, że 10 lat temu (początek bańki) mieszkaniami zainteresowany był wyż demograficzny. Tu widać go jako roczniki 40-49 lat, ale 10 lat temu był to przedział 30-39 lat, a więc wiek, w którym przeciętny Duńczyk zakłada rodzinę (2. najwyższy w Europie (!) - Dania: 33,6 lat, Polska: 26,6 lat).

 

Jest to więc sytuacja analogiczna jak w Polsce - tu też pokolenie wyżu, w większości zupełnie tego nieświadome, nadziało się na "bańkę demograficzną". Niektórzy w nieświadomości żyją do dziś ;).

 

W Danii dodatkowo doszła oczywiście zwiększona po 2004 r. imigracja, co obrazuje kolejny wykres:

 

Imigracja zaczęła jednak spadać, a na rynku zamiast wyżu pojawił się niż demograficzny, co spowodowało gwałtowny spadek, a później stagnację cenową, pomimo niewiarygodnie niskich stóp procentowych w samej Danii i strefie euro.

Krach kredytowy Duńczykom raczej nie grozi, bo mają potężne oszczędności, ale ceny ich domów w przewidywalnej przyszłości nie wrócą do poziomów sprzed kilku lat, chyba, że wydarzy się coś... nieprzewidywalnego ;).

Polski rynek znajduje się w podobnej sytuacji, tylko że do nas nie walą tłumy imigrantów, bo oni cały czas wolą jednak osiedlać się w Europie Zachodniej, a nie nad Wisłą. Dziwne, prawda? ;)

 

Dzięki za przeczytanie.

 

P.S.1 Nadal czekam na wyjaśnienie kwestii z poprzedniego wpisu: czemu w kolejnych raportach NBP pojawiają się różne dane dotyczące cen z tego samego okresu? Bardzo mnie to ciekawi.

 

P.S.2 Czytelnicy, którzy nie mogli się doczekać odpowiedzi na pozostawione przez siebie komentarze, doczekają się... szybciej niż się spodziewają ;) Miałem b. mało czasu :(

 

P.S.3 Ostatnio był jakiś konkurs na blog ekonomiczny na Money.pl i wygrał go... blog prawniczy, który w dodatku istnieje od niedawna. Ktoś coś wie na ten temat, bo mnie ciekawość zżera, a nie mam czasu szperać za pierdołami? 

  

  

 

 



NOWE RAPORTY - DRAMAT RYNKU WTÓRNEGO TRWA?

Wybaczcie moją małą aktywność ostatnio, ale przedłużona majówka i późniejsza choroba, a co za tym idzie konieczność nadrabiania zaległości w pracy wylogowały mnie chwilowo z blogosfery. Przygotowywałem inny wpis, ale NBP wczoraj opublikował raport za I kwartał 2014 r., więc postanowiłem się tym zająć na szybko.

Głębszą analizę znajdziecie zapewne na blogu mojego bliźniaka z "W domach z betonu", ale mnie najbardziej interesują dwa wykresiki, które były fundamentem dla cyklu o dramacie rynku wtórnego. Chodzi oczywiście o średnie ceny i średni czas sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym. Jak poprzednio, tak i tym razem patrzymy na Warszawę jako zdecydowanie największy i najbardziej płynny rynek.

Najpierw ceny. Tak to wyglądało w IV kwartale 2013 r.:

Jak widać, w czwartym kwartale zeszłego roku średnia cena w Warszawie była minimalnie poniżej 7 tys. zł za m2.

Teraz podobny wykres, ale za I kwartał tego roku:

  

Ceny oczywiście spadają w porównaniu do zeszłego kwartału. Żadna sensacja :) 

Jednak na wykresie za IV kwartał 2013 r. (opublikowanym w lutym 2014 r.) NBP pokazał za IV kwartał 2013 r. dla Warszawy średnią cenę minimalnie poniżej 7 tys. zł, a z wykresu za I kwartał roku bieżącego, opublikowanego wczoraj, wynika, że średnia cena w IV kwartale 2013 r. dla Warszawy była minimalnie... powyżej 7 tys. zł. Czy Wy też to widzicie? Czy może mam pochorobowy zespół upośledzenia wzroku?  

