DRAMAT RYNKU WTÓRNEGO – EPILOG, A MOŻE EPITAFIUM?

Przez ostatni miesiąc, z małą przerwą na polemikę z Metrohousem, zadręczałem Was wpisami o polskim rynku mieszkań używanych. Pewnie czasem przemknęło Wam przez myśl pytanie, dlaczego oddzieliłem rynek wtórny od pierwotnego. Powód jest dość jasny – ogromna stymulacja tego drugiego publicznymi pieniędzmi. Mimo że wszystkie nieruchomości stanowią system naczyń połączonych, to jednak skierowanie przez rząd wielomiliardowego strumienia w celu wspomożenia rynku nowych mieszkań spowodowało, że zdecydowałem się rozdzielić te dwa sektory.

Po krótkim wprowadzeniu w Prologu, przedstawiłem z życia wzięte przykłady prób sprzedaży (czasem zakończonych sukcesem, czasem nie) różnych pod względem wielkości, standardu czy lokalizacji mieszkań (Epizod 1, Epizod 2, Epizod 3). Teraz wypada więc temat podsumować.

Ofiara:                      rynek wtórny               

Miejsce zbrodni:     Polska

Narzędzie zbrodni: brak popytu

Po co w ogóle wziąłem się za opisywanie poszczególnych przypadków? Bo z bliska lepiej widać. Możemy sobie oglądać wykresy i tabelki, ale dobrze jest czasem rozejrzeć się dookoła i sprawdzić, czy w naszej okolicy nie dzieje się coś, co potwierdza ogólne dane. Jeżeli nasze obserwacje są sprzeczne z tym, co pokazują statystyki, to należy się zastanowić, czy dobrze patrzymy;) albo czy przypadkiem nie ma czegoś, co zakłóca działanie rynku – to tak a propos Czytelnika, który w jednym z komentarzy zwrócił uwagę, że obsuwa rynku wtórnego „nie dotyczy chyba Pruszkowa pod Warszawą” – ale o tym później.

Ze zrelacjonowanych przykładów można wyciągnąć kilka ogólnych wniosków o zmianach na rynku mieszkań używanych, które zaszły w relatywnie krótkim, jak na nieruchomości, czasie. Konkluzje te są zgodne z ogólnymi danymi przytoczonymi przeze mnie już w Prologu tej serii (wykresy poniżej z prawej).

Kliknij, żeby powiększyć



Kliknij, żeby powiększyć

Zgodzimy się więc chyba wszyscy jak tu stoimy, że pomiędzy wiosną 2010 r. a wiosną 2013 r. nastąpił znaczny spadek cen, podczas gdy czas sprzedaży pozostawał w czymś, co czerpiąc z języka giełdy, można by nazwać trendem bocznym. Spadający popyt (liczba zawieranych małżeństw) był kompensowany spadającymi cenami, w wyniku czego średni czas sprzedaży mieszkań pozostawał na podobnym poziomie.

Kliknij, żeby powiększyć

Mniej więcej na wiosnę 2013 r. coś się jednak zmieniło – ceny przestały spadać i teraz to one weszły w trend boczny, w którym od jakiegoś czasu pozostają. Z kwartału na kwartał, w szybkim tempie, zaczął za to rosnąć średni czas sprzedaży. To wtedy przytoczyłem Wam następujący fragment jednego z artykułów w „Dzienniku Gazecie Prawnej” z maja 2013 r.:

„Na niewielką liczbę transakcji na początku  roku i całkowity zastój na rynku w maju wskazuje m.in. Ewa Słoma z poznańskiej firmy Inny Dom Nieruchomości.”

Był to sygnał, że sprzedający przestali godzić się na obniżki i postanowili przeczekać w myśl zasady: MIESZKANIE JEŚĆ NIE WOŁA (czy rzeczywiście nie woła to inna sprawa). Byli przy tym mamieni obietnicami, że jak tylko gospodarka ruszy, to wraz z nią ruszą ceny nieruchomości. No ale wskaźnik PKB, ku uciesze wszystkich, zaczął rosnąć, a ceny mieszkań, jak wynika z wykresów NBP, nadal ani w jedną, ani w drugą stronę. A na klienta trzeba czekać coraz dłużej. Ogólnie więc sytuacja się pogarsza i nie zmieni tego nawet Home Broker, co i rusz ogłaszając dwucyfrowe wzrosty w poszczególnych miastach ;).

Minął rok, mamy wiosnę 2014 r. i chyba nie widać żadnych oznak poprawy sytuacji dla sprzedających, skoro nawet pośrednicy otwarcie zachęcają do "urealnienia" cen. I tak oto w najnowszym raporcie "Polski rynek nieruchomości - kwiecień 2014" Marcin Jańczuk (pozdrawiam!) z agencji Metrohouse pisze:

"Kiedy sprzedaż niebezpiecznie przedłuża się w czasie, warto zastanowić się, czy wystawiona pierwotnie cena ofertowa odpowiada obecnym warunkom rynkowym. Po długiej i bezskutecznej sprzedaży wielu klientów koryguje swoje dotychczasowe oczekiwania cenowe. Dzięki temu zwiększają zainteresowanie ofertą i szansę na transakcję."

Pan Marcin "dobrze gada" (tym razem;)), ale wątpię czy właściciele nawet po jego namowach rzucą się do obniżania cen ofertowych. Przecież większość z nich nadal ma głowę nabitą sloganami typu: "NA NIERUCHOMOŚCIACH NIE MOŻNA STRACIĆ". Kolega Michał z Epizodu 2 jednak stracił i to sporo, chociaż akurat on nie wydaje się tym zbytnio przejmować. Reprezentuje on pewną grupę ludzi, którzy są uwięzieni w swoich kredytach i nie mieści im się w głowach, że ich mieszkanie po kilku latach uczciwego spłacania kredytu może być mniej warte niż wartość kredytu pozostałego do spłaty. Mówiono im przecież, że nieruchomości ZAWSZE idą w górę. Jak się okazuje, nie zawsze i nie wszędzie.

Ta moja dosłowność ;)

Czują się oni oszukani, i to nie przez tych, którzy wcisnęli im te kredyty i przewartościowane mieszkania, ale przez potencjalnych klientów chcących od nich te lokale odkupić. Dlatego reakcją na nieśmiałe sugestie dotyczące ewentualnego zejścia na ziemię z ceną ofertową będzie zwykle ze strony takich osób nieśmiertelna kwestia: PO MOIM TRUPIE!


Jest też wiele osób, które nabywały mieszkanie na "górce" parę lat temu z myślą: "trochę tu pomieszkam bo blisko do centrum, a za parę lat sprzedam z zyskiem i wykończę sobie domek za miastem". Gdy dowiadują się, że pieniędzy ze sprzedaży swojego M nie wystarczy na realizację wybujałych planów, również reagują alergicznie na wszelkie wzmianki o zejściu z ceny.

Targowanie się z takimi osobami jest trudne, bo postrzegają one negocjacje jako grę o sumie zerowej, myśląc: "Jeśli ja opuszczę, to on zyska, jeśli on zyska, to ja stracę". Ludzie nie znoszą ponosić strat. Przykład takiego zachowania podałem Wam w Epizodzie 1 - właścicielka się uparła i nawet nie odpowiedziała na realną ofertę przeze mnie złożoną.

Dlatego sprzedający wyobrażający sobie, co zrobią z otrzymaną ze sprzedaży mieszkania wyimaginowaną kwotą, mają klapki na oczach i nie dostrzegają sygnałów płynących z rynku. Nawet gdy w "Rzeczpospolitej" (10.03.2014 r., s. G2) czytają, że:

"W lutym br. niemal zamarła sprzedaż mieszkań z drugiej ręki w Warszawie. Pośrednicy czekają na ożywienie",

to tłumaczą sobie, że zaraz będzie wiosna i na pewno rynek się ruszy.

To wszystko dzieje się w czasach wyjątkowo niskich stóp procentowych, które prowokują naganiaczy do ogłaszania, że: TAK TANICH KREDYTÓW TO JESZCZE NIE BYŁO! Ludzie jednak trochę zmądrzeli i już nie zabijają się w drzwiach banków, biegnąc po kredyt. Niektórzy nawet wiedzą, że stopa procentowa to taki zwierz, co raz jest nisko, a raz jest wysoko i że jak jest wysoko, to źle dla kredytobiorcy. Kredyty hipoteczne sprzedają się obecnie fatalnie:



W zeszłym roku liczba kredytów hipotecznych była najmniejsza od lat, ale to już zapewne wiecie. Pompowanie rynku wtórnego za pomocą pieniądza bankowego wygląda więc kiepsko. Nie spotkałem jeszcze danych o liczbie kredytów hipotecznych za I kwartał tego roku, jeśli ktoś z Was coś na ten temat wie, to proszę o link w komentarzach.

Skąd jeszcze może płynąć kapitał na polski rynek mieszkaniowy?

Emigranci! A właściwie uchodźcy ekonomiczni. Zarabiają krocie za granicą, więc na pewno będą chcieli przetransferować swoje pieniążki do ojczystego kraju, za którym tęsknią niemiłosiernie i kupią mieszkanie albo... kilka mieszkań. Spójrzmy, jak to wygląda na wykresach:

Za: GUS i prof. K. Iglicką-Okulską

Kolor zielony wykresu nawiązuje, oczywiście, do Zielonej Wyspy, na której żyjemy. Na szczęście ta wyspa ma wiele połączeń drogowych, lotniczych i morskich, poprzez które można dać z niej nogę. A że wielu korzysta z tej możliwości, to widać na wykresie powyżej. Czy zwiększająca się liczba uchodźców przekłada się jakoś na większe transfery do priwislanskiego kraju? Poniżej odpowiedni wykres: 

za NBP

Ogromna, wciąż rosnąca armia polskich gastarbeiterów nie przekłada się więc na zwiększony napływ kapitału, który mógłby zostać spożytkowany na zakupy polskich mieszkań. Po prostu nasi rodacy zapuszczają korzenie na obczyźnie, sprowadzają rodziny i wolą wydawać ciężko zarobione pieniążki w aktualnym miejscu zamieszkania. Pompują więc ceny mieszkań tyle, że... w Wielkiej Brytanii:

za The Economist

czy w Niemczech:

Psiakrew! Wszędzie rośnie, a u nas jak zwykle na odwrót!

Ale może już niedługo i u nas zaczną się wzrosty aż do... Madrytu? Sprawdźmy demografię. Najpierw rok 2014:

Hmmm... wygląda kiepsko. Błękitną linią zaznaczyłem rocznik dzisiejszych 30-latków, bo zgodnie z najnowszymi danymi GUS mediana wieku ożenku dla mężczyzn wynosi 28, a mediana urodzenia pierwszego dziecka wynosi 29 lat. Przyjąłem więc, że to w tym wieku przejawiamy największe zainteresowanie zakupem mieszkania (i kredytem). Potwierdza to też BIK w tym raporcie pisząc:

"Najczęściej kredyty hipoteczne zaciągają osoby w wieku 25-34 lat"  

Może jednak liczba trzydziestolatków zacznie za kilka lat rosnąć? Sprawdźmy rok 2020. Wiem, że wiecie, co zobaczycie, ale i tak spójrzcie ;)

Jaka piękna katastrofa...

To, co widzicie, to oczywiście zapaść demograficzna w pełnej krasie. Nawet gdyby namiestnicy naszej kolonii wpadli dzisiaj na pomysł, jak tej katastrofie zapobiec i rzucili miliardy (których nie mają) na wdrożenie tego pomysłu w życie, to efekty przyszłyby w okolicach roku... 2044 ;).

Stoimy więc nad przepaścią i niewątpliwie w najbliższych latach zrobimy wielki krok naprzód (copyright by Nelly Rokita;)). Jeśli ktoś z Czytelników uważa, że wyludnienie naszego kraju nie wpłynie znacząco na rynek mieszkaniowy, to zapraszam do komentarzy (wraz z argumentami, oczywiście).

Dobrą wiadomością jest natomiast to, że jak ogłosił wczoraj na pierwszej stronie "Dziennik Gazeta Prawna" w okolicach 2020 roku bezrobocie w Polsce (liczone wg BAEL) wyniesie... 3,1% ;). Biorąc pod uwagę tempo, w jakim w naszym kraju przybywa marketów, uważam, że bezrobocie wtedy będzie wynosiło nie więcej niż 0,01% ;););) - możecie mnie cytować ;).

Są Czytelnicy, którzy zgłaszają, że oni te spadki to nie za bardzo widzą, bo:

- "szwagier kupował mieszkanie przy Grójeckiej i od ukazania się ogłoszenia w dwa dni się sprzedało",

- "w Pruszkowie deweloperka schodzi na pniu, a inna Pani za norę nie chce mi 10 tys. opuścić",

- "kawalerki w centrum Warszawy to szukam już pół roku i nie ma nic porządnego poniżej 13 tys./m2"

itp. itd.

Właśnie po to w poszczególnych epizodach tej serii opisywałem konkretne przypadki, które zaobserwowałem. Są to jednak obserwacje z "mojego podwórka" i nie jestem w stanie dyskutować, czy w miejscu A mieszkania sprzedają się na pniu, w miejscu B ceny nie spadają itd. Każdy z Was, mieszkając czas jakiś w danej okolicy, musi przeprowadzić odpowiednie badanie samodzielnie, pamiętając, że fala obniżek z reguły idzie od przedmieść do centrum aglomeracji (niby oczywiste), czyli obrzeża szybciej tracą na wartości. Podobnie jest z nowym i starym budownictwem. Wszystko zależy więc od lokalizacji i stanu budynku.



Na południe...

Moje osiedle (budowane 2001-2008), choć na obrzeżach Warszawy, to jednak jest dość atrakcyjnie położone. W 2009 czy w 2010 r. schodziło tu wszystko szybciutko, obojętnie małe czy duże. Jak jest teraz, to już Wam opisałem w Epizodzie 1. Pamiętam też jak w okolicach 2009 r. ktoś wystawił na moim osiedlu mieszkanie za 310 tys. zł. Pięknie wykończone, z najładniejszym widokiem na osiedlu. Myślałem wtedy, że gdybym miał gotówkę, z którą nie miałbym co robić, to dałbym za ten lokal nawet 300 tys. zł. Ogłoszenie wisiało bardzo krótko. Dziś mieszkanie w tym samym bloku (widok), również w fajnym standardzie jest od pół roku wystawione za 251 tys. (tzn. na początku było 275 tys. zł) i od czasu do czasu widzę w nim oglądaczy (mam okna vis-a-vis). Minęło 5 lat i sytuacja zmieniła się więc diametralnie. 

Jak będzie za kolejne 5 lat? 

Czy imigracja zwiększy się na tyle, by wpłynąć na rynek mieszkaniowy? Jeśli tak, to skąd będą pochodzić przybysze? 

Czy rozwój e-pracy spowoduje, że nie będzie miało znaczenia to, jak daleko masz do roboty?

Czy polscy uchodźcy ekonomiczni porzucą swoje nowe, bogate ojczyzny i wrócą z kiesami napchanymi dewizami?

Jeśli ktoś z Czytelników chciałby się wypowiedzieć w tych kwestiach, to zapraszam do komentarzy.

Jak wiadomo, jestem nieortodoksyjnym zwolennikiem zaspokajania swoich potrzeb mieszkaniowych w inny sposób niż przez zaciąganie wieloletniego kredytu na 120% wartości mieszkania/domu. Dlatego nie będę się wypowiadał, czy warto już teraz kupić swoje M, natomiast stara giełdowa zasada mówi, że kupuje się, gdy leje się krew.
Oczywiście rynek mieszkaniowy podlega innym regułom. Przede wszystkim trudniej poddaje się panice, jednak w tej chwili nie widzę przesłanek do zatrzymania spadków cen na dłużej, a tym bardziej do powrotu wzrostów. Bardzo chętnie jednak wysłucham argumentów za tezą przeciwną w komentarzach.  

Dzięki za przeczytanie. 

IMPERIUM KONTRATAKUJE

Tak naprawdę to nie kontratakuje, tylko zwyczajnie wyjaśniać próbuje, i nie żadne imperium, tylko agencja Metrohouse, ale ponieważ ostatnio Putin, Krym i ZSRR są wszędzie, poza moją lodówką, to tak dramatyczny tytuł „wstukał” mi się właściwie... sam ;). Chłyt maketingowy ;). Nie odkopujcie więc Waszych kałasznikowów zza stodoły i złota spod gruszki, bo rzecz dotyczy mojego poprzedniego wpisu, w którym dostało się trochę dziennikarzom (M. Wielgo z Wyborczej, G. Błaszczak z Rzepy) i ww. agencji (M. Jańczuk). 

Niefajne?

W komentarzach pod tamtym postem głos zabrał m.in. Marcin Jańczuk we własnej osobie. Ze względu na to, że jak ustalili filipińscy naukowcy, komentarze na blogach czyta jedynie patologicznie skrzywiony margines ;), postanowiłem umieścić wyjaśnienia M. Jańczuka w odrębnym poście wraz ze swoim komentarzem. Momentami będzie zawile, więc zaparzcie sobie kawę i włóżcie kapcie-króliczki, ewentualnie zamknijcie drzwi do pokoju w pracy, żeby Wam szef nie przeszkadzał ;).

Przypomnę tylko pokrótce, że mój ostatni wpis dotyczył rozbieżności pomiędzy dwoma artykułami zamieszczonymi w „Rzeczpospolitej” i „Gazecie Wyborczej”, w których cytowany był właśnie Marcin Jańczuk. Oto te wypowiedzi:

„Rz” z 20 marca

„(…) jeśli chodzi o ceny transakcyjne, to poza Pomorzem nieznacznie wzrosła średnia cena mieszkań np. w Krakowie i wynosi dziś 5625 zł za mkw.
- Nadal utrzymuje się tam jednak duża różnica pomiędzy średnimi stawkami ofertowymi a transakcyjnymi, która wynosi aż 13,9%. Różnica ta jest największa w Polsce i świadczy o tym, jak bardzo dokonywane zakupy różnią się od oferty wystawianej przez sprzedających – podsumowuje Marcin Jańczuk.” 

„GW” z 26 marca

„Marcin Jańczuk z Metrohouse wyjaśnia, że wartość negocjacji to wyrażona procentowo różnica pomiędzy ostatnią ceną ofertową a ceną transakcyjną uzgodnioną pomiędzy stronami umowy sprzedaży. (…) Uzyskane wyniki w poszczególnych miastach wskazują, że w Krakowie udaje się obniżyć cenę ofertową średnio o 3,2%.”

A oto wyjaśnienia Marcina Jańczuka:

„Dzień dobry,

Czuję się wywołanym do tablicy. Chciałbym pokrótce doprecyzować na czym polegają różnice pomiędzy przypadkami opisanymi we wpisie. Trzymajmy się przykładu Krakowa.
13,9 proc. – jest to różnica pomiędzy średnią ceną ofertową a transakcyjną, która pojawia się m.in. w comiesięcznych raportach Polski Rynek Nieruchomości. Z tym, że średnia cena ofertowa obliczana jest przez portal Szybko.pl na podstawie ofert z danego miasta pojawiających się na portalu w ciągu ostatnich trzech miesięcy. Z kolei średnia cena transakcyjna dotyczy transakcji dokonanych przez klientów Metrohouse i Expandera w analogicznym czasie. Czyli różnica wyrażona w procentach nie oznacza, że tyle właśnie można wynegocjować kupując mieszkanie na rynku wtórnym, ale jak bardzo ceny ofertowe różnią się od realnie przeprowadzanych transakcji. Na rynku w danym mieście może być wiele przeszacowanych ofert (lub po prostu ofert z wyższej półki cenowej) podczas gdy klienci są zainteresowani np. głównie wielką płytą i takie mieszkania kupują. 
3,2 proc. – w tym przypadku operujemy już tylko na danych transakcyjnych Metrohouse. Ten wskaźnik pokazuje, o ile średnio udało się obniżyć cenę mieszkania przy stole negocjacyjnym. Jest to różnica pomiędzy ostatnią ceną ofertową (ostatnią – nie bierzemy pod uwagę poprzednich obniżek, a mogło być ich wiele) a ceną transakcyjną za jaką klient kupił mieszkanie. Czyli mieszkanie mogło 2 lata temu kosztować 250 tys. zł, by ostatecznie spaść do poziomu 190 tys. zł. I ten poziom ceny nas interesuje, bo właśnie taką cenę zobaczył w ofercie kupujący i na taką cenę zareagował siadając do negocjacji. W ramach negocjacji udało mu się obniżyć ją o dodatkowe 3,2 proc.

Czyli reasumując: 13,9 proc. różnica między średnimi cenami jakie mamy na rynku, a faktycznie nawiązanymi transakcjami (czyli dane ze sobą bezpośrednio nie korespondują). 3,2 proc. to wielkość negocjacji ceny pomiędzy ostatnią ceną ofertową a transakcyjną mieszkania.
PS. 1 Niestety czasem się zdarza, że ktoś opracowując dane uznaje, że różnica pomiędzy średnimi cenami ofertowymi i transakcyjnymi (czyli 13,9 proc.) to tyle, ile można wynegocjować kupując mieszkanie. W ten sposób nie można tego interpretować. 
PS. 2 Najlepszym wskaźnikiem porównawczym byłoby obliczenie różnicy pomiędzy pierwszą ceną zgłaszaną przez sprzedającego a ostatecznie uzyskaną ceną transakcyjną. W przyszłości postaram się przygotować takie opracowanie.” 

      

– Uuuu... – rozległo się po sali...

Naprawdę tylko tyle? Bierzemy jakieś ogólne ceny ofertowe jednych lokali skądś tam, porównujemy je do jakiejś tam zawężonej bazy cen transakcyjnych innych mieszkań, coś tam nam wychodzi, potem wymyślamy jeszcze nową kategorię pt. „ostatnia cena ofertowa” i wychodzi nam coś innego, i już? Szczerze mówiąc, jestem trochę rozczarowany, bo spodziewałem się jakichś zawiłych trików statystycznych, a tymczasem wszystko sprowadza się do żonglowania kategoriami pojęciowymi.

Okazuje się więc, że zarówno „wskaźnik średniej ceny ofertowej” (13,9%), jak i „wskaźnik ostatniej ceny ofertowej” (3,2%) tworzone przez Metrohouse nie są tym czym powinny być i nie przedstawiają większej wartości, bedąc, delikatnie mówiąc, średnio użyteczne i ciężko byłoby je wiarygodnie zweryfikować. Dlaczego?

Najpierw „wskaźnik ostatniej ceny ofertowej”.

Co to jest „ostatnia cena ofertowa”? Pan Marcin wyjaśnia, że to „cena jaką zobaczył w ofercie kupujący i na jaką zareagował siadając do negocjacji”. Skąd wiemy, jaką cenę zobaczył w ofercie kupujący? Stawiam orzechy przeciwko czemukolwiek innemu, że jedynym źródłem tego typu wiedzy jest... notes pośrednika Metrohouse, który tę informację posiadł od... kupującego. Co z tego wynika? Ano tylko tyle, że nawet gdyby M. Wielgo chciał zweryfikować wiarygodność podawanych przez Metrohouse danych, robiłby to, sprawdzając notesy pracowników... Metrohouse. No, ale powiedzmy, że ufamy Metrohousowi i rzeczywiście w prowadzanych przez nich transakcjach różnica pomiędzy tą „ostatnią ceną ofertową” a transakcyjną wynosi 3,2%. Czy jednak warto podpierać się tym wskaźnikiem, negocjując cenę mieszkania? Sam M. Jańczuk napisał, że ustalając „ostatnią cenę ofertową”, „nie bierzemy pod uwagę poprzednich obniżek, a mogło być ich wiele) (...) Czyli mieszkanie mogło 2 lata temu kosztować 250 tys. zł, by ostatecznie spaść do poziomu 190 tys. zł. I ten poziom ceny nas interesuje (...)”. Trzymajmy się tego przykładu. Natrafiając na ogłoszenie, z reguły nie mamy pojęcia, na jakim etapie obniżania ceny jest w danej chwili sprzedający, nie wiemy więc jak elastycznie podejdzie do konkretnych negocjacji. Zgodzimy się chyba, że inne nastawienie do negocjacji będzie wykazywał ten sam sprzedający w chwili, gdy wystawia za 250 tys., a inne, gdy obniżył już cenę wyjściową do 190 tys. Abstrahując od ekstremalnych przypadków, należy założyć, że cena 190 tys. jest już ceną w miarę realną i prawdopodobnie obniżenie jej jeszcze o 3,2% będzie niezłym wynikiem. Jednak sytuacja zmieni się, jeśli trafimy na moment, gdy sprzedający buja jeszcze w obłokach, żądając za swój „kwadrat” np. tych przykładowych 250 tys. zł. Wtedy obniżenie takiej ceny o 3,2% byłoby rezultatem słabym, czyli przepłacilibyśmy. Dlatego użyteczność tak obliczanego wskaźnika dla kupujących jest  moim zdaniem mocno ograniczona.

Kolejna sprawa: w poprzednim poście zwróciłem uwagę na to, że Metrohouse obliczając „wskaźnik ostatniej ceny ofertowej” (3,2%) dla „uzyskania największej wiarygodności ze zbioru transakcji, usunęła najwyższe i najniższe wartości negocjacji”. Wskazywałem na możliwą manipulację w tym zakresie. Pan Marcin w swoich objaśnieniach nie odniósł się do tej kwestii, dlatego po obywatelsku apeluję o podanie wielkości tego wskaźnika przed operacją usunięcia skrajnych wartości. Nie powinno to stanowić problemu, pewnie wystarczą trzy kliknięcia ;), a sytuacja będzie trochę bardziej klarowna, choć przecież i tak będziemy wierzyć na słowo ;).

A co ze „wskaźnikiem średniej ceny ofertowej”?

Pan Marcin pisze, że dane użyte do jego wyliczenia nie korespondują ze sobą, a jego zwodniczość wynika m.in. z tego, że „na rynku w danym mieście może być wiele przeszacowanych ofert (lub po prostu ofert z wyższej półki cenowej) podczas gdy klienci są zainteresowani np. głównie wielką płytą i takie mieszkania kupują. Nie będę się wypowiadał w kwestii tego, czy w Krakowie jest wiele przeszacowanych ofert albo czy schodzi tam tylko wielka płyta, bo tego nie wiem. W momencie jednak, gdy dane ze sobą nie korespondują, to wskaźnik ten rzeczywiście nie określa zakresu możliwych negocjacji, a jedynie to, że Krakusi nie mają forsy na drogie lokale, a sprzedający mentalnie są jeszcze w 2008 r., jednakże...

... o tym, że te dane ze sobą nie korespondują nie ma ani słowa we wspomnianym na wstępie artykule w „Rzeczpospolitej”. Jest tam tylko mowa o „dużej różnicy pomiędzy średnimi stawkami ofertowymi a transakcyjnymi” Konia z rzędem temu, kto z tego sformułowania wymyśli, że chodzi o stawki ofertowe na inne mieszkania niż te, których dotyczyły porównywane do tychże ofert transakcje.

Zgodzić się natomiast należy z Panem Marcinem, gdy pisze, że „najlepszym wskaźnikiem porównawczym byłoby obliczenie różnicy pomiędzy pierwszą ceną zgłaszaną przez sprzedającego a ostatecznie uzyskaną ceną transakcyjną”. Tylko czy on tego nie wiedział wcześniej?

Jeśli Pan Marcin coś jeszcze napisze, to umieszczę to poniżej w tym poście poprzez edycję, żeby nie tworzyć kolejnych wpisów o tym samym.

AGENCJA METROHOUSE WYCZARUJE TAKIE DANE JAKIE CHCESZ!

Czary mary, hokus pokus...

Stali czytelnicy tego bloga znają moje nastawienie do różnej maści pośredników i „analityków” rynku nieruchomości na usługach banków, zwanych przeze mnie pieszczotliwie naganiaczami. Uważam ich za manipulatorów, zwodzących szeroką publiczność na wszelkie możliwe sposoby. Pisałem o tym już kilka razy. Szczerze mówiąc, to nawet specjalnie im się nie dziwię – w końcu od wysokości obrotów na rynku nieruchomości zależą ich własne wynagrodzenia i wpływy zarówno powiązanych z nimi banków, jak i deweloperów. Mają oni do dyspozycji potężne media tradycyjne oraz internetowe, a quasi-dziennikarze kolportują ich wymysły bezrefleksyjnie i, zapewne, bezinteresownie ;););). 


Bohaterami dzisiejszego wpisu będą: Grażyna Błaszczak („Rzeczpospolita”), Marek Wielgo („Gazeta Wybiórcza”), Marcin Jańczuk (agencja „Metrohouse” – znany pośrednik) oraz Kraków (dawna stolica). Ale o co właściwie chodzi? Już tłumaczę… 

Otóż Grażynka z „Rzepy” (wybaczcie spoufalanie) w opisywanym niedawno przez mnie artykule „Marazm na rynku mieszkań” („Rz” z 20.03.2014 r., s. B7) zacytowała Marcina Jańczuka z Metrohouse, który powiedział jej, że:

„(…) jeśli chodzi o ceny transakcyjne, to poza Pomorzem nieznacznie wzrosła średnia cena mieszkań np. w Krakowie i wynosi dziś 5625 zł za mkw.
- Nadal utrzymuje się tam jednak duża różnica pomiędzy średnimi stawkami ofertowymi a transakcyjnymi, która wynosi aż 13,9%. Różnica ta jest największa w Polsce i świadczy o tym, jak bardzo dokonywane zakupy różnią się od oferty wystawianej przez sprzedających – podsumowuje Marcin Jańczuk.”  

Jednym słowem, Marcin strasznie się zagapił i niechcący chlapnął prawdę. Prawda ta jest jednak niewygodna dla jego szefów, bo zachęca potencjalnych klientów do długiego targowania się, a nawet rezygnacji z zakupu w przypadku nieuzyskania spodziewanego, kilkunastoprocentowego upustu, co w oczywisty sposób wpływa na zmniejszenie wpływów agencji Metrohouse. Przecież jak przeciętny Kowalski policzy sobie, że na mieszkaniu wystawionym za 300 tys. zł może średnio utargować około 42 tys. zł (13,9%), to będzie się handryczył dopóki takiego upustu nie dostanie! ;););)

Wierchuszka Metrohouse wpadła więc zapewne w furię i nakazała Marcinowi niezwłoczne odkręcenie tego, co sam powiedział.

Na szczęście na posterunku był już Marek Wielgo („MAWI”) z „Wyborczej”!

W quasi-artykule „Opłaca się negocjować cenę mieszkania” („GW” z 26.03.2014 r., s. 5 dodatku „Dom”) Mareczek udostępnia łamy swojej quasi-gazety Marcinowi Jańczukowi z agencji Metrohouse i pisze tak:

„Marcin Jańczuk z Metrohouse wyjaśnia, że wartość negocjacji to wyrażona procentowo różnica pomiędzy ostatnią ceną ofertową a ceną transakcyjną uzgodnioną pomiędzy stronami umowy sprzedaży. (…) Uzyskane wyniki w poszczególnych miastach wskazują, że w Krakowie udaje się obniżyć cenę ofertową średnio o 3,2%.”

Marek zagina, a może przegina?

W ciągu 6 dni (między 20 a 26 marca) średnia różnica pomiędzy cenami ofertowymi a transakcyjnymi w Krakowie spadła o ponad 10 punktów procentowych. BRAWO! BRAWO! i jeszcze raz: BRAWO! To się nazywa skuteczne dziennikarstwo! ;););) Niech się Jaworowicz uczy od Marka i Metrohouse! ;);) Żaden inny dziennikarz nie potrafi tak jak on zaginać czasoprzestrzeni. ;););)     

Drogi Czytelniku! Zapoznając się z tego typu informacjami podawanymi przez podmioty zainteresowane jak najwyższymi cenami i ruchem na danym rynku, musisz więc pamiętać, że najprawdopodobniej zostały one zmanipulowane. Metod manipulacji statystykami jest bez liku i wciąż powstają nowe. Nie wiem dokładnie jakiego statystycznego triku użył Marcin Jańczuk, żeby w kilka dni obniżyć wskaźnik z 13,9% do 3,2%, ale pewne jest, że w tak krótkim czasie nie była możliwa tak dramatyczna zmiana na rynku.

Pewną wskazówką jest informacja w omawianym artykule Marka Wielgi, że:
„Dla uzyskania największej wiarygodności ze zbioru transakcji agencja usunęła najwyższe i najniższe wartości negocjacji.”

Jeśli ktoś z Was chce się przekonać jak tego typu zabieg wpływa na "wiarygodność" informacji, to niech na różnych zbiorach liczb wyliczy najpierw średnią z całego zbioru, a później średnią po usunięciu wartości skrajnych. W zależności od przyjętych założeń i konfiguracji wyniki można kształtować praktycznie dowolnie - jest to więc typowe OSZUSTWO, mimo że dane mogą być prawdziwe.  

Jeśli ktoś z Czytelników ma jakiś inny, poza manipulacją, pomysł na to, dlaczego Jańczukowi spadło, to jak zwykle czekam na oświecenie w komentarzach ;););).

Dzięki za przeczytanie.

DRAMAT RYNKU WTÓRNEGO - EPIZOD 3

W dwóch poprzednich wpisach opisałem Wam historie sprzedaży lub niesprzedaży mieszkań na rynku wtórnym, znane mi z racji zamieszkiwania na osiedlu, na którym zlokalizowane jest jedno z nich lub znajomości z właścicielem drugiego. Zanim przejdę do podsumowania całej serii, chciałbym przedstawić jeszcze jeden przypadek. Tym razem z własnej rodziny.  

Za zmianę mieszkania na większe wziął się bowiem, jakiś czas temu, mój kuzyn aktualnie zamieszkujący w Gliwicach. Z powodów osobistych musiał on sprzedać swoje 50-metrowe lokum (2 pokoje, kuchnia). Krótko mówiąc potrzebował jednego pokoju więcej. Mieszkanie było po remoncie, więc wyglądało naprawdę przyjemnie, chociaż mieści się w bloku z wielkiej płyty, który nie był i nie jest zmodernizowany. W pobliżu osiedla swoje siedziby ma kilka dużych zakładów.

Mieszkanie zostało wystawione za cenę 195 tys. zł w grudniu 2012 r. Wtedy to była normalna stawka ofertowa (przedział mniej więcej od 180 tys. do 210 tys.). Zainteresowanie nie było wielkie, ale dosyć szybko trafił się potencjalny klient, który zaproponował cenę 170 tys. zł. Kuzyn postanowił jednak poczekać i ostatecznie, w lipcu 2013 r., sprzedał swój stary lokal za 180 tys. zł.

No, ale mamy kwiecień 2014 roku i z ciekawości zajrzałem na portal z ogłoszeniami „mieszkaniowymi” w tej części Gliwic. Bez problemu znalazłem oferty sprzedaży podobnych mieszkań za 165 tys. zł, czyli o około 15 tys. zł mniej niż najniższe oferty w grudniu 2012 r. Nie mam danych o tym jak długo te mieszkania czekają na nabywcę, bo nie obserwuję tych rejonów zbyt uważnie (żeby nie powiedzieć, że wcale;)). Nieuzbrojonym okiem widać więc spadek cen ofertowych, a co za tym idzie również ceny transakcyjne będą niższe (truizm).

Ten rodzinny przypadek opisuję jednak po to, żeby pokazać, że czasami mieszkanie można sprzedać w rozsądnym czasie (kilka miesięcy), bez konieczności dramatycznego schodzenia z ceny. Mieszkanie kuzyna było fajnie wyremontowane i wyróżniało się na tle innych ogłoszeń w tamtym czasie. Jednocześnie ustalił on za swój „towar” cenę mniej więcej pośrodku ówczesnych cen ofertowych. Dobry towar z rozsądną ceną dość szybko znalazł nabywcę. Niby proste, ale chyba wielu sprzedających tego nie rozumie.

W epilogu serialu spróbuję to wszystko zrekapitulować i wyciągnąć wnioski. Podsumowanie będzie jednak długie, nudne i napakowane różnego rodzaju informacjami i przemyśleniami, dlatego nieodpornym odradzam, a wytrwałych zapraszam;).

Dzięki za przeczytanie.