DRAMAT RYNKU WTÓRNEGO - EPIZOD 2

Ostatnio, w ramach cyklu o rynku wtórnym, opisałem Wam przypadek z mojego podwórka (dosłownie mojego) – „kompaktowego mieszkania”, które jeszcze w 2010 r. sprzedało się dość szybko za wysoką cenę, a już 2-3 lata później sprzedaż niemal identycznego lokalu (i to w tym samym bloku!) stała się praktycznie niemożliwa, pomimo znacznego obniżenia ceny. Dzisiaj natomiast przedstawię sprzedaż dużego mieszkania przez mojego znajomego, która bardziej jest komiczna niż tragiczna.

 

Komiczna dlatego, że mój znajomy nie znajduje się (o ile mi wiadomo) w jakiejś podbramkowej sytuacji. Wręcz przeciwnie – jego zarobki są dosyć wysokie i stabilne. Podejmuje on jednak decyzje zupełnie nieprzemyślane i nie za bardzo przejmuje się ponoszonymi stratami, pewnie dlatego, że brak mu czasu na głębszą analizę. Ale do rzeczy...

 

Michał* kupił swoje 75 metrowe mieszkanie, na pewnym osiedlu w Warszawie w 2008 r. Oczywiście, za kredyt we frankach szwajcarskich. „No bo wie Pan, to się bardziej opłaca i teraz wszyscy biorą we franku” ;). Na szczęście pokrył kredytem tylko część ówczesnej wartości mieszkania. Dzięki temu wartość jego lokalu była większa niż kredyt, który wziął, nawet po zwyżce kursu.

 

Michał w połowie 2012 r. wpadł na pomysł, że kupi sobie większe, ponad 100 metrowe mieszkanie. Bo w starym, z żoną (mimo, że szczupła) i dzieckiem (mimo, że małe), było mu za ciasno. Wziął więc kredyt, tym razem w złotówkach i sobie takie kupił od dewelopera (wprowadził się w wiosną 2013 r.). Jednocześnie w sierpniu 2012 r. (Czytelnicy zauważą pewną koincydencję z poprzednim wpisem) wystawił na sprzedaż swoje stare, 75-metrowe mieszkanie. Cena: 510 tys. zł. Dosyć wysoko, ale gdy wtedy przeglądałem ogłoszenia z tego osiedla, to była to normalna stawka ofertowa. Niektóre tej wielkości mieszkania były wystawione nawet drożej (i są do dziś).  

 

Ogólnie rzecz biorąc, na jesieni 2012 r, Michał miał na głowie dwa kredyty – frankowy za stary lokal i złotówkowy za nowy. Zaczęło mu się trochę spieszyć, bo mimo, że nie przymiera głodem, to dwa kredyty troszkę mu ciążyły.

 

Do okolic grudnia 2012 r. dzwonili do niego głównie agenci nieruchomości. Z potencjalnych klientów trafił się w tym czasie jeden (słownie: jeden) „oglądacz”. Ponieważ zbliżał się termin odbioru kluczy do nowego mieszkania, a dwa kredyty i brak oszczędności, rysowały perspektywę jego „własnoręcznego” wykańczania (co zresztą nastąpiło), Michał zaczął schodzić z ceny. I to dość szybko, bo mniej więcej o 10 tys. zł co miesiąc.

 

Wiosną 2013 r. cena wynosiła już tylko 460 tys. zł (!). Zainteresowanie mieszkaniem na chwilę wzrosło (w sensie: pojawili się „oglądacze”) i cena przestała spadać. Jednak oglądacze, jak nagle się pojawili, tak nagle zniknęli. Chcąc nie chcąc, Michał musiał zgodzić się na dalsze obniżki i w ten sposób jesienią 2013 r. cena ofertowa jego mieszkania ustabilizowała się na 430 tys. zł. Michał sprzedał mieszkanie w styczniu 2014 r. – po 17 miesiącach od wystawienia. Happy end?

 

Nie do końca. Michał nie ma już co prawda dwóch kredytów, ale żeby sprzedać swoje stare mieszkanie musiał zejść z wymarzonej ceny (510 tys.) do realnej (430 tys.).