Jeśli Wy też to widzicie, to napiszcie mi proszę w komentarzach, o co chodzi. Bo ja jestem lekko skonsternowany i chwieje się moja wiara w NBP, która zresztą nigdy nie była zbyt silna;).

Dobra, lecimy dalej - jak wyglądał średni czas sprzedaży lokali na rynku wtórnym?

Tak było w IV kwartale roku 2013:

Czas sprzedaży dla Warszawy rósł i wynosił około 240 dni. Zgodnie z naszą teorią, według której rosnący czas sprzedaży maskuje spadek cen, w najnowszym raporcie liczba dni przez ile średnio w Warszawie mieszkanie czeka na kupca powinna wzrosnąć - wykres poniżej to odzwierciedla:

Średni czas sprzedaży wzrósł więc do około 260 dni.

Sytuacja na największym wtórnym rynku mieszkaniowym w Polsce wygląda więc tak, że ceny spadają, a mimo to czas sprzedaży mieszkań rośnie. Co z tego wynika?

Wniosek jest prosty: ceny, których żądają sprzedający, są nadal zbyt wysokie. Ci, którzy naprawdę chcą sprzedać, obniżają ceny (widać to po spadkach cen transakcyjnych na wykresach powyżej), ale schodzenie z cen idzie im opornie (to widać po wzroście czasu sprzedaży). Przyczyny tego oporu już opisywałem. Prawa popytu i podaży jednak ciężko oszukać i rynek wtórny nadal poszukuje swojego punktu równowagi. Na razie szuka go, używając terminologii giełdowej, na południu.

Jak to zwykle bywa, z danymi NBP średnio korespondują dane naszego ulubionego pośrednika, czyli Metrohouse. Nasz jedyny interlokutor z tej agencji Marcin Jańczuk stwierdził cztery dni temu, że choć "niespodziewanie czas sprzedaży mieszkań przekroczył 200 dni", to "w marcu i kwietniu sytuacja wróciła do normy. Średni czas sprzedaży jest znów na poziomie 150 dni".

Jego wypowiedź znajdziecie w poniedziałkowej "Rzeczpospolitej" w części dotyczącej warszawskiego rynku nieruchomości (strona G1). Aż się boję pomyśleć, jak on to wyliczył, ale jedno jest pewne - w NBP liczą inaczej ;)

Również z ostatniej chwili:

"W pierwszym kwartale 2014 nastąpiły spadki zarówno  łącznej liczby nowo udzielonych kredytów hipotecznych 41 942 (-7,65%) jak również wartości podpisanych umów kredytów mieszkaniowych 8 854 mln zł (-9,35%). Wartość przeciętnego kredytu mieszkaniowego udzielonego w I kwartale 2014 roku wyniosła 206 tys. zł, czyli o 3 075 zł (1,47%) mniej niż średnia wartość kredytu udzielonego w ostatnim kwartale ubiegłego roku – to główne dane zawarte w najnowszej 19. edycji Raportu AMRON-SARFiN opublikowanej na dzisiejszej konferencji prasowej"

Zapowiada się nam kolejny rekord, jeśli chodzi o liczbę udzielonych kredytów hipotecznych - same dobre wiadomości ;)  

Dzięki za przeczytanie.



MAJÓWKA W WIELKIEJ BRYTANII

Kończąc ostatnio cykl o polskim rynku wtórnym, przywołałem w pewnym momencie ceny nieruchomości w Wielkiej Brytanii i Niemczech, w których to krajach ceny ostatnio generalnie rosły. Czyli dokładnie na odwrót niż u nas. W ramach majówkowego wyluzowania postanowiłem troszkę pogłębić temat, który dla polskiego Czytelnika jest raczej egzotyczny.

The Economist przygotował na swojej stronie fajne interaktywne narzędzie, dzięki któremu możemy prześledzić jak zmieniała się wartość nieruchomości na przestrzeni lat w poszczególnych częściach Zjednoczonego Królestwa. 

Wybrałem dla Was okres od połowy 1994 r. do dziś dla Wielkiej Brytanii jako całości, dla Londynu i dla Irlandii Północnej:

Jak widać, ceny rosną tam nieprzerwanie od 20 lat (po wcześniejszej stabilizacji w pierwszej połowie lat 90.). Czy ceny mogą jednak nie rosnąć, gdy do kraju rok w rok zjeżdżają setki tysięcy imigrantów? Imigracja netto na wyspy brytyjskie na wykresie poniżej:

A teraz zamknijcie oczy i wyobraźcie sobie, że do Polski co roku przybywa tyle osób (netto)... ;) Ceny już dawno byśmy mieli jak w Madrycie ;). Prawo popytu i podaży działa tu niezawodnie.

Ciekawostką jest natomiast przypadek Irlandii Północnej. Tam ceny wzrosły dużo bardziej niż w pozostałych częściach UK. Dlaczego?

Andrew Verity z BBC pisze tak:

"Ludzie w Irlandii Północnej obserwowali w osłupieniu jak spekulanci zza południowej granicy (czyli z Irlandii - CS) napędzani przez ich własną bańkę na nieruchomościach zalewali pieniędzmi rynek, kupując domy nie po to by w nich mieszkać czy wynająć, ale po to by spekulować - czekając przez parę miesięcy aż ceny wzrosną tak, żeby mogli je sprzedać i zgarnąć zysk". 

Andrew zwraca ponadto uwagę, że do bańki mogło się też przyczynić ustabilizowanie sytuacji politycznej w Ulsterze w okolicach roku 2005.   

Wszystko to prawda. Spekulacja dla banków irlandzkich, a właściwie dla irlandzkich podatników skończyła się nieprzyjemnie. Bail-out kosztował dziesiątki miliardów euro. Ogłoszenie w 2005 roku przez IRA końca walki zbrojnej też na pewno pomogło rynkowi nieruchomości. Ale Andrew zapomniał wspomnieć o jeszcze jednym czynniku - demografii:

Jak widać populacja Ulsteru w ciągu 10 lat zwiększyła się o 7% - to tak jakby do Polski przyjechało 2,8 mln ludzi. Spekuła miała więc na czym żerować... Ciekawostka: język polski jest już na drugim miejscu w Irlandii Północnej pod względem liczby użytkowników:  

W 2012 r. w Ulsterze było jeszcze ponad 5000 pustych domów, które pozostały po pęknięciu bańki. Istnieją tam całe osiedla duchów, gdzie pojedynczy ludzie mieszkają wśród niedokończonych domów, bez żadnej infrastruktury, dróg itd. Możecie na ten temat przeczytać np. tutaj. O tym jak mocny był atak kapitału spekulacyjnego świadczy fakt, że ceny w tym regionie przestały gwałtownie maleć dopiero niedawno, mimo że populacja po 2011 r. powoli, ale jednak się zwiększała i obecnie wynosi 1 840 359 osób.   

Kończę te zagraniczne wojaże z nadzieją, że ktoś z Czytelników mieszkający w tamtych rejonach odezwie się w komentarzach i doda coś interesującego. Miłej majówki...

... i dzięki za przeczytanie.

DRAMAT RYNKU WTÓRNEGO – EPILOG, A MOŻE EPITAFIUM?

Przez ostatni miesiąc, z małą przerwą na polemikę z Metrohousem, zadręczałem Was wpisami o polskim rynku mieszkań używanych. Pewnie czasem przemknęło Wam przez myśl pytanie, dlaczego oddzieliłem rynek wtórny od pierwotnego. Powód jest dość jasny – ogromna stymulacja tego drugiego publicznymi pieniędzmi. Mimo że wszystkie nieruchomości stanowią system naczyń połączonych, to jednak skierowanie przez rząd wielomiliardowego strumienia w celu wspomożenia rynku nowych mieszkań spowodowało, że zdecydowałem się rozdzielić te dwa sektory.

Po krótkim wprowadzeniu w Prologu, przedstawiłem z życia wzięte przykłady prób sprzedaży (czasem zakończonych sukcesem, czasem nie) różnych pod względem wielkości, standardu czy lokalizacji mieszkań (Epizod 1, Epizod 2, Epizod 3). Teraz wypada więc temat podsumować.

Ofiara:                      rynek wtórny               

Miejsce zbrodni:     Polska

Narzędzie zbrodni: brak popytu

Po co w ogóle wziąłem się za opisywanie poszczególnych przypadków? Bo z bliska lepiej widać. Możemy sobie oglądać wykresy i tabelki, ale dobrze jest czasem rozejrzeć się dookoła i sprawdzić, czy w naszej okolicy nie dzieje się coś, co potwierdza ogólne dane. Jeżeli nasze obserwacje są sprzeczne z tym, co pokazują statystyki, to należy się zastanowić, czy dobrze patrzymy;) albo czy przypadkiem nie ma czegoś, co zakłóca działanie rynku – to tak a propos Czytelnika, który w jednym z komentarzy zwrócił uwagę, że obsuwa rynku wtórnego „nie dotyczy chyba Pruszkowa pod Warszawą” – ale o tym później.

Ze zrelacjonowanych przykładów można wyciągnąć kilka ogólnych wniosków o zmianach na rynku mieszkań używanych, które zaszły w relatywnie krótkim, jak na nieruchomości, czasie. Konkluzje te są zgodne z ogólnymi danymi przytoczonymi przeze mnie już w Prologu tej serii (wykresy poniżej z prawej).

Kliknij, żeby powiększyć



Kliknij, żeby powiększyć

Zgodzimy się więc chyba wszyscy jak tu stoimy, że pomiędzy wiosną 2010 r. a wiosną 2013 r. nastąpił znaczny spadek cen, podczas gdy czas sprzedaży pozostawał w czymś, co czerpiąc z języka giełdy, można by nazwać trendem bocznym. Spadający popyt (liczba zawieranych małżeństw) był kompensowany spadającymi cenami, w wyniku czego średni czas sprzedaży mieszkań pozostawał na podobnym poziomie.

Kliknij, żeby powiększyć

Mniej więcej na wiosnę 2013 r. coś się jednak zmieniło – ceny przestały spadać i teraz to one weszły w trend boczny, w którym od jakiegoś czasu pozostają. Z kwartału na kwartał, w szybkim tempie, zaczął za to rosnąć średni czas sprzedaży. To wtedy przytoczyłem Wam następujący fragment jednego z artykułów w „Dzienniku Gazecie Prawnej” z maja 2013 r.:

„Na niewielką liczbę transakcji na początku  roku i całkowity zastój na rynku w maju wskazuje m.in. Ewa Słoma z poznańskiej firmy Inny Dom Nieruchomości.”

Był to sygnał, że sprzedający przestali godzić się na obniżki i postanowili przeczekać w myśl zasady: MIESZKANIE JEŚĆ NIE WOŁA (czy rzeczywiście nie woła to inna sprawa). Byli przy tym mamieni obietnicami, że jak tylko gospodarka ruszy, to wraz z nią ruszą ceny nieruchomości. No ale wskaźnik PKB, ku uciesze wszystkich, zaczął rosnąć, a ceny mieszkań, jak wynika z wykresów NBP, nadal ani w jedną, ani w drugą stronę. A na klienta trzeba czekać coraz dłużej. Ogólnie więc sytuacja się pogarsza i nie zmieni tego nawet Home Broker, co i rusz ogłaszając dwucyfrowe wzrosty w poszczególnych miastach ;).

Minął rok, mamy wiosnę 2014 r. i chyba nie widać żadnych oznak poprawy sytuacji dla sprzedających, skoro nawet pośrednicy otwarcie zachęcają do "urealnienia" cen. I tak oto w najnowszym raporcie "Polski rynek nieruchomości - kwiecień 2014" Marcin Jańczuk (pozdrawiam!) z agencji Metrohouse pisze:

"Kiedy sprzedaż niebezpiecznie przedłuża się w czasie, warto zastanowić się, czy wystawiona pierwotnie cena ofertowa odpowiada obecnym warunkom rynkowym. Po długiej i bezskutecznej sprzedaży wielu klientów koryguje swoje dotychczasowe oczekiwania cenowe. Dzięki temu zwiększają zainteresowanie ofertą i szansę na transakcję."

Pan Marcin "dobrze gada" (tym razem;)), ale wątpię czy właściciele nawet po jego namowach rzucą się do obniżania cen ofertowych. Przecież większość z nich nadal ma głowę nabitą sloganami typu: "NA NIERUCHOMOŚCIACH NIE MOŻNA STRACIĆ". Kolega Michał z Epizodu 2 jednak stracił i to sporo, chociaż akurat on nie wydaje się tym zbytnio przejmować. Reprezentuje on pewną grupę ludzi, którzy są uwięzieni w swoich kredytach i nie mieści im się w głowach, że ich mieszkanie po kilku latach uczciwego spłacania kredytu może być mniej warte niż wartość kredytu pozostałego do spłaty. Mówiono im przecież, że nieruchomości ZAWSZE idą w górę. Jak się okazuje, nie zawsze i nie wszędzie.

Ta moja dosłowność ;)

Czują się oni oszukani, i to nie przez tych, którzy wcisnęli im te kredyty i przewartościowane mieszkania, ale przez potencjalnych klientów chcących od nich te lokale odkupić. Dlatego reakcją na nieśmiałe sugestie dotyczące ewentualnego zejścia na ziemię z ceną ofertową będzie zwykle ze strony takich osób nieśmiertelna kwestia: PO MOIM TRUPIE!


Jest też wiele osób, które nabywały mieszkanie na "górce" parę lat temu z myślą: "trochę tu pomieszkam bo blisko do centrum, a za parę lat sprzedam z zyskiem i wykończę sobie domek za miastem". Gdy dowiadują się, że pieniędzy ze sprzedaży swojego M nie wystarczy na realizację wybujałych planów, również reagują alergicznie na wszelkie wzmianki o zejściu z ceny.

Targowanie się z takimi osobami jest trudne, bo postrzegają one negocjacje jako grę o sumie zerowej, myśląc: "Jeśli ja opuszczę, to on zyska, jeśli on zyska, to ja stracę". Ludzie nie znoszą ponosić strat. Przykład takiego zachowania podałem Wam w Epizodzie 1 - właścicielka się uparła i nawet nie odpowiedziała na realną ofertę przeze mnie złożoną.

Dlatego sprzedający wyobrażający sobie, co zrobią z otrzymaną ze sprzedaży mieszkania wyimaginowaną kwotą, mają klapki na oczach i nie dostrzegają sygnałów płynących z rynku. Nawet gdy w "Rzeczpospolitej" (10.03.2014 r., s. G2) czytają, że:

"W lutym br. niemal zamarła sprzedaż mieszkań z drugiej ręki w Warszawie. Pośrednicy czekają na ożywienie",

to tłumaczą sobie, że zaraz będzie wiosna i na pewno rynek się ruszy.

To wszystko dzieje się w czasach wyjątkowo niskich stóp procentowych, które prowokują naganiaczy do ogłaszania, że: TAK TANICH KREDYTÓW TO JESZCZE NIE BYŁO! Ludzie jednak trochę zmądrzeli i już nie zabijają się w drzwiach banków, biegnąc po kredyt. Niektórzy nawet wiedzą, że stopa procentowa to taki zwierz, co raz jest nisko, a raz jest wysoko i że jak jest wysoko, to źle dla kredytobiorcy. Kredyty hipoteczne sprzedają się obecnie fatalnie:



W zeszłym roku liczba kredytów hipotecznych była najmniejsza od lat, ale to już zapewne wiecie. Pompowanie rynku wtórnego za pomocą pieniądza bankowego wygląda więc kiepsko. Nie spotkałem jeszcze danych o liczbie kredytów hipotecznych za I kwartał tego roku, jeśli ktoś z Was coś na ten temat wie, to proszę o link w komentarzach.

Skąd jeszcze może płynąć kapitał na polski rynek mieszkaniowy?

Emigranci! A właściwie uchodźcy ekonomiczni. Zarabiają krocie za granicą, więc na pewno będą chcieli przetransferować swoje pieniążki do ojczystego kraju, za którym tęsknią niemiłosiernie i kupią mieszkanie albo... kilka mieszkań. Spójrzmy, jak to wygląda na wykresach:

Za: GUS i prof. K. Iglicką-Okulską

Kolor zielony wykresu nawiązuje, oczywiście, do Zielonej Wyspy, na której żyjemy. Na szczęście ta wyspa ma wiele połączeń drogowych, lotniczych i morskich, poprzez które można dać z niej nogę. A że wielu korzysta z tej możliwości, to widać na wykresie powyżej. Czy zwiększająca się liczba uchodźców przekłada się jakoś na większe transfery do priwislanskiego kraju? Poniżej odpowiedni wykres: 

za NBP

Ogromna, wciąż rosnąca armia polskich gastarbeiterów nie przekłada się więc na zwiększony napływ kapitału, który mógłby zostać spożytkowany na zakupy polskich mieszkań. Po prostu nasi rodacy zapuszczają korzenie na obczyźnie, sprowadzają rodziny i wolą wydawać ciężko zarobione pieniążki w aktualnym miejscu zamieszkania. Pompują więc ceny mieszkań tyle, że... w Wielkiej Brytanii:

za The Economist

czy w Niemczech:

Psiakrew! Wszędzie rośnie, a u nas jak zwykle na odwrót!

Ale może już niedługo i u nas zaczną się wzrosty aż do... Madrytu? Sprawdźmy demografię. Najpierw rok 2014:

Hmmm... wygląda kiepsko. Błękitną linią zaznaczyłem rocznik dzisiejszych 30-latków, bo zgodnie z najnowszymi danymi GUS mediana wieku ożenku dla mężczyzn wynosi 28, a mediana urodzenia pierwszego dziecka wynosi 29 lat. Przyjąłem więc, że to w tym wieku przejawiamy największe zainteresowanie zakupem mieszkania (i kredytem). Potwierdza to też BIK w tym raporcie pisząc:

"Najczęściej kredyty hipoteczne zaciągają osoby w wieku 25-34 lat"  

Może jednak liczba trzydziestolatków zacznie za kilka lat rosnąć? Sprawdźmy rok 2020. Wiem, że wiecie, co zobaczycie, ale i tak spójrzcie ;)

Jaka piękna katastrofa...

To, co widzicie, to oczywiście zapaść demograficzna w pełnej krasie. Nawet gdyby namiestnicy naszej kolonii wpadli dzisiaj na pomysł, jak tej katastrofie zapobiec i rzucili miliardy (których nie mają) na wdrożenie tego pomysłu w życie, to efekty przyszłyby w okolicach roku... 2044 ;).

Stoimy więc nad przepaścią i niewątpliwie w najbliższych latach zrobimy wielki krok naprzód (copyright by Nelly Rokita;)). Jeśli ktoś z Czytelników uważa, że wyludnienie naszego kraju nie wpłynie znacząco na rynek mieszkaniowy, to zapraszam do komentarzy (wraz z argumentami, oczywiście).

Dobrą wiadomością jest natomiast to, że jak ogłosił wczoraj na pierwszej stronie "Dziennik Gazeta Prawna" w okolicach 2020 roku bezrobocie w Polsce (liczone wg BAEL) wyniesie... 3,1% ;). Biorąc pod uwagę tempo, w jakim w naszym kraju przybywa marketów, uważam, że bezrobocie wtedy będzie wynosiło nie więcej niż 0,01% ;););) - możecie mnie cytować ;).

Są Czytelnicy, którzy zgłaszają, że oni te spadki to nie za bardzo widzą, bo:

- "szwagier kupował mieszkanie przy Grójeckiej i od ukazania się ogłoszenia w dwa dni się sprzedało",

- "w Pruszkowie deweloperka schodzi na pniu, a inna Pani za norę nie chce mi 10 tys. opuścić",

- "kawalerki w centrum Warszawy to szukam już pół roku i nie ma nic porządnego poniżej 13 tys./m2"

itp. itd.

Właśnie po to w poszczególnych epizodach tej serii opisywałem konkretne przypadki, które zaobserwowałem. Są to jednak obserwacje z "mojego podwórka" i nie jestem w stanie dyskutować, czy w miejscu A mieszkania sprzedają się na pniu, w miejscu B ceny nie spadają itd. Każdy z Was, mieszkając czas jakiś w danej okolicy, musi przeprowadzić odpowiednie badanie samodzielnie, pamiętając, że fala obniżek z reguły idzie od przedmieść do centrum aglomeracji (niby oczywiste), czyli obrzeża szybciej tracą na wartości. Podobnie jest z nowym i starym budownictwem. Wszystko zależy więc od lokalizacji i stanu budynku.



Na południe...

Moje osiedle (budowane 2001-2008), choć na obrzeżach Warszawy, to jednak jest dość atrakcyjnie położone. W 2009 czy w 2010 r. schodziło tu wszystko szybciutko, obojętnie małe czy duże. Jak jest teraz, to już Wam opisałem w Epizodzie 1. Pamiętam też jak w okolicach 2009 r. ktoś wystawił na moim osiedlu mieszkanie za 310 tys. zł. Pięknie wykończone, z najładniejszym widokiem na osiedlu. Myślałem wtedy, że gdybym miał gotówkę, z którą nie miałbym co robić, to dałbym za ten lokal nawet 300 tys. zł. Ogłoszenie wisiało bardzo krótko. Dziś mieszkanie w tym samym bloku (widok), również w fajnym standardzie jest od pół roku wystawione za 251 tys. (tzn. na początku było 275 tys. zł) i od czasu do czasu widzę w nim oglądaczy (mam okna vis-a-vis). Minęło 5 lat i sytuacja zmieniła się więc diametralnie. 

Jak będzie za kolejne 5 lat? 

Czy imigracja zwiększy się na tyle, by wpłynąć na rynek mieszkaniowy? Jeśli tak, to skąd będą pochodzić przybysze? 

Czy rozwój e-pracy spowoduje, że nie będzie miało znaczenia to, jak daleko masz do roboty?

Czy polscy uchodźcy ekonomiczni porzucą swoje nowe, bogate ojczyzny i wrócą z kiesami napchanymi dewizami?

Jeśli ktoś z Czytelników chciałby się wypowiedzieć w tych kwestiach, to zapraszam do komentarzy.

Jak wiadomo, jestem nieortodoksyjnym zwolennikiem zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych w inny sposób niż przez zaciąganie wieloletniego kredytu na 120% wartości mieszkania/domu. Dlatego nie będę się wypowiadał, czy warto już teraz kupić swoje M, natomiast stara giełdowa zasada mówi, że kupuje się, gdy leje się krew.
Oczywiście rynek mieszkaniowy podlega innym regułom. Przede wszystkim trudniej poddaje się panice, jednak w tej chwili nie widzę przesłanek do zatrzymania spadków cen na dłużej, a tym bardziej do powrotu wzrostów. Bardzo chętnie jednak wysłucham argumentów za tezą przeciwną w komentarzach.  

Dzięki za przeczytanie.