 

Nie podam Wam dokładnych wyliczeń ile z tych 430 tys. zł. poszło na spłatę hipoteki starego mieszkania, bo tego nie wiem. Pewne jest natomiast, że Michał na skutek wzrostu kursu franka zrealizował dość istotną stratę, jaką dokładnie tego też nie wiem i wolę nie pytać ;). Zresztą Michał nie wygląda na kogoś, kto by się tym specjalnie przejmował – cieszy się swoim nowym, większym mieszkaniem.

 

Jego ogłoszenie do dzisiaj wisi na portalu, a oprócz jego sprzedanego już mieszkania są tam jeszcze dwa inne z tego samego osiedla w cenach 530 tys. i 550 tys. (standard na oko trochę wyższy). Te dwa droższe ogłoszenia były już tam wtedy, gdy Michał wstawiał swoje. Ciekawe jak długo tam jeszcze powiszą…  

 

Dla celów tego wpisu istotny jest jednak sam proces schodzenia z wyimaginowanej ceny. Michał był w dosyć naglącej sytuacji, a i tak zejście do poziomów akceptowalnych dla kupujących zajęło mu prawie półtora roku. Zdecydowana większość sprzedających nie znajduje się pod szczególną presją czasu – dlatego w prologu napisałem, że na razie z rynku wtórnego będzie powoli uchodziło powietrze.     

 

Czasem mieszkania na rynku wtórnym sprzedają się jednak szybciej – o tym będzie następny wpis „rodzinny”. Zapraszam.

 

 

Dzięki za przeczytanie.

 

*imiona bohaterów zostały bez ich wiedzy i prośby zmienione ;)

DRAMAT RYNKU WTÓRNEGO - EPIZOD 1

Koniunktury ani widu, ani słychu...

W moim poprzednim wpisie ogólnie zarysowałem aktualną sytuację na rynku wtórnym mieszkań. Wykresy, które tam zaprezentowałem, są dosyć bezlitosne. Świadczą o tym, że złote czasy dla sprzedających na razie się skończyły i na horyzoncie nie widać w tej chwili żadnych przesłanek dla ich powrotu. A ponieważ, jak wszyscy wiemy, horyzont jest linią, która oddala się, w miarę jak się do niej zbliżamy, to nie wróżę tu rychłej poprawy sytuacji. 

Wystarczy jednak tej czarnej magii, przechodzimy do rzeczy. Wykresy wykresami, tabelki tabelkami, a życie życiem. Prezentowanie ogólnych danych przy użyciu ww. narzędzi ma to do siebie, że przenosi odbiorcę w bliżej nieokreślony, abstrakcyjny świat, w którym każdy ludzki przypadek jest ukryty za jakąś liczbą. Ludzka pamięć nie przechowuje zbyt długo tego typu informacji. To trochę tak jak z ofiarami jakiegoś zamachu terrorystycznego – gdy usłyszmy, że zginęło 1200 osób, to ta liczba jest tak abstrakcyjna, że nasz mózg jej nie recypuje. Co innego, gdy zobaczymy zdjęcia jednej z ofiar, usłyszymy jej historię – coś takiego w pamięci zostaje na długo.

Tyle tytułem wstępu, mam nadzieję, że nikogo nie uraziłem. Powyższy akapit miał służyć uzasadnieniu, czemu podejmuję się opisywania pojedynczych przypadków (nie)sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym.

 

Pierwsze dwa przypadki pochodzą z mojego osiedla, więc wybaczcie, ale nie zamieszczę tu żadnych zdjęć czy linków do ogłoszeń. Cenię sobie anonimowość, dlatego musicie mi zaufać, gdy będę opisywał mieszkania i podawał inne dane na ich temat.

W zamierzchłych czasach roku 2007, kiedy zamieszkałem na tym osiedlu, temat mieszkaniowy interesował mnie niewiele. Śledziłem rynek, ale bardzo pobieżnie. Pamiętam artykuły w gazetach i Internecie, które drastycznie rosnące ceny mieszkań nazywały „normalnym zjawiskiem”, no bo przecież weszliśmy do „łunii łełropejskiej”, więc drożej musi być i basta! Pamiętam też triki niektórych deweloperów, którzy widząc jak szybko puchnie bańka, potrafili zrywać umowy przedwstępne, by te same mieszkania sprzedać komuś innemu, tyle, że drożej. Piękne czasy…

Po pęknięciu bańki kredytów subprime w USA zacząłem śledzić rynek nieruchomości z dużo większą uwagą. Zacząłem też myśleć o zakupie swojego M. Ówczesne ceny ofertowe na portalach internetowych powodowały u mnie oczopląs – od ilości zer przy cenach, a moja świnka-skarbonka miała minę jak widać obok ;). Pojawiały się już wtedy artykuły, że zatrzymanie wzrostów cen jest chwilowe, że możliwa jest niewielka korekta, po czym znowu wystrzelą w kosmos… albo w Madryt ;-).

Ceny zaczęły jednak spadać. Wtedy artykuły naganiaczy i quasi-dziennikarzy uderzyły w ton: „ROK 2010 OSTATNIM ROKIEM SPADKÓW, BO TO I TAMTO…”, „ROK 2011 OSTATNIM ROKIEM SPADKÓW BO TAMTO I TO…” itd., itd.

W każdym razie, w 2010 r. już poważniej, choć nadal bez spinki, zacząłem szukać mieszkania do kupienia. Poszukiwania zacząłem oczywiście od własnego osiedla. Oglądałem różne lokale, ale dla celów tego postu opowiem o tym, które oglądałem jedynie z ciekawości:

Mieszkanie dwupokojowe z „kuchnią” w większym pokoju (aneks), czyli tak naprawdę przerobiona kawalerka. Powierzchnia 37m2. Standard bardzo marny, praktycznie do remontu. Piwnica. Rok budowy 2003. Cena z Internetu 255 tys. zł. Na miejscu agent poinformował mnie, że ta cena jest już nieaktualna, bo teraz wynosi 245 tys. Powiedziałem mu, że to trochę dużo, zważywszy kryzys itd., itp. On mi na to, że rozumie i że powiedział właścicielce, że trochę z ceny trzeba będzie zejść, ale na razie ona nie chce o tym słyszeć. Pooglądałem i poszedłem. Był październik 2010 r. Mieszkanie było wystawione od września. Już w listopadzie cena internetowa stopniała do 235 tys. A na początku grudnia zarówno ogłoszenia w Internecie, jak i baner na balkonie zniknęły.

Zaintrygowany zadzwoniłem do tegoż agenta, udając, że nadal jestem zainteresowany. On poinformował mnie, że mieszkanie już zostało sprzedane, czego domyśliłem się wcześniej sam. Z głupia franc, zapytałem go za ile poszło, a on na to, że za 225 tys. zł. Ja na to, że to i tak dość drogo. On mi na to: „wie Pan, po tyle mniej więcej chodzą teraz te metraże”. Był grudzień 2010 r. Tamto mieszkanie w niecałe cztery miesiące sprzedało się za wygórowaną moim zdaniem cenę.

Minęły dwa lata…

Czas: sierpień 2012 r.

Miejsce: to samo osiedle.

W Internecie pojawia się ogłoszenie o sprzedaży mieszkania w tym samym bloku, w którym było to opisane przeze mnie wyżej. Mieszkanie jest praktycznie kopią tamtego, tyle że ma dużo ładniejszy widok z okna. Dwupokojowe z „kuchnią” w większym pokoju (aneks), czyli tak naprawdę przerobiona kawalerka. Powierzchnia 37m2. Standard bardzo marny, praktycznie do remontu. Piwnica. Rok budowy 2003.

Cena z Internetu 215 tys. zł. Mimo, że nie jestem zainteresowany tak małym metrażem, to jednak pamiętając ceny sprzed dwóch lat, zaczynam obserwować to ogłoszenie. Już w październiku 2012 r. cena internetowa spada do 210 tys., na początku grudnia do 205 tys. zł. Ciekawość wygrywa i umawiam się z agentem. Przy drugiej wizycie jest też właścicielka. Po wstępnych „pierodletach” przechodzimy do rzeczy, czyli ceny. Wymieniwszy chyba wszystkie wady mieszkania (było ich sporo), pytam nieśmiało, jaka jest „realna” wartość wg właścicielki. Ona na to, że 5 tys. może opuścić (czyli wg niej wartość tego mieszkania to 200 tys. zł). Ja na to, że przecież potrzebny jest tu remont (m.in. klepka) itd. Ona: „no tak, ale widok... i łazienka się trzyma” (łazienka faktycznie była nieco ładniejsza od tej na zdjęciu obok, ale tylko trochę ;)). Ja na to, że się w takim razie zastanowię itd. Wychodzę. 

Przed świętami Bożego Narodzenia dzwoni do mnie agent (pewnie potrzebował kasy na prezenty) z pytaniem, czy się namyśliłem. Ja mu na to, że tak i że proponuję cenę 170 tys. (wierzcie mi – to była uczciwa cena). Powiedział, że przekaże to właścicielce i się odezwie. Był grudzień 2012 r.

Ale do dzisiaj się nie odezwał.

Co się stało z tym mieszkaniem?

Mniej więcej w połowie zeszłego roku cena internetowa wynosiła 200 tys. zł, po wakacjach stopniała do 195 tys. zł. Obecnie wynosi 190 tys. zł.

Mieszkanie jest wystawione na sprzedaż już od 21 miesięcy. A przecież w zeszłym roku od groma było artykułów, że teraz nabywcy szukają właśnie takich mieszkań, czyli dwóch pokoi na niewielkim metrażu.

Jak długo jeszcze będzie czekało na nabywcę? Jakie koszty eksploatacyjne za pustostan poniosła już właścicielka? Czy zna ona pojęcie kosztu alternatywnego? Czy wobec ponownie zwiększającej się produkcji nowych mieszkań i państwowych do nich dopłat zainteresuje się jej mieszkaniem choćby pies z kulawą nogą?

Jak mawiają w ZSRR (d. Rosja): pażywiom, uwidim.

Ktoś powie: „Gdzie tu dramat czy katastrofa? Stać ją, to niech sobie trzyma i 20 lat to mieszkanie”. Zgadzam się. Są jednak przypadki, kiedy mieszkanie trzeba sprzedać szybko i co wtedy? Wtedy jest dramat spowodowany dysonansem poznawczym – myślimy, że nasze mieszkanie jest warte X zł, a okazuje się, że chętni na nie pojawiają się dopiero, gdy obniżymy cenę o 20% czy 30%. Z ekonomicznego punktu widzenia to jest katastrofa, tyle, że w przypadku osób fizycznych nikt nie prowadzi szczegółowej księgowości i nie sporządza bilansu. Dlatego gdy przychodzi sprzedać swoje mieszkanie za niższą od zakładanej kwotę, pozostaje jedynie niesmak w ustach.

Sam nie jestem w stanie zdobyć się na to, żeby powiedzieć mojej mamie, że jej mieszkanie nie jest warte 220 tys. zł (jak jeszcze kilka lat temu), ale co najwyżej 180 tys.

W następnym poście opiszę jeszcze ciekawszy przypadek mojego znajomego. Zapraszam.

Dzięki za przeczytanie.

DRAMAT RYNKU WTÓRNEGO – PROLOG

Różnego rodzaju podmioty co i rusz publikują analizy rynku nieruchomości. Raz można przeczytać, że ceny będą teraz trochę rosły, innym razem, że trochę spadały, jeszcze innym, że się ustabilizują. Jedni piszą o cenach transakcyjnych, drudzy o ofertowych, trzeci o jednych i drugich. Gdy przez chwilę spojrzałem na to wszystko oczami przeciętnego obywatela, doszedłem do wniosku, że połapanie się w tym wszystkim bez „wnikliwego wnikania” jest po prostu niemożliwe. Podejrzewam, że ktoś niezbyt obyty z tematem, chcąc się z nim bliżej zapoznać, już po paru minutach „klikania” dałby sobie z tym spokój.

 

Dlatego dziś rozpoczynam krótki serial o mieszkaniowym rynku wtórnym. Nie będzie w nim zbyt wielu wykresów czy tabelek. Będą za to przykłady z życia, czyli to co lubicie najbardziej. Pierwszy z wykresów będzie taki:

Jest to oczywiście wykres z ostatniego raportu NBP pokazujący sytuację na rynku wtórnym na przestrzeni kilku ostatnich lat. Ze względu na to, że Warszawa jest zdecydowanie największym i najbardziej płynnym rynkiem, proponuję skupić się na tej pomarańczowej kresce na górze. Co z niej wynika?

Ano to, że po kilku latach spadków ceny transakcyjne na rynku wtórnym na chwilę się ustabilizowały. Czy to jednak oznacza koniec spadków cen?

Nie. To jedynie oznacza, że sprzedający zawzięli się i nie chcą zejść poniżej pewnej kwoty, która dla nich jest „progiem bólu”. Pisałem już o tym w czerwcu zeszłego roku. Pozwólcie, że zacytuję sam siebie:

„Najciekawszy cytat z tego artykułu: „Na niewielką liczbę transakcji na początku  roku i całkowity zastój na rynku w maju wskazuje m.in. Ewa Słoma z poznańskiej firmy Inny Dom Nieruchomości” To bardzo ciekawa informacja, bo taki zastój sygnalizuje moim zdaniem, że sprzedający ocierają się o „próg bólu” jeśli chodzi o cenę za jaką są skłonni sprzedać swoją nieruchomość. Niestety dla nich (i stety dla kupujących) ten próg najprawdopodobniej zostanie niedługo przełamany, a następny będzie już na poziomie równowagi, czyli tam gdzie powinien być ;-).”   

Nie chcę być zarozumiały, ale chyba miałem rację. Skąd to wiem?

Podpowiada mi to drugi wykres, który chcę wam pokazać (choć pewnie go już gdzieś widzieliście):

Ponownie radzę skupić się na pomarańczowej kresce oznaczającej Warszawę. Komentarz jest chyba zbędny. W bardzo krótkim czasie nastąpiło gwałtowne wydłużenie czasu potrzebnego do sprzedania mieszkania, a tendencja jest wzrostowa. Oznacza to, że istnieje duża rozbieżność pomiędzy tym co kupujący chcieliby/mogliby zapłacić, a tym co sprzedający chcieliby otrzymać.

Kiedy zostanie przełamany ten „próg bólu” dokładnie nie potrafię określić, bo byłoby to trochę wróżenie z fusów. Myślę jednak, że nie potrwa do zbyt długo, zważywszy na to, że nasz rząd robi wszystko by nakręcić sprzedaż na rynku pierwotnym. Nie spodziewałbym się jednak jakiegoś nagłego i drastycznego tąpnięcia już w tym roku. Na razie z rynku wtórnego będzie powoli uchodziło powietrze.

Niewykluczone jednak, że w pewnym momencie „masa krytyczna” mieszkań na wtórnym będzie tak… krytyczna ;), a popyt tak słaby, że cały proces nabierze rozpędu. Skąd wiem, że popyt będzie słaby?

To z kolei podpowiada mi trzeci wykres:

Jak widzicie, demografia i niechęć do zakładania rodzin wśród rodaków, spowodowały, że liczba zawartych małżeństw w 2013 r. wyniosła 181 tys. i była najniższa od… odkąd sięgam pamięcią ;). Przypomnę Wam jeszcze mój zeszłoroczny wykres, na którym pokazałem jak ceny mieszkań ładnie korelują z liczbą zawieranych małżeństw i bezrobociem:

 

Bezrobocie utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie (styczeń 2014 – 14%), więc gołym okiem widać jak duża jest presja na ceny mieszkań. Niestety dużo bardziej dotyczy to rynku wtórnego, ze względu na to, że w pierwotny (deweloperów) nasze kochane państwo pompuje miliardy z naszych podatków, sztucznie utrzymując aktualny poziom cen.

 

BŁASZCZAK JAK WIELGO

Jakby na potwierdzenie tego co właśnie napisałem, przeczytałem właśnie artykuł Grażyny Błaszczak „Marazm na rynku mieszkań” („Rzeczpospolita”, 20.03.2014 r., s. B7). Autorka wskazuje na zwiększające się marże kredytów hipotecznych i wysokie ceny lokali używanych, jako powody marazmu. Niestety w dalszej części artykułu popada w sprzeczność podając jak to bardzo wzrosły ceny ofertowe mieszkań (w Katowicach to drożeją już o 11,4% rocznie JJ). Wzrosty cen, szczególnie tak dramatyczne, jak ten w Katowicach, powinny przecież świadczyć o ruchu w interesie, a nie o marazmie. Jeśli ktoś z Czytelników wie jak tę sprzeczność rozwikłać bardzo proszę o oświecenie w komentarzach…  

A już za chwilę (w sensie jutro albo pojutrze) pierwszy przykład katastrofy rynku wtórnego z mojego własnego osiedla. „Własnego” oczywiście w przenośni ;););).

Dzięki za przeczytanie.      

    

JAK TU NIE KOCHAĆ MARKA WIELGO?

No jak się pytam? Nie dość, że znowu zaczął pisać bloga, to jeszcze „raczy” nas co chwila artykułami w Gazecie Wybiórczej. Dziś np. wysmażył tekst pod wiele mówiącym tytułem „Wyścig po kredyty z MdM”. Jak go przeczytałem, to nie wytrzymałem i chwyciłem za klawiaturę obiema „ręcami”. I mimo, że roboty nawał, szef naburmuszony, a ja będę musiał zostać dziś po godzinach, to nie mogłem się powstrzymać. Widzicie jak się dla Was poświęcam? ;)

                                                                                                                                                      

Marek przestał pisać bloga jakiś czas temu, gdy ceny mieszkań zaczęły w niepokojącym tempie podążać na południe. W komentarzach pod swoimi wpisami był wtedy niemiłosiernie (ale jednak zasłużenie) atakowany za grzechy młodości, czyli pamiętne wieszczenie „cen jak w Madrycie”.

Ceny mieszkań ostatnio nie spadają jednak już tak szybko, a nawet pojawiają się głosy, że teraz to już na pewno będą rosnąć ;), więc Marek obudził się ze swojego zimowego snu i znowu publikuje. W sumie najwyższa pora – wczoraj widziałem dziewczyny z baziami w rękach. Ale co ja tu Wam o baziach…? ;)

Do rzeczy. W tytule artykułu Marek używa słowa „wyścig”. Jednak dalej nie wyjaśnia już kto z kim się ściga i dlaczego. Jak wszyscy znawcy propagandy jednak wiedzą, tytuł jest najważniejszy. Trochę mniej ważny jest lead, a reszta nie jest ważna wcale, bo i tak nikt jej nie czyta ;). Celem tak sformułowanego tytułu jest wywarcie wrażenia, że po kredyt w MdM trzeba się udać do banku galopem, bo inaczej zabraknie dla nas (tych, którzy chcą kupić swoje M) pieniążków na dopłaty. Urocze.

Na szczęście w dalszej części Marek sam, bez bicia, przyznaje, że zarezerwowana na ten rok pula 600 mln zł została jak dotąd uszczuplona o 54,9 mln zł, czyli jakieś 9%. Pośpiech nie jest więc chyba konieczny. No, ale jak już pisałem tytuł jest najważniejszy.

Oczywiście, w artykule nie ma nawet słowa o zjawisku opisanym przeze mnie ostatnio, czyli pobieraniu przez banki podwyższonych prowizji i marż za kredyty udzielane w MdM, w porównaniu do kredytów bez tego programu. Dla Marka Wielgo ten problem nie istnieje.

 

Ukułem właśnie nowe powiedzenie: „Rzetelny jak Marek Wielgo”. Pasuje? ;)

Dzięki za przeczytanie